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Baufenster

Das Baufenster im Bebauungsplan ermitteln

Von Stephan Wayan | 2. September 2023
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Die Planung eines Bauvorhabens beginnt mit der Ermittlung des Baufensters. In diesem Artikel klären wir, wie Sie das Baufenster auf dem Grundriss und dreidimensional ermitteln und welche Rolle dabei der Bebauungsplan und die Baunutzungsverordnung spielen. Zudem geben wir wertvolle Tipps, wie Änderungen des Baufensters möglich sind.

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Baugrenze und Baulinie sind ausschlaggebend für das Baufenster
AUF EINEN BLICK
Wie lässt sich das Baufenster ermitteln?
Im Bebauungsplan werden die Baugrenzen nach der Planzeichenverordnung (PlanZV) gekennzeichnet. Hier befinden sich die Baulinien, die den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze festlegen. Die Grundstücksfläche wird nach der Baunutzungsverordnung fin verschiedene Zonen eingeteilt. Sie dienen ebenfalls der dreidimensionalen Erfassung.

Wie lässt sich das Baufenster auf dem Grundriss ermitteln?

Aus dem Bebauungsplan ist ersichtlich, welches Baufenster einzusehen ist, das auf dem jeweiligen Grundstück ausgewiesen ist. Das Baufenster ist in der Regel als rechteckiger Rahmen innerhalb der Grundstücksfläche dargestellt. Die Baugrenze und die Baulinie erlauben die maximale Ausdehnung des Hauptgebäudes auf dem Grundstück. Die umlaufenden Schraffuren zeigen ein Bauverbot für bauliche Anlagen aller Art. Das Baufenster muss außerdem entsprechend der Grundflächenzahl genutzt werden. Sie gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks maximal bebaut werden dürfen.

Wie lässt sich das dreidimensionale Baufenster ermitteln?

Der Bebauungsplan beziehungsweise das Baufenster gibt auch Auskunft über die zulässige Höhe der Bebauung. Die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert die maximal zulässige Geschossfläche auf dem Grundstück. Auf wie viele Geschosse diese Fläche verteilt werden darf, wird gesondert angegeben. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie groß die Grundfläche das Gebäude sein darf. Dieser Wert stimmt nicht unbedingt mit dem Baufenster überein. Dadurch ergibt sich ein Gestaltungsspielraum für den Bauherrn.

Welche Schritte sind beim Ermitteln vom Baufenster erforderlich?

Ein Bebauungsplan besteht aus einer Flurkarte und einer textlichen Erläuterung. Zusätzlich ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beachten, die Einfluss auf die Bebaubarkeit des Baufensters hat. So kann beispielsweise die Bebauungstiefe vorgegeben sein, die die rückwärtige Bebauung von der Straße aus bestimmt. Generell ist es wichtig, die möglichen überbaubaren Flächen zu erkennen und die Positionierung mit den ergänzenden Angaben abzugleichen. Neben dem Multiplizieren mit der Geschossfläche sind die Abstandsflächen in Abhängigkeit von der Entfernung zur Grundstücksgrenze zu berechnen.

Sind nach dem Ermitteln des Baufensters Änderungen möglich?

Ein Baufenster wird aus dem Bebauungsplans der Gemeinde oder Stadt abgeleitet. Auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) entwickelt die Baubehörde einen Flächennutzungsplan, der schließlich in den konkreten Bebauungsplan mit den darin festgesetzten Baufenstern mündet. Ziel der Bauleitplanung ist es, Siedlungen zu schützen und Veränderungen zu begrenzen. Ein typisches Beispiel ist ein Hochhaus in einem Einfamilienhausgebiet. Soll das Baufenster geändert werden, haben die Planer bei ihrer Entscheidung im Rahmen ihres Ermessensspielraums immer das Ganze im Blick.

Tipp: Eine Bauvoranfrage gibt entscheidende Hinweise
Um das eigene Bauvorhaben auf Übereinstimmung mit dem Baufenster und allen relevanten Vorschriften zu überprüfen, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage oder ein Bauvorentscheid. Die rechtlich unverbindliche Auskunft deckt Planungslücken oder unüberlegte Festsetzungen auf. Die Anfrage kann auch von Kaufinteressenten gestellt werden.

Artikelbild: U. J. Alexander/stock.adobe.com