Kostenbeispiel: Baugenehmigung für die Garage
Beispielsituation:
- Einzelgarage als Massivgarage
- freistehend
- Baukosten 26.050 EUR
- individuelle Planung, hochwertige Ausführung
- Kosten für Dokumente nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten, je nach Einzelfall stark unterschiedlich)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Baugenehmigung | 180 EUR |
| Planungskosten | 4.240 EUR |
| Gesamtkosten | 4.420 EUR |
Kostenbestandteile
- Voraussetzungen für die Baugenehmigung
- Genehmigungskosten
- Planungskosten
Voraussetzungen für die Baugenehmigung
Garagenverordnung. Für eine Garage gilt in Deutschland grundsätzlich die Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes . Die Vorgaben betreffen dabei:
- Abstände und Höhen
- Beschaffenheit von Dach, Innenwänden und Außenwänden
- vorgeschriebene Brandschutzmaßnahmen
- Vorgaben zu notwendigen Rettungswegen und deren Gestaltung
- Zulässigkeit von Verbindungstüren
- mindestens erforderliche Belüftungsvorrichtungen
- mindestens erforderliche Beleuchtungsvorrichtungen
Die Vorgaben unterscheiden sich dabei je nach Bundesland erheblich. Für private Garagenbauten mit einer Grundfläche der Garage unter 100 m² sind die Vorgaben aber in den meisten Bundesländern einigermaßen überschaubar.
Pflicht zur Baugenehmigung. Ob für eine Garage eine Baugenehmigung erforderlich ist, und in welchen Fällen genehmigungsfrei gebaut werden darf, regelt nicht die Garagenverordnung, sondern die jeweils geltende Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes.
Grundsätzlich immer genehmigungspflichtig sind alle Garagen in Bremen; Hamburg, Niedersachsen und im Saarland.
Grundsätzlich genehmigungsfrei sind Garagenbauten in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Dabei kann es aber Einschränkungen geben, wie die Garage ausgeführt sein muss und welche Größe generell maximal zulässig ist. Auch wenn der Bau genehmigungsfrei ausgeführt werden darf, müssen die geltenden Vorgaben der Bauordnung (und der Garagenverordnung) genau eingehalten werden. Als Bauherr haftet man für die Einhaltung dieser Vorgaben, verstößt man dagegen, droht häufig ein Rückbau auf eigene Kosten. Das heißt im Klartext, man wird von Amts wegen dazu aufgefordert, die Garage wieder abzureißen und den Urzustand wieder herzustellen – und das alles selbst zu bezahlen.
In allen anderen Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern) kann man eine Garage unter bestimmten Umständen genehmigungsfrei errichten. Die Vorgaben dazu, wann ein genehmigungsfreier Bau möglich ist, unterscheiden sich hier wiederum von Bundesland zu Bundesland (ebenfalls erheblich).
Der Bau einer Garage kann u.U. genehmigungsfrei sein
Ausschlaggebend dafür, ob eine Genehmigungspflicht besteht oder nicht, sind dann meist die folgenden Faktoren:
- die Garagengröße, entweder als Größe der Grundfläche oder als Größe des umbauten Raums
- Einhaltung bestimmter Vorgaben bei der Grenzbebauung
- Einhaltung eines bestimmten Grenzabstands (nicht in allen Bundesländern), Mindestabstand von der Grundstücksgrenze
- Wandhöhe (oder sogenannte „mittlere Wandhöhe“ etwa bei einem Satteldach)
Gegebenenfalls können auch noch weitere baurechtliche Einschränkungen durch den lokalen Bebauungsplan gelten. Einen Unterschied macht es überdies, ob eine Garage an ein bestehendes Wohngebäude angebaut oder freistehend errichtet werden soll. In anderen Fällen kann gegebenenfalls ein vereinfachtes Verfahren („Bauanzeige“) bereits ausreichend sein.
Aus diesem Grund sollte man sich sicherheitshalber immer beim zuständigen Bauamt erkundigen, welche Vorgaben genau gelten und unter welchen Umständen man tatsächlich genehmigungsfrei bauen darf. (Auch „Schwarzbauten“ ziehen gegebenenfalls einen Rückbau auf eigene Kosten oder ein Bußgeld bis zu 15.000 EUR oder im Extremfall bis zu 50.000 EUR nach sich).
