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Bauabnahme

Die Bauabnahme verweigern

Von Stephan Wayan | 2. September 2023
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Es liegt im Interesse aller Beteiligten, eine förmliche Bauabnahme durchzuführen. Bei der Abnahme können Mängel festgestellt werden. Handelt es sich um einen wesentlichen Mangel, lässt sich die Bauabnahme verweigern. Diese Vorgang muss jedoch formell korrekt begleitet werden.

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Liegt mindestens ein wesentlicher Baumangel vor, kann die Bauabnahme verweigert werden
AUF EINEN BLICK
Was ist die Voraussetzung für das Verweigern der Bauabnahme?
In den einschlägigen Gesetzen und Verordnungen wird zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln unterschieden. Eine Abnahmeverweigerung ist nur dann rechtssicher, wenn mindestens ein wesentlicher Mangel gerügt wird. Unwesentliche Mängel in großer Zahl können auch ein Verweigerungsrecht begründen.

Wie wird beim Verweigern der Bauabnahme vorgegangen?

Bei einer Häufung von Mängeln im Abnahmeprotokoll sollte die Verweigerung der Abnahme durch den Bauherrn jedoch erst am Ende des Abnahmetermins ausgesprochen werden. Danach sind Fristen zur Mängelbeseitigung und ein neuer Abnahmetermin anzuberaumen. Das Recht des Auftragnehmers, eine Zustandsfeststellung zu verlangen, kann sich durch eine ausführliche Dokumentation automatisch erledigt werden. Werden Mängelrügen wegen nicht fertiggestellter Arbeiten erhoben und sollen diese im Protokoll vermerkt werden, ist zu prüfen, ob diese Leistung im Bauvertrag vereinbart wurde.

Welche Mängel erlauben das Verweigern der Bauabnahme?

Es gibt typische Mängel bei der Bauabnahme. Erfahrungsgemäß handelt es sich dabei meist um Mängel, die als unwesentlich eingestuft werden. Wesentliche Mängel definieren sich nicht aus der Sicht des Bauherrn. Zu den am häufigsten auftretenden wesentlichen Mängeln gehören statisch relevante Konstruktionsfehler und falsch positionierte Mauerwerksöffnungen (Fenster, Türen). Solche Mängel können vom Auftragnehmer nicht mit noch ausstehenden Restarbeiten erklärt werden, die Abnahmereife ist noch nicht erreicht. Auch eine Vielzahlvon unwesentlichen Mängel berechtigt zur Abnahmeverweigerung.

Welche Alternative gibt es zum Verweigern der Bauabnahme?

Wie bei der Abnahmeverweigerung ist auch bei der Bauabnahme trotz Mängeln das formale Vorgehen von entscheidender Bedeutung. In beiden Fällen ist eine klare Nachbesserungsregelung mit Fristsetzung unerlässlich. Spätestens jetzt sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, um der die Nachbesserungen kontrolliert.

Wann sollte das Verweigern der Bauabnahme pro forma erfolgen?

Wird der Bauherr vom Bauunternehmer zur Abnahme vor der Fertigstellung aller Gewerke gedrängt, sollte er die Bauabnahme zu diesem Zeitpunkt verweigern. Eine schriftliche Mitteilung über die Abnahmebereitschaft nach Fertigstellung dokumentiert die rechtswirksame Verweigerung. Ist ein Einzug vor der Bauabnahme geplant, sollte der Bauherr unbedingt zum Einzugstermin eine Abnahmeverweigerung formulieren. Damit schließt er eine ungewollte sogenannte konkludente oder stillschweigende Abnahme aus.

Welche Konsequenzen hat das Verweigern der Bauabnahme?

Grundsätzlich bringt eine Abnahmeverweigerung den Bauherrn und den Bauunternehmer in Zugzwang. Beide Seiten können formale Fehler machen, die letztlich zu einer nicht einvernehmlichen Abnahme führen. Das formale Vorgehen führt zu folgenden sich wechselnden Rechtsfolgen:

  • Beweislast
  • Gewährleistungsanspruch
  • Gewährleistungsfrist
  • Verjährungsfrist
Tipp: Alarmzeichen Schlussrechnung
Manche Bauunternehmer nutzen gerne die rechtlichen Fallstricke und verzichten auf die Aufforderung zur Abnahme durch den Bauherrn. Sie spekulieren darauf, dass der Bauherr durch Einzug, Fristversäumnis oder Begleichung der Schlussrechnung eine ungewollte, aber rechtlich wirksame Abnahme vornimmt.

Artikelbild: Peter Atkins/stock.adobe.com