Kostenbeispiel: Architektenkosten beim Einfamilienhaus
Beispielsituation:
- Anrechenbare Baukosten: 235.000 EUR (Baukosten brutto: 279.650)
- Neubau, keine Einbindung vorhandener Bausubstanz
- Zuordnung zu HZ III, Mittelsatz
- Vergleich: Mindestsatz, Höchstsatz
- jeweils alle Leistungsphasen beauftragt
| Posten | Preis |
|---|---|
| HZ III Mittelsatz | 36.072,43 EUR (netto) |
| MwSt. | 6.853,76 EUR |
| Gesamtkosten | 42.926,19 EUR |
| prozentual: | 15,35 % d. Baukosten |
| Vergleich Mindestsatz: | 32.104,32 EUR (netto) |
| Vergleich Höchstsatz: | 40.040,56 EUR (netto) |
Kostenfaktoren
Bei Bauprojekten mit einem Bauwert (anrechenbare Baukosten) von mehr als 25.000 EUR berechnet sich das Architektenhonorar immer nach den gesetzlichen Vorgaben der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Bei gleichen Voraussetzungen ist das verlangte Honorar damit bei jedem Architekten (abgesehen von minimalen Abweichungen) immer gleich hoch.
Für die Honorarberechnung beim Einfamilienhaus („§34-Gebäude“) sind grundsätzlich drei Dinge maßgeblich.
- Anrechenbare Baukosten
- Anzuwendende Honorarzone
- Mindest-, Mittel- und Höchstsatz
- Beauftragte Leistungsphasen
Anrechenbare Baukosten
Die Baukosten werden vom Architekten nach den Vorgaben der DIN 276 – Kosten im Bauwesen bereits in der Planungsphase ermittelt. Im großen und ganzen entsprechen die anrechenbaren Kosten den ermittelten Netto-Baukosten (also ohne Umsatzsteuer).
Berücksichtigt werden dabei die reinen Herstellungskosten des Gebäudes – Kosten für das Grundstück, seine Erschließung, kommunale Gebühren und die Kosten für Gestaltung der Außenanlagen bleiben also unberücksichtigt.
Eingebundene bestehende Bausubstanz wird zugeschlagen. Eine Besonderheit gilt dabei, wenn vorhandene Bausubstanz mit eingebunden werden soll: In diesem Fall werden die Herstellungskosten der bereits vorhandenen Bausubstanz zum aktuellen Zeitpunkt nach DIN 276 ermittelt und den anrechenbaren Baukosten zugeschlagen.
Ortsübliche Preise. Bei Leistungen oder Lieferungen des Auftraggebers, bei besonderen, unüblichen Vergünstigungen von am Bau tätigen Unternehmen oder Lieferanten, bei Lieferungen oder Leistungen in Gegenrechnung oder beim Einbau vorhandener oder zuvor beschaffter Baustoffe werden ortsübliche Preise für die Bemessung herangezogen.
Die anrechenbaren Baukosten sind ein wichtiger Punkt bei der Berechnung der Architektenkosten
Honorarzone
Eine wichtige Grundlage für die Honorarberechnung ist die angewendete Honorarzone. Die HOAI sieht 5 Honorarzonen von HZ I bis HZ V vor.
Punktesystem für die Schwierigkeitsbewertung. Über die gewählte Honorarzone wird der Schwierigkeitsgrad der Planung festgelegt. Die Ermittlung der jeweils zutreffenden Honorarzone erfolgt über ein Punktesystem, über das der Schwierigkeitsgrad der Planung ermittelt wird.
Berücksichtigt werden dabei die Einbindung des Gebäudes in die Umgebung (1 – 6 Punkte), die Anzahl der Funktionsbereiche des Gebäudes (1 – 9 Punkte), die gestalterischen Anforderungen (1- 9 Punkte), die konstruktiven Anforderungen (1 – 6 Punkte), die technische Ausrüstung des Gebäudes (1- 6 Punkte und der Ausbau des Gebäudes (1 – 6 Punkte).
Welcher Punktewert in welchem Fall anzusetzen ist, wird von der HOAI ebenfalls sehr genau vorgegeben.
Auswertung der Punkte. Die erreichten Punkte werden am Ende addiert, die erreichte Punktezahl bestimmt, in welche Honorarzone das geplante Vorhaben fällt. Ab 19 Punkten wird Honorarzone III für die Berechnung verwendet, ab 27 Punkten Honorarzone IV. Werden mehr als 35 Punkte erreicht, wird für die Berechnung des Honorars Honorarzone V verwendet.
Die meisten Bauprojekte für Einfamilienhäuser fallen in HZ III oder HZ IV. Die Unterschiede beim Honorar sind je nach Honorarzone erheblich.
Mindest-, Mittel- und Höchstsatz
Zusätzlich zur Festlegung der Honorarzone hat der Architekt die Möglichkeit, den individuellen Aufwand für die Planung über die Anwendung von Mindestsatz, Mittelsatz oder Höchstsatz auszudrücken. Auch für die Anwendung der jeweiligen Sätze gelten festgelegte Kriterien in der HOAI. Für eine noch feinere Abstufung kann vom Architekten auch der Viertelsatz oder der Dreiviertelsatz gewählt werden.
