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Baufenster

Das Baufenster des Grundstücks einsehen

Von Stephan Wayan | 2. September 2023
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Die Bebauung eines Grundstücks erfordert umfangreiche Vorabkenntnisse – vor allem über das Baufenster. In diesem Artikel erfahren Sie, wo und wie man das Baufenster einsehen kann und welche Faktoren hierbei besonders relevant sind. Zudem erhalten Sie einen Überblick über die üblichen Abkürzungen in Bebauungsplänen und ob eine Änderung des Baufensters möglich ist.

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Aus dem örtlichen Bebauungsplan geht das Baufenster hervor
AUF EINEN BLICK
Wo findet man die Möglichkeit, das Baufenster einzusehen?
Aus dem örtlichen Bebauungsplan kann das Baufenster abgelesen werden. Dies ist der Bereich eines Grundstücks, in dem eine Bebauung zulässig ist. Innerhalb der überbaubaren Flächen können weitere Festsetzungen zu Größe, Gestaltung und Höhe getroffen werden.

Kann jeder das Baufenster einsehen?

Ein Bebauungsplan wird bei der örtlichen Baubehörde, die auch Bauordnungsamt oder Stadtplanungsamt heißen kann, geführt. Im Gegensatz zum Grundbuch ist der Bebauungsplan für jedermann frei zugänglich. Aus ihm sind die Baunutzungsverordnung, die Grundflächenzahl, der Flächennutzungsplan, der Siedlungscharakter und das Baufenster einsehbar. Die Einsichtnahme vor dem Grundstückskauf und der Bebauung ist ist unbedingt erforderlich. Dies gilt sowohl für offene Bauweise bei Einfamileinhäusern auf freien Grundstücken als auch für die geschlossene Bauweise wie bei Doppel- oder Reihenhäusern.

Welche Fakten sind beim Einsehen des Baufensters wichtig?

Um ein Grundstück zu bebauen, muss der Bauherr das Baufenster ermitteln. Bebauungspläne unterscheiden sich im Umfang der Festsetzungen. Folgende Festsetzungen können das Baufenster bestimmen, müssen es aber nicht:

  • Die Grundflächenzahl definiert den prozentualen Anteil des Grundstücks, der bebaut werden darf
  • Die Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze wird durch Baulinien festgelegt
  • Die gekennzeichneten Baugrenzen bilden das Baufenster
  • Die Bauweise und Gestaltung von Dach, Fassade und Grünanlagen kann geregelt werden
  • Die Geschossflächenzahl verteilt die Grundflächenzahl auf mehrere Geschosse

Was bedeuten die Abkürzungen beim Einsehen des Baufensters?

In Bebauungsplänen finden sich zahlreiche Abkürzungen. Die folgenden ausgewählten Bezeichnungen haben einen starken Einfluss auf das Baufenster:

  • Baugb = Baugesetzbuch
  • D = Doppelhaus
  • E = Einfamilienhaus
  • R = Reihenhaus
  • g = geschlossene Bauweise
  • GFZ = Geschossflächenzahl
  • GRZ = Grundflächenzahl
  • DN = Dachneigung
  • FH = Firsthöhe
  • TH = Traufhöhe
  • W = Wohnbaufläche

Weitere Abkürzungen bezeichnen die Dachform: SD für Satteldach, FD für Flachdach, TD für Tonnendach, PD für Pultdach, WD für Walmdach, ZD für Zeltdach und vPD für versetztes Pultdach.

Lässt sich das Baufenster nach dem Einsehen ändern?

Ein Baufenster kann geändert werden, dies liegt jedoch im Ermessen der zuständigen Behörde. Bei der Antragstellung muss eine konkrete Bauabsicht und Bauweise mitgeteilt werden. In bestimmten Fällen ist eine Überschreitung der Baugrenze zulässig, wenn es sich um geringfügige Abweichungen handelt. Eine Änderung des Bebauungsplans beziehungsweise das Baufenster ist hierfür nicht erforderlich. Bis zur Festsetzung des neuen Baufensters dauert das Verwaltungsverfahren mindestens ein halbes Jahr. Ist die Änderung dann rechtskräftig, kann nach erneuter Auslegung und Einsichtnahme der Bauantrag eingereicht werden.

Tipp: Spielraum vor dem Grundbucheintrag
Letztlich ist der Eintrag im Grundbuch rechtsverbindlich. Möglich ist beispielsweise auch die Zusammenlegung von Baufenstern, wenn zwei benachbarte Grundstücke demselben Eigentümer gehören. Es lohnt sich immer, mit der Baubehörde über die Optionen zu verhandeln.

Artikelbild: U. J. Alexander/stock.adobe.com