Kostenbeispiel: Baugenehmigung
Beispielsituation:
- Bauvorhaben: Einfamilienhaus
- anrechenbare Baukosten („Bauwert“): 180.000 EUR
- Honorarzone 3, durchschnittlicher Aufwand (Mittelsatz)
- Leistungsphasen 1 – 5, Nettokosten
| Posten | Preis |
|---|---|
| Genehmigungskosten | 1.155 EUR |
| Planungskosten | 14.805 EUR |
| Gesamtkosten | 15.955 EUR |
| Anteil Baukosten | 8,86 % |
Kostenbestandteile
- Genehmigungskosten
- Planungskosten (Architekt)
- Kosten für Dokumentenbeschaffung
Genehmigungskosten
Die Kosten für die Baugenehmigung selbst sind von Kommune zu Kommune leicht unterschiedlich. Welche Bauvorhaben im Einzelfall überhaupt genehmigungspflichtig sind, kann übrigens ebenfalls von Kommune zu Kommune, in jedem Fall aber von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Was in Bayern genehmigungsfrei möglich ist, kann in Berlin durchaus genehmigungspflichtig sein.
Herkömmliche Baugenehmigung. Bei herkömmlichen Bauvorhaben kann gewöhnlich aber als Faustregel von 0,5 – 0,7 % der Gesamtbaukosten als Richtwert ausgegangen werden. Für kleinere Bauvorhaben können in vielen Kommunen eine von der Baubehörde festgesetzte Mindestgebühr gelten.
Der Bauantrag wird immer bei der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde (Bauamt der Gemeinde, in der das Grundstück liegt). Die höheren Bauaufsichtsbehörden (Bezirksregierungen) und die oberen Bauaufsichtsbehörden (Landesverwaltungen) haben nur Verwaltungsaufgaben.
Bauanzeige. Bei einigen kleineren Bauvorhaben (z. B. Carport mit geringer Grundfläche, Terrassenüberdachung, kleine bauliche Änderung, niemals beim gesamten Hausbau oder für Wohngebäude) ist in einzelnen Bundesländern keine umfassende Baugenehmigung, sondern lediglich eine Bauanzeige erforderlich.
Der Umfang einer Bauanzeige ist deutlich geringer als beim vollständigen Genehmigungsverfahren, bei der Bauanzeige ist nicht nur die Antragsstellung vereinfacht, auch das Bauvorhaben wird von der Behörde weniger eingehend geprüft. Eine formale Erteilung einer Baugenehmigung erfolgt in diesem Fall nicht: Macht die Behörde innerhalb von 4 Wochen nach Einreichung keine Einwände geltend, gilt das Bauvorhaben automatisch als genehmigt.
Für welche Bauvorhaben eine einfache Bauanzeige ausreichend ist, ist je nach Kommune unterschiedlich, auch der verlangte Umfang der Bauanzeige unterscheidet sich zum Teil beträchtlich je nach Bundesland (Landesbauordnung). Die Bauanzeige muss ebenfalls zwingend von einem Bauvorlageberechtigten (gewöhnlich ein Architekt) gestellt werden.
Die Gebühren für eine Bauanzeige können sich von Kommune zu Kommune noch deutlich stärker unterscheiden als die Gebühren für die Baugenehmigung. Die Kosten für eine Bauanzeige sind gewöhnlich aber in den meisten Kommunen deutlich geringer als die Gebühren für eine Baugenehmigung.
Eine Bauanzeige genügt für kleinere Bauvorhaben wie eine Garage
Planungskosten (Architekt)
Bauvorlageberechtigte. Bauanträge und Bauanzeigen dürfen nur von einem Bauvorlageberechtigten gestellt werden. Bauvorlageberechtigt sind in Deutschland gewöhnlich nur Architekten und Bauingenieure mit Bauvorlageberechtigung.Geregelt wird das durch die Bauvorlagenverordnung der einzelnen Bundesländer.
