Kostenbeispiel: Bauleiter
Beispielsituation:
- Bau eines Einfamilienhauses
- Architekt als Bauleiter
- anrechenbare Baukosten 258.000 EUR
- Honorarzone III, Mittelsatz – Zuschläge und besondere Leistungen nicht berücksichtigt
| Posten | Preis |
|---|---|
| Gesamthonorar | 39.203,99 EUR |
| davon LP 8 | 12.545,28 EUR |
| MwSt. für LP 8 | 2.383,60 EUR |
| gesamt LP 8 | 14.928,88 EUR |
Kostenarten
- Architekt als Bauleiter
- frei beauftragter Bauleiter
- vom Bauträger beauftragter Bauleiter
Nach der geltenden Landesbauordnung in jedem einzelnen Bundesland braucht jeder Bau einen Bauleiter. Er überwacht die gesamte Bauausführung anhand aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften während der gesamten Bauarbeit, die Einhaltung der in der Baugenehmigung geltenden Anforderungen und die Gewährleistung eines sicheren Baustellenbetriebs. Zudem führt er als Dokumentation das sogenannte Bautagebuch.
Zu den weiteren Aufgaben gehören die Koordination aller auf der Baustelle tätigen Fachplaner und Gewerke, die Erstellung und Überwachungen eines Bauzeitenplans und die Kostenkontrolle und Rechnungsprüfung. Der Bauleiter prüft gemeinsam mit den einzelnen Gewerken auch das Aufmaß und überwacht später auch die Mängelbeseitigung.
Schon im Bauantrag muss der zukünftige Bauleiter der Bauaufsichtsbehörde namentlich bekannt gegeben werden und dafür unterschreiben (Bauleitererklärung), ebenso bei der Baubeginnsanzeige.
Bei Versäumnis, einen Bauleiter bekanntzugeben, droht eine empfindliche Geldstrafe, in schweren Fällen sogar eine Freiheitsstrafe.
Architekt als Bauleiter
Die Bauüberwachung und Dokumentation gehört zu den grundsätzlichen Leistungen des Architekten – und ist dementsprechend auch im Gesamthonorar des Architekten bereits berücksichtigt (Leistungsphase 8, Bau-Überwachung und Dokumentation). Im Standardfall ist also der Architekt der Bauleiter, wenn alle Leistungsphasen beauftragt werden.
Das Gesamthonorar des Architekten berechnet sich in Deutschland immer anhand der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) aus dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens (über die entsprechende Honorarzone) und dem individuellen Aufwand des Architekten (über die Anwendung von Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz). Basis für die Berechnung des Honorars stellen dabei die sogenannten anrechenbaren Baukosten (die Nettobausumme mit einigen Abzügen) dar.
Welches Honorar konkret anfällt, lässt sich anhand der anrechenbaren Baukosten, der geltenden Honorarzone und dem Schwierigkeitsgrad aus den entsprechenden HOAI-Tabellen exakt berechnen. Die Überwachung des Baus und die Baudokumentation machen als Leistungsphase 8 exakt 32 % des Gesamthonorars aus.
Mehr Informationen finden Sie in unserem Artikel Architektenkosten beim Einfamilienhaus.
Normalerweise ist der Architekt der Bauherr
Frei beauftragter Bauleiter
Als Alternative zum Architekten kann auch ein Bauleiter frei beauftragt werden (z. B. ein Bausachverständiger oder Baubegleiter, der die Bauleitungsaufgaben im gesamten Bauablauf mit übernimmt.
Die Berechnung des Honorars kann beim selbständig tätigen Bauingenieur dabei ebenfalls nach HOAI erfolgen, eine Verrechnung nach anderen Methoden (z.B. Stundensatz) ist aber ebenfalls möglich und zulässig, dabei kann der Leistungsumfang der Baubegleitung individuell vereinbart werden. Gewöhnlich werden Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt vom Bauherrn geleistet.
Vom Bauträger beauftragter Bauleiter
Wird die gesamte Bauausführung von einem Bauträger abgewickelt, stellt in diesem Fall meist der Bauträger einen Bauleiter. Welche Kosten dafür anfallen, wird individuell im Vertrag mit dem Bauträger geregelt – gewöhnlich wird dabei allerdings nur ein Gesamtpreis ausgewiesen, in dem die Kosten für den Bauleiter enthalten sind. Sie lassen sich manchmal nur mit Mühe herausrechnen, etwa wenn man die Kosten mit den Kosten für einen externen, selbst beauftragten Bauleiter vergleichen will.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Bau eines Einfamilienhauses
- frei beauftragter Bauleiter (selbständiger Bauingenieur)
- Honorar nach HOAI
- anrechenbare Baukosten: 258.000 EUR
- Honorarzone IV, Höchstsatz
| Posten | Preis |
|---|---|
| Gesamthonorar | 49.005,02 EUR |
| davon LP 8 | 15.681,61 EUR |
| MwSt. für LP 8 | 2.979,51 EUR |
| gesamt LP 8 | 18.661,12 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- selbst beauftragte Bauleiter bevorzugen: vom Bauträger gestellte Bauleiter vertreten vor allem die Interessen des Bauträgers, nicht notwendigerweise immer die Interessen des Bauherrn – dessen sollte man sich bewusst sein
- mehrere Angebote einholen: seit 2019 ist für Bausachverständige keine zwingende Berechnung nach HOAI mehr nötig, Honorare können frei vereinbart werden, dadurch deutliche Unterschiede bei den Kosten möglich
FAQ
Welche Kosten verursacht ein Bauleiter?
In unserem Beispiel fallen für die Bauleitung durch den Architekten Kosten von 14.928,88 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Kosten können anfallen?
Es können entweder Kosten für die Bauleitung durch den Architekten (Bestandteil des Architektenhonorars), Kosten für einen frei beauftragten Bauleiter oder Kosten für einen vom Bauträger gestellten Bauleiter anfallen. Mehr zu den einzelnen Kostenarten erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Idealerweise sollte man den Bauleiter selbst beauftragen (vom Bauträger gestellte Bauleiter vertreten vorwiegend dessen Interessen), als Alternative kommt auch die Beauftragung einer zusätzlichen Baubegleitung in Frage. Vor der Wahl eines frei beauftragten Bauleiters sollte man möglichst mehrere Angebote einholen (Kostenunterschiede möglich), der Leistungsumfang sollte immer genau und schriftlich vereinbart werden. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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