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Altbau

Altbau: Ab wann gilt ein Haus als solcher?

Von Uwe Hoffman | 27. September 2024
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Altbauten faszinieren mit einzigartigem Charme und besonderer Architektur. Doch wann gilt ein Haus tatsächlich als Altbau und welche Besonderheiten sind beim Kauf oder der Sanierung zu beachten?

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Alle Häuser, die vor 1949 gebaut wurden sind Altbauten

Gibt es eine feste Definition für „Altbau“?

Eine allgemeingültige, gesetzliche Definition für den Begriff „Altbau“ existiert nicht. Hauptsächlich werden Altbauten durch zeitliche und bauliche Merkmale charakterisiert. Im Allgemeinen gelten Gebäude, die bis etwa 1949 gebaut wurden, als Altbauten. In einigen Fällen werden auch Häuser aus den 1950er Jahren und später als Altbau eingestuft, abhängig von spezifischen architektonischen Merkmalen und regionalen Unterschieden.

Merkmale, die häufig Altbauten kennzeichnen

Baujahr und Baustil:

  • Gebäude, die bis etwa 1949 erbaut wurden, werden meistens als Altbauten betrachtet. Auch Gebäude aus den 1960er Jahren können manchmal als Altbau eingestuft werden. Typische Baumaterialien und Bauweisen wie Mauerwerkswände, Holzbalkendecken und Kastenfenster sind charakteristisch für Altbauten.

Nutzungsdauer:

  • Allgemein werden Gebäude, die älter als etwa 50 bis 80 Jahre sind, als Altbauten angesehen. Bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 80 Jahren bedeutet dies, dass Gebäude, die älter als 60 Jahre sind, meistens als Altbauten betrachtet werden.

Die Wahrnehmung und Einstufung eines Gebäudes als Altbau kann stark durch individuelle und kontextuelle Faktoren beeinflusst werden. So werden Häuser aus den 1960er Jahren heutzutage selten noch als Neubau empfunden, auch wenn sie nicht in die klassische Altbau-Ära fallen.

Welche Baujahre gelten als typische Altbau-Epochen?

Altbauten lassen sich grob in verschiedene Bau-Epochen einteilen, die jeweils durch eigene architektonische Merkmale geprägt sind:

Gründerzeit (ca. 1870 – 1914):

  • Prunkvolle Fassaden mit Stuckverzierungen und Ornamenten, sehr hohe Decken und großzügige Raumaufteilungen prägen diese Epoche.

Zwischenkriegszeit (1919 – 1945):

  • Charakteristisch sind Einflüsse der Bauhaus-Architektur mit ihrem Fokus auf Funktionalität und Zweckmäßigkeit, schlicht gestaltete Fassaden und gut durchdachte Raumaufteilungen.

Nachkriegszeit (1945 – 1969):

  • Diese Epoche wurde von standardisiertem Massenwohnungsbau geprägt. Die Qualität der Baustrukturen und verwendeten Materialien verbesserte sich ab den 1960er Jahren.

Jede dieser Phasen zeichnet sich durch spezifische architektonische Eigenheiten aus, die den Gebäuden ihren besonderen Charme verleihen.

Worauf sollten Sie beim Kauf oder der Sanierung eines Altbaus achten?

Altbauten bieten oft einzigartigen Charme, bergen jedoch auch einige Risiken. Um unangenehme Überraschungen und hohe Kosten zu vermeiden, sollten Sie folgende Aspekte beachten:

  • Mehrere Besichtigungen: Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals und zu unterschiedlichen Tageszeiten. Nehmen Sie einen Bausachverständigen mit, der den Zustand des Hauses zuverlässig einschätzen kann.
  • Keller und Feuchtigkeit: Untersuchen Sie den Keller gründlich auf Feuchtigkeit und Risse im Mauerwerk. Feuchte Keller können ein Hinweis auf schwerwiegende Probleme sein.
  • Sanierungsbedarf der Elektrik: Überprüfen Sie die Elektroinstallationen sorgfältig. Veraltete Installationen können ineffizient und gefährlich sein.
  • Heizung und Rohrleitungen: Überprüfen Sie den Zustand der Heizungsanlage und Rohrleitungen. Alte Heizsysteme sind oft ineffizient und müssen gegebenenfalls ausgetauscht werden.
  • Energetische Maßnahmen: Altbauten fehlen oft moderne Dämmungen und energieeffiziente Fenster, was zusätzliche Kosten für Dämmungs- und Modernisierungsarbeiten nach sich ziehen kann.
  • Verbaute Problemstoffe: Besonders in Gebäuden aus den 1960er Jahren können gesundheitsschädliche Materialien wie Asbest enthalten sein. Die Beseitigung ist teuer und aufwendig.
  • Immobilienkaufvertrag: Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Fachanwalt prüfen. Baulasten und andere Details können unerwartete Belastungen nach dem Kauf bedeuten.

Eine sorgfältige Prüfung und Planung sind entscheidend, um den besonderen Charme eines Altbaus ohne böse Überraschungen genießen zu können.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Sanierung von Altbauten?

Die energetische Sanierung von Altbauten kann durch verschiedene staatliche Förderprogramme unterstützt werden. Ein Überblick über die wichtigsten Möglichkeiten:

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG):

  • Fördert unter anderem die Dämmung der Gebäudehülle, den Austausch von Fenstern und Türen sowie den Einbau moderner Heizsysteme mit Zuschüssen von bis zu 45% der förderfähigen Kosten.

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW):

  • Bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für komplette Sanierungen und Einzelmaßnahmen. Kredite können bis zu 120.000 Euro umfassen, mit Tilgungszuschüssen von bis zu 50%.

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA):

  • Bietet Zuschüsse für Maßnahmen wie die Optimierung von Heizungsanlagen oder den Einbau von Wärmepumpen mit bis zu 35% der Investitionskosten.

Regionale Förderprogramme:

  • Neben den Bundesprogrammen bieten viele Bundesländer und Kommunen zusätzliche Förderprogramme an, besonders für denkmalgeschützte Gebäude.

Steuerliche Vorteile:

  • Bis zu 20% der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von drei Jahren von der Steuer abgesetzt werden, wenn keine anderen staatlichen Förderungen in Anspruch genommen wurden.

Um diese Fördermittel optimal zu nutzen, empfiehlt es sich, einen individuellen Sanierungsfahrplan von einem zertifizierten Energieberater erstellen zu lassen. Dieser Fahrplan hilft Ihnen, die Maßnahmen und Fördermöglichkeiten gezielt zu planen und die Anträge korrekt auszufüllen.

Artikelbild: Wondervisuals/Shutterstock