Genehmigungskosten
Kosten für den Bauantrag. Wird ein Bauantrag gestellt, werden bei der Einreichung für das nachfolgende Genehmigungsverfahren Gebühren fällig. Die Höhe der Gebühren bemisst sich nach den Gesamtbaukosten für die Garage (Nebenarbeiten wie Fundamenterstellung nicht vergessen). Die exakte Höhe der Gebühren ist je nach Bauamt unterschiedlich, gewöhnlich muss aber mit Kosten zwischen 0,5 und 0,7 % der Gesamtbaukosten zu rechnen. Für kostengünstige Bauvorhaben können dabei festgelegte Mindestgebühren gelten.
Kosten für die benötigten Dokumente. Welche Dokumente dem Bauantrag hinzuzufügen sind, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland leicht unterschiedlich. In nahezu allen Fällen wird aber eine Baubeschreibung, ein Amtlicher Lageplan und ein Auszug aus der Liegenschaftskarte beigefügt werden. Dazu kommen gegebenenfalls die Planzeichnungen für die Garage (bei einer Massivgarage, bei einer Fertiggarage sind häufig weniger umfangreiche Unterlagen ausreichend).
Für die Beschaffung der benötigten Dokumente fallen weitere Gebühren an, die höchsten Gebühren sind dabei für den Amtlichen Lageplan (samt Nachbargrundstücken) zu rechnen. Welche Angaben ein Amtlicher Lageplan gewöhnlich enthält (z. B. Dachneigung und Dachform) und welche Kosten dafür zu rechnen sind, können Sie ausführlich in unserem Artikel Amtlicher Lageplan: Kosten nachlesen.
Unterschied zwischen Baugenehmigung und Bauanzeige. Beim regulären Genehmigungsverfahren („Bauantrag“) ist die volle Zahl an Unterlagen erforderlich, der Bauantrag darf nur von jemandem gestellt werden, der bauvorlageberechtigt ist, gewöhnlich sind das nur der Architekt und einige Bauingenieure. In einigen Bundesländern sieht die geltende Bauvorlagenverordnung auch noch eine sogenannte „kleine Bauvorlageberechtigung“ für bestimmte Berufsgruppen (Meister in einem Bauhauptgewerbe mit Zusatzausbildung), die für bestimmte Projekte in kleinerem Umfang ebenfalls bauvorlageberechtigt sind.
Eine Bauanzeige darf man selbst stellen, dafür sind meist deutlich weniger Unterlagen erforderlich (geringere Dokumentenkosten, geringerer Aufwand). Anders als beim regulären Genehmigungsverfahren ergeht auf eine Bauanzeige hin keine bescheidmäßige Baugenehmigung. Das Bauvorhaben wird in diesem Fall nur oberflächlich von der Baubehörde geprüft, untersagt sie das Bauvorhaben nicht innerhalb von 4 Wochen oder fordert innerhalb dieses Zeitraums Änderungen, gilt das Bauvorhaben automatisch als genehmigt.Wie hoch die Gebühren für eine Bauanzeige sind, ist je nach Bundesland unterschiedlich.
Den Großteil der Kosten für die Baugenehmigung der Garage machen die Planungskosten aus
Planungskosten
Für das Anfertigen der benötigten Planzeichnungen und das Stellen des Bauantrags (reguläres Genehmigungsverfahren) wird ein Architekt benötigt. Die Leistung, die er erbringt, muss natürlich vergütet werden.
Gesamtbaukosten unter 25.000 EUR: Bis zu einer Höhe von 25.000 EUR für die Gesamtbaukosten kann das Honorar mit dem Architekt frei verhandelt werden. Möglich ist sowohl die Vereinbarung eines Pauschalbetrags, ein Honorar nach m² Grundfläche oder eine Verrechnung des Aufwands nach Stundensatz.
Achtung: Erfolgen bauliche Änderungen an Bestandsgebäuden (z. B. an der Außenwand des Wohngebäudes, an das die Garage angebaut wird), werden die ortsüblichen Errichtungskosten für den betreffenden Bauteil in die Gesamtbaukosten mit eingerechnet. Diese Kosten sind dann zwar nicht zu bezahlen, fließen aber in die Bemessungsgrundlage mit ein, sodass man dann gegebenenfalls auf anrechenbare Baukosten über 25.000 EUR kommt.