In einigen Bundesländern können Innenarchitekten, Bautechniker und Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes (z. B. Betonbauer, Maurer, Zimmerer) mit entsprechender Zusatzausbildung die sogenannte „Kleine Bauvorlageberechtigung“ erhalten. Sie sind dann für bestimmte Gebäudeausführungen oder bestimmte Bauarbeiten (etwa wenn man nur gerinfügig umbaut). ebenfalls vorlageberechtigt. Ein solcher Bauvorlageberechtiger erstellt dann ebenfalls Bauzeichnung, Baubeschreibung und alle für die Bauvorlage benötigten Dokumente und reicht den Bauantrag ein.
Architektenhonorar nach HOAI. Bis zu anrechenbaren Baukosten (in etwa die Netto-Gesamtbaukosten) von 25.000 EUR darf das Honorar mit dem Architekten oder Bauingenieur frei vereinbart werden (Abrechnung nach Stundensatz oder anderem Gebührensatz, Pauschalvereinbarung, Kosten nach m² Bauwerk, etc.).
Ab anrechenbaren Baukosten („Bausumme“) von 25.000 EUR wird das Architektenhonorar zwingend von der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) vorgeschrieben. Auf Basis der Gesamtbaukosten berechnet sich das Honorar dann nach:
- Komplexität der Planung (Honorarzone von I bis V)
- Aufwand für die Planung (Mindest-, Mittel- und Höchstsatz für jede Honorazone)
- individuell beauftragten Planungsleistungen (Leistungsphasen von 1 – 9, von der Vorplanung bis zur Baudokumentation und Unterstützung bei der Mängelbehebung)
Die Kosten für den Architekten hängen von der Honorarzone ab
Die Berechnung des Honorars ist nur anhand entsprechender Tabellen möglich, Ausgangspunkt für die Berechnung sind immer die vom Architekten bei der Entwurfsplanung ermittelten anrechenbaren Baukosten. Werden vom Architekten zusätzliche Leistungen bei Fachplanern beauftragt (z. B. Statik) werden die Kosten für diese Fachplanung (ebenfalls nach HOAI) gewöhnlich vom Architekten einfach weiterverrechnet.
Ausführliche Informationen zur Berechnung des Architektenhonorars und einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel Architekt: Kostenrechner.
Als groben Richtwert können Sie für die Architektenkosten zwischen 10 und 20 % der Netto-Gesamtbaukosten veranschlagen – je nach Art, Umfang und Komplexität der Planung.
Kosten für Dokumentenbeschaffung
Für die Erstellung des Bauantrags können zusätzliche Kosten für die Beschaffung der benötigten Dokumente (z. B. Gebühren für den amtlichen Lageplan anfallen. Diese Kosten werden gewöhnlich ebenfalls vom Architekten in seiner Honorarabrechnung einfach weiterverrechnet.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Bauvorhaben: Einfamilienhaus
- anrechenbare Baukosten: 180.000 EUR
- Honorarzone 3, hoher Aufwand (Höchstsatz)
- Leistungsphasen 1 – 9, Nettokosten
| Posten | Preis |
|---|---|
| Genehmigungskosten | 1.280 EUR |
| Planungskosten | 31.603 EUR |
| Gesamtkosten | 32.883 EUR |
| Anteil Baukosten | 18,27 % |
Kosten reduzieren
Die Gebühren für eine Baugenehmigung werden vom Bauamt der jeweils zuständigen Kommune festgesetzt und können damit nicht beeinflusst werden (außer indem man die Baugenehmigung gegebenenfalls verlängern lässt, um ein teures neues Genehmigungsverfahren zu vemeiden).
Beim Architektenhonorar gibt es allerdings einige Möglichkeiten, die Kosten niedrig zu halten.
- Verzicht auf nicht notwendige Leistungsphasen
- Rahmen für die Planung fest vorgeben
- bei unklarer Genehmigungsfähigkeit Bauvoranfrage stellen
Verzicht auf nicht notwendige Leistungsphasen
Vom Architekten können bei der Planung verschiedene Planungsleistungen eingefordert werden:
- Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
- Leistungsphase 2: Vorplanung
- Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
- Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
- Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
- Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
- Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
- Leistungsphase 8: Bauüberwachung und Dokumentation
- Leistungsphase 9: Objektbetreuung, Unterstützung bei der Mängelbeseitigung
Auf die Leistungsphasen 1 – 5 kann man nicht verzichten. Je nach Bauprojekt ist aber die Mitwirkung des Architekten bei Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen nicht zwingend mitwirken, vor allem, wenn man ohnehin bereits ein bestimmtes Unternehmen die Bauleistung ausführen soll.
Eine laufende Bauüberwachung durch den Architekten und die Hilfe bei der nachfolgenden Geltendmachung von Baumängeln und ihrer Behebung durch die ausführenden Fachunternehmen ist in vielen Fällen sehr wertvoll – aus Kostengründen kann man auf diese Leistungen aber in einzelnen Fällen auch verzichten, besonders wenn nur ein geringes Risiko für eine mangelhafte Ausführung besteht.
Die Leistungsphasen 6 und 7 machen zusammen bereits 20 % des Gesamthonorars aus, die Bauüberwachung und Dokumentations 32 % des Gesamthonorars. Die Objektbetreuung und nachfolgende Hilfe bei der Geltendmachung von Baumängeln verursacht Kosten in Höhe von 2 % des Gesamthonorars.
Rahmen für die Planung fest vorgeben
Bereits bevor man sich bei der Vorplanung mit dem ausführenden Architekten bespricht, sollte man eine grundlegende Vorstellung davon haben, welches Bauwerk man möchte – und welche maximalen Kosten man dafür auszugeben bereit ist (Planungs- und Genehmigungskosten und Baunebenkosten von rund 20 % mit einkalkulieren!)
Wenn man dem Architekten bereits von Anfang an grundlegende Vorstellungen und ein maximales Budget vorgeben kann, erspart man sich vielfach teure Neu- und Umplanungen und der Aufwand für den Architekten ist deutlich geringer.
Bei unklarer Genehmigungsfähigkeit Bauvoranfrage stellen
Gewöhnlich sollte der Architekt direkt abschätzen können, welche Bauausführung in einem bestimmten Gebiet genehmigungsfähig ist – und welche nicht. Grundsätzlich schuldet der Architekt seinem Auftraggeber auch eine genehmigungsfähige Planung.
In einzelnen Fällen kann die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit auch allein individuellen Einschätzung der Behörde abhängen – die kann natürlich kein Architekt erahnen. In diesem Fall ist es sinnvoller, zunächst eine Bauvoranfrage zu stellen, um eine Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit herbeizuführen. Tip: Die Dauer für die Bearbeitung der Bauvoranfarage sollte man dabei aber nicht unterschätzen und ausreichend miteinkalkulieren.
Die Kosten für eine Bauvoranfrage sind in den meisten Fällen deutlich geringer als die späteren Kosten für eine weitgehende Umplanung. Der als Antwort auf die Bauvoranfrage übermittelte Bauvorbescheid ist – wie die Baugenehmigung auch – eine rechtlich verbindliche Aussage der Behörde.
FAQ
Welche Kosten verursacht die Baugenehmigung?
In unserem Beispiel fallen für die Baugenehmigung und die Planung insgesamt Kosten von 15.955 EUR (8,86 % der Gesamtbaukosten) an. Die Kosten können im Einzelfall aber stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Gebühren für die Genehmigung selbst, die Kosten für die erforderliche Planung und die Gebühren für die Beschaffung der für den Bauantrag nötigen Dokumente. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Die Gebühren für die Baugenehmigung oder die Bauanzeige lassen sich nicht beeinflussen, bei den Architektenkosten kann aber gegebenenfalls auf nicht benötigte Leistungsphasen verzichtet und unnötiger Planungsaufwand vermieden werden. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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