Die Auswirkungen des jeweiligen Satzes auf das Architektenhonorar sind deutlich weniger gravierend als die Auswirkungen der Honorarzone. Zwischen Mindest- und Höchstsatz liegen auch bei hohen Architektenhonoraren nur wenige tausend Euro.
Beauftragte Leistungsphasen
Vor und während der Bauphase erbringt der Architekt unterschiedliche Planungsleistungen für das Bauprojekt. Seine Planungsleistungen werden deshalb in 9 verschiedene aufeinander folgende Leistungsphasen zusammengefasst, die einzeln beauftragt werden müssen.
- Leistungsphase 1: Erstberatung (2 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 2: Vorentwurf (7 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 3: detaillierter Entwurf (15 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung, Bauantrag (3 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 5: Baustellenplanung (25 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 6: Ausschreibung (10 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 7: Mithilfe bei der Vergabe (4 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 8: Überwachung der Baustelle (32 % des Gesamthonorars)
- Leistungsphase 9: Bauabschluss, Dokumentation, Nachbetreuung (2 % des Gesamthonorars)
Wegfall einzelner Leistungsphasen. In einzelnen Fällen muss nicht zwingend jede Leistungsphase beauftragt werden – ist etwa bereits klar, mit welchen Unternehmen gebaut werden soll, können LP 6 und LP 7 entfallen, das Architektenhonorar verringert sich dann um die Prozentwerte der jeweiligen Leistungsphasen.
Wer eine externe Baubegleitung/Bauaufsicht einsetzen und auf eine Baubegleitung durch den Architekten verzichten möchte, braucht in diesem Fall LP 8 und LP 9 nicht zu beauftragen. Eine umfangreiche Baubegleitung durch einen externen Baubegleiter kann aber ebenfalls teuer und nicht immer die beste Lösung sein.
Ausführliche weitere Informationen über externe Baubegleiter und einen Vergleich der Kosten finden Sie in unserem Artikel Baubegleiter: Kosten.
Die Überwachung der Baustelle macht den größten Teil der Architektenkosten aus
Zuschläge
Zusätzlich zum grundlegenden vorgeschriebenen Berechnungsweg haben Architekten die Möglichkeit, in einzelnen Fällen eine Reihe von Zuschlägen zu berechnen, etwa einen Umbau- oder Modernisierungszuschlag. Auch für die Anwendung von Zuschlägen sind jedoch genaue Vorgaben in der HOAI festgelegt.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Anrechenbare Baukosten: 425.000 EUR (Baukosten brutto: 505.750 EUR)
- Neubau, keine Einbindung vorhandener Bausubstanz
- Zuordnung zu HZ IV, Mittelsatz
- Vergleich: HZ III, Mittelsatz
- alle Leistungsphasen beauftragt
| Posten | Preis |
|---|---|
| HZ IV Mittelsatz | 72.000,68 EUR (netto) |
| MwSt. | 13.680,13 EUR |
| Gesamtkosten | 85.680,81 EUR |
| prozentual: | 16,94 % d. Baukosten |
| vgl. HZ III Mittelsatz | 61.017,52 EUR (netto) |
Kosten reduzieren
Um die Architektenkosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es einige Möglichkeiten:
- klare Planungsvorgaben im Vorfeld: Um- und Neuplanungen verursachen unnötig hohe Kosten
- Budget vorgeben: durch die Begrenzung der Baukosten begrenzt sich automatisch auch das Architektenhonorar
- HOAI-Abrechnung unabhängig prüfen lassen: bei Verdacht auf Berechnungsfehler oder unsachgemäße Berechnung
- Honorar schriftlich vereinbaren: wird kein Satz vereinbart, gilt automatisch Mindestsatz
- Haftung des Architekten in Betracht ziehen: Planungsfehler, nicht erteilte Baugenehmigung (Architekt schuldet dem Auftraggeber genehmigungsfähige Planung), Nichtbeachtung von Besonderheiten am Baugrund, unwirtschaftliche Planung (Architektenpflicht zur kostengünstigen Planung) – Nachbesserung oder Minderung des Honorars
FAQ
Welche Architektenkosten fallen beim Einfamilienhaus an?
In unserem Beispiel fällt beim Bau des Einfamilienhauses (Baukosten 279.650 EUR) ein Architektenhonorar von 42.926,19 EUR (HZ III, Mittelsatz) an. Das Architektenhonorar kann im Einzelfall je nach Honorarzone und angewendetem Satz allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Faktoren bestimmen die Architektenkosten?
Das Architektenhonorar wird bestimmt von der Höhe der anrechenbaren Baukosten, der anzuwendenden Honorarzone und des anzuwendenden Satzes sowie von den beauftragten Leistungsphasen. Mehr zu den einzelnen Kostenfaktoren erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Schon im Vorfeld sollte eine klare Vorstellung bestehen, wie das Gebäude aussehen soll. Am besten gibt man dem Architekten auch direkt ein Budget vor. Im Zweifelsfall sollte man eine Honorarabrechnung prüfen lassen, Honorare sollten immer schriftlich vereinbart werden. Weitere Tipps finden Sie in unserem Artikel.
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