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Baumängel

Faktoren für die Höhe der Minderung für Baumängel

Von Stephan Wayan | 3. September 2023
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Bei Minderung wegen Baumängeln richtet sich die Höhe der Minderung nach den voraussichtlichen Beseitigungskosten. Schränkt ein Baumangel die Bewohnbarkeit erheblich ein, so kann bis zur Behebung zusätzlich ein Tagessatz abgezogen werden. Eine Minderung ohne Behebung ist ebenfalls möglich.

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Baumängel müssen meist nur gemindert werden
AUF EINEN BLICK
Wonach richtet sich die Höhe der Minderung für Baumängel?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) räumen dem Bauherrn ein allgemeines Minderungsrecht ein. Der Minderungsbetrag ist ins Verhältnis zur mangelfreien Bauleistung zu setzen. Erforderlichenfalls ist eine Schätzung durch einen Sachverständigen vorzunehmen.

Ist die Höhe der Minderung für Baumängel selbst bestimmbar?

Das BGB und die VOB definieren als Hauptkriterium für die objektiv bestimmbare Höhe des Minderungsbetrages die Mängelbeseitigungskosten. In der Regel kann der Auftraggeber bis zur Mängelbeseitigung und Nacherfüllung das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten einbehalten. Berechnungsgrundlage ist die vertragliche Gesamtleistung, von der der Vergütungsanteil abgezogen wird. Der Auftragnehmer beziehungsweise Bauunternehmer kann Unverhältnismäßigkeit einwenden, wenn die Kosten der Nacherfüllung die Kosten der Neuherstellung übersteigen. Es kann auch vereinbart werden, das der Mangel bestehen bleibt und die Vergütung herabgesetzt wird.

Ist die Höhe der Minderung für Baumängel der einzige Weg?

Um Mängelfreiheit zu erreichen, dient der Einbehalt als Sicherheit für die Mängelbeseitigung. Kommt der Auftragnehmer dieser Verpflichtung nicht nach, sind folgende Schritte möglich:

Selbstvornahme

Der Bauherr beauftragt einen Dritten mit der Beseitigung des Baumangels. Eine vorherige gerichtliche Beweissicherung ist unerlässlich.

Nacherfüllung

Auch die Nacherfüllung kann gerichtlich geