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Baumängel

Baumängel sicher erkennen

Von Stephan Wayan | 4. September 2023
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Die Wiege eines idyllischen Zuhauses hat oft mit ziemlich technischen Fragestellungen zu tun. Sind Sie gerade dabei, die letzten Schritte auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus zu machen und fragen sich, wie Sie Baumängel erkennen und protokollieren können? In diesem Artikel führen wir Sie durch den Prozess und geben Ihnen sogar Einblicke in eine Langzeitstudie zu häufig auftretenden Mängeln.

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Nicht alle Baumängel sind einfach zu erkennen
AUF EINEN BLICK
Wie lassen sich Baumängel besser erkennen?
Vor der Bauabnahme sollte der Bauherr im Internet recherchieren, welche Baumängel häufig und typischerweise auftreten. In einer erstellten Checkliste sollten alle „Stationen“ nach Raum und Thema sortiert werden. Die technischen Anlagen und Einrichtungen sind auf ihre Funktion zu überprüfen.

Welche Baumängel sind häufig nicht zu erkennen?

Es gibt offene und versteckte Mängel. Versteckte Mängel werden erst durch ihre Auswirkungen entdeckt. Typische Beispiele sind Undichtigkeiten, die zu Feuchtigkeit, Schimmel oder Verfärbungen führen. In diesen Fällen spricht man von Bauschäden. Um die Dämmung und Dichtigkeit besser kontrollieren zu können, ist eine Infrarot-Thermografie ein ideales Hilfsmittel. Aufnahmen können am Vorabend vor dem Abnahmetermin oder während der Abnahme gemacht werden. Brauchbare Handgeräte sind ab etwa 200 Euro erhältlich. Mit der Kamera kann auch gezielt nach Wärmebrücken gesucht werden.

Was muss man beim Erkennen der Baumängel tun?

Werden bei der Abnahme und Übergabe Mängel festgestellt, sind diese schriftlich festzuhalten. Nur protokollierte Mängel sind gerichtsfest und justiziabel. Das Protokoll sollte von einer Vertrauensperson des Bauherrn geführt werden. Im Zweifelsfall sollte lieber zu viel als zu wenig protokolliert werden. Eine zusätzliche Hilfe sind Fotos mit Querverweis im Protokoll. Diskussionen mit den Bauausführenden, ob es sich um einen Mangel handelt oder nicht, sind nicht zielführend. Auch der eventuell anwesende Bausachverständige sollte nicht von der Protokollierung abraten.

Auf welcher Grundlage lassen sich Baumängel erkennen?

Grundlage ist der Bauvertrag, in dem vereinbart wurde, welche Leistungen der Bauunternehmer zu erbringen hat und welche Beschaffenheit das Gebäude haben soll. Die Vertragsordnung unterliegt dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und definiert jede Abweichung als Baumangel. Ergänzend gilt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zur Anwendung. In ihr werden die anerkannten Regeln der Technik definiert. Für die einzelnen Gewerke enthalten Normen (DIN) die technischen Details.

Welche typischen Baumängel lassen sich durch Kenntnis erkennen?

Es gibt eine ganze Reihe typischer Mängel, die teilweise auch mit dem Baujahr korrelieren, wie beispielsweise die klassischen Baumängel der 1970er-Jahre. Folgende häufig auftretende Baumängel wurden in der Langzeitstudie des Bauherren-Schutzbundes (BSB) und des Instituts für Bauforschung ermittelt:

  • Außenabdichtung von Keller und Sockel
  • Luftdichtheit im Dachgeschoss
  • Schallbrücken (vor allem bei Doppel- und Reihenhäusern)
  • Erhöhte Restfeuchte in Beton und Estrich
  • Ringanker an Mauern und Wänden
  • Falsch dimensionierte Fußbodenheizung
  • Kreuzfugen in Wärmedämmverbundsystemen (WDVS)
  • Mängel in der Trinkwasserinstallation
Tipp: Ausreichend Zeit bei der Bauabnahme einplanen
Planen Sie ausreichende Zeit für die Bauabnahme ein. Für ein normales Einfamilienhaus sollten Sie mindestens drei Stunden veranschlagen. Lassen Sie sich nicht drängen. Jeder unentdeckte Mangel kostet Sie viel Ärger und Geld.

Artikelbild: Robert Kneschke/stock.adobe.com