Gesamtbaukosten über 25.000 EUR: Liegen die errechneten Gesamtbaukosten über 25.000 EUR, muss das Architektenhonorar automatisch nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) berechnet werden. Ausschlaggebend für die Höhe des Architektenhonorars sind dabei die Art des Bauvorhabens, der individuelle Planungsaufwand und die vom Architekten geforderten Leistungen.
Ausführlichere Informationen dazu finden Sie in unseren Artikeln Baugenehmigung: Kosten und Architekt: Kosten bei Umbau und Sanierung.
Informationen dazu, was Garagen kosten können und wovon die Kosten abhängen, finden Sie in unserem Artikel Garage: Kosten.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Doppelgarage als Massivgarage
- freistehend
- Baukosten 46.500 EUR
- individuelle Planung, hochwertige Ausführung und hoher Planungsaufwand
- Kosten für Dokumente nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten, je nach Einzelfall stark unterschiedlich)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Baugenehmigung | 370 EUR |
| Planungskosten | 8.995 EUR |
| Gesamtkosten | 9.365 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Carport in Betracht ziehen
- Genehmigungsfreien Bau planen
- bei Fertiggaragen Bauantragsservice nutzen
Carport in Betracht ziehen
Eine Garage bietet unbestritten Vorteile, in vielen Fällen ist ein Caport aber ebenfalls eine ausreichende Lösung (lesen Sie dazu auch unseren Artikel Garage oder Carport). Die Vorgaben im Baurecht lassen dabei häufiger einen genehmigungsfreien Carport-Bau als einen genehmigungsfreien Garagenbau zu.
Sollte auch für Ihr Carport eine Baugenehmigung erforderlich sein, finden Sie Informationen zu den Kosten für die Baugenehmigung in unserem Artikel Baugenehmigungskosten beim Carport.
Genehmigungsfreien Bau planen
Sehen die geltenden Bauvorschriften Ihres Bundeslands die Möglichkeit eines genehmigungsfreien Baus unter bestimmten Auflagen vor, sollten Sie Ihren Garagenbau nach Möglichkeit nach diesen geltenden Vorgaben bauen. Sie ersparen sich dadurch nicht nur beträchtliche Kosten, sondern auch eine ganze Menge Aufwand. Mit einigen kleineren Einschränkungen kann man dabei meist leben.
Prüfen Sie auch im Vorfeld immer, unter welchen Voraussetzungen eine einfache Bauanzeige ausreichend ist. Auch das erspart häufig bereits einiges an Kosten.
Bei Fertiggaragen Bauantragsservice nutzen
Einige Fertiggaragen-Anbieter bieten nicht nur vollständige Planzeichnungen, sondern auch einen kompletten Bauantragsservice mit einem Vertrags-Architekturbüro an, abgestimmt auf die Bauordnung des jeweiligen Bundeslands. Ein solcher Komplettservice ist häufig kostengünstiger, als selbst einen Architekten zu beauftragen und spart überdies noch eine Menge Aufwand.
FAQ
Welche Kosten verursacht die Baugenehmigung für eine Garage?
In unserem Beispiel fallen für die Baugenehmigung der Garage Kosten von 4.420 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Kosten für die Genehmigung selbst (Gebühren) und die Planungskosten (Architekt) sowie die Kosten für die benötigten grundstücksbezogenen Dokumente (Amtlicher Lageplan). In einzelnen Fällen kann eine Garage aber auch genehmigungsfrei errichtet werden. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Bevor eine Garage geplant wird, sollte auch überlegt werden, ob nicht gegebenenfalls auch ein Carport ausreicht. Die Kosten für eine Genehmigung lassen sich oft auch einsparen, indem eine Kleingarage nach den Baubestimungen für genehmigungsfreie Bauten (bundesländerabhängig) geplant wird. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
Hier weiterlesenJetzt weiterlesen
Hier weiterlesenJetzt weiterlesen
Hier weiterlesenJetzt weiterlesen