Kostenbeispiel: Baulast eintragen
Beispielsituation:
- Abfrage im Baulastenverzeichnis (Krefeld)
- Eintragung einer Baulast in geringem Umfang
| Posten | Preis |
|---|---|
| Abfrage | 10 EUR |
| Eintragung | 150 EUR |
| Gesamtkosten | 160 EUR |
Kostenfaktoren
- Baulast oder Grunddienstbarkeit
- Art der Baulast
- zuständige Kommune und geltende Gebührenordnung #kostenfaktoren
Baulast oder Grunddienstbarkeit
Beides wird häufig miteinander verwechselt und sprachlich gleichgesetzt – im Grunde handelt es sich dabei aber um völlig unterschiedliche Dinge.
Grunddienstbarkeit. Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Vereinbarungen zwischen einem Grundstückbesitzer und einem Begünstigten (meist dem Besitzer eines Nachbargrundstücks). Häufig geht es dabei um die zwischen zwei Grundstücksbesitzern vereinbarte Einräumung eines Wegerechts über eines der beiden Grundstück.
Grunddienstbarkeiten können (aber müssen nicht) ins Grundbuch eingetragen werden. Für die Grunddienstbarkeiten werden häufig Entschädigungszahlungen vereinbart. Ins Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeiten werden beim Verkauf des Grundstücks automatisch übertragen, lediglich vertraglich vereinbarte („personengebunden“) dagegen nicht.
Baulast. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen einem Grundstückseigentümer und der zuständigen Baubehörde. Darin verpflichtet sich der Grundstückseigentümer der Behörde gegenüber, eine bestimmte Art der Nutzung oder Bebauung seins Grundstücks zu unterlassen, damit bauordnungsrechtliche Auflagen erfüllt sind.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn auf dem Nachbargrundstück eine Grenzbebauung genehmigt wird – in diesem Fall muss man sich als Grundstückseigentümer verpflichten, einen auf dem eigenen Grundstück liegenden Grenzstreifen (Abstandsfläche) zum Nachbargrundstück hin nicht zu bebauen, damit ausreichend Abstand eingehalten wird. Die Eintragung der Baulast setzt natürlich eine Einverständniserklärung seitens des Grundstückseigentümers voraus.
Baulasten werden ins Baulastenverzeichnis eingetragen, im Grundbuch sind sie nicht ersichtlich. Um festzustellen, ob auf einem Grundstück (das man beispielsweise kaufen möchte) Baulasten liegen, ist eine separate Abfrage im Baulastenverzeichnis nötig.
Die Baulasten stehen nicht im Grundbuch und sind separat abzufragen
Art der Baulast
Die Art und der Umfang der einzutragenden Baulast(en) bestimmt ganz wesentlich, welche Gebühren bei der Eintragung anfallen.
Die häufigsten Eintragungsfälle sind die Abstandsflächenbaulast (Verzicht auf die Bebauung des auf dem eigenen Grundstück liegenden Grenzstreifens (Abstandsfläche) zugunsten einer genehmigten Grenzbebauung des Nachbarn) und die Erschließungsbaulast (ermöglicht dem Nachbarn ein Befahren des Grundstücks, um zu seinem eigenen Grundstück ohne Straßenanbindung zu gelangen). Keine gültige Baulast in diesem Sinn ist die Straßenbaulast – sie bezeichnet lediglich eine Verpflichtung für den Staat, Straßen zu bauen und zu erhalten.
Bei der Erschließungsbaulast ist zu beachten, dass der begünstigte Grundstückseigentümer, der das Grundstück des anderen befahren darf, aus dem Eintrag der Baulast allein noch keine eigenen Rechte ableiten kann. Um sein Recht auch direkt ausüben zu können, muss eine zusätzliche Grunddienstbarkeit vereinbart (und idealerweise im Grundbuch eingetragen) werden, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
Über die zusätzlich vereinbarte Grunddienstbarkeit kann dann auch eine Ausgleichszahlung für den benachteiligten Grundstückseigentümer realisiert werden. Bei anderen Baulasten ist grundsätzlich eine Entschädigung nach § 906 Abs. 2 BGB oder nach Bereicherungsrecht ebenfalls möglich, jedenfalls wenn die Einschränkung „die ortsübliche Nutzung oder den Ertrag des Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt“. Dazu sollte man sich am besten rechtlichen Rat einholen. s
Zuständige Kommune und geltende Gebührenordnung
Welche Gebühren anfallen, hängt zunächst einmal von der geltenden Landesbauordnung (Bundesland) und von den Vorgaben und Gebührensatzung der jeweiligen Kommune ab. Die Kosten für vergleichbare Eintragungen können dabei von Kommune zu Kommune deutlich unterschiedlich liegen.
Pauschale Angaben zu den Kosten einer Eintragung sind daher nicht möglich. Die Kosten können sich zwischen 50 und 1.500 EUR je nach Art und Umfang der Eintragung und geltender Gebührenordnung der jeweiligen Kommune bewegen.
Unterschiedlich ist ebenfalls, wer die Eintragung bezahlen muss. In den meisten Kommunen ist der von der Baulast Begünstigte derjenige, der für die Kosten der Eintragung aufkommen muss. In einzelnen Kommunen wird dagegen grundsätzlich derjenige für die Kosten verantwortlich, der die Baulast beantragt. In anderen Kommunen (z. B. in Niedersachsen) kann der Kostenschuldner schon vor der Eintragung frei benannt werden.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Eintragung einer umfangreichen Baulast
- höhere Gebührensätze
| Posten | Preis |
|---|---|
| Abfrage | 25 EUR |
| Eintragung | 450 EUR |
| Gesamtkosten | 475 EUR |
Kosten reduzieren
Bei den Kosten handelt es sich um von der jeweiligen Kommune festgesetzte Gebühren – eine Möglichkeit zum Reduzieren dieser Kosten besteht damit also nicht. Gegebenenfalls sollte man sich aber als von der Baulast mit dem Begünstigten versuchen, im Hinblick auf eine Kostenübernahme zu verständigen.
Beim Kauf eines Grundstücks und der Wertermittlung der eigenen Liegenschaft sollte unbedingt eine Abfrage im Baulastenverzeichnis durchgeführt werden – einerseits um Einschränkungen für eine mögliche zukünftige Bebauung zu erkennen, andererseits um das Vorhandensein von wertmindernden Baulasten zu prüfen. Welche wertmindernde Auswirkung eine vorhandene Baulast hat, lässt sich nur professionell (Gutachter) ermitteln.
FAQ
Welche Kosten verursacht das Eintragen einer Baulast?
In unserem Beispiel fallen für das Eintragen der Baulast Kosten von 160 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Kostenfaktoren bestimmen die Kosten?
Die grundlegenden Einflussfaktoren für die Kosten sind die Art und der Umfang der einzutragenden Baulasten und die geltende Gebührenordnung der jeweils zuständigen Kommune (z. T. deutliche Gebührenunterschiede). Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Die Kosten, bei denen es sich um von der Kommune festgesetzte Gebühren handelt, lassen sich nicht senken. Gegebenenfalls kann man sich aber mit dem Begünstigten darauf verständigen, dass er die Kosten für die Eintragung der Baulast übernimmt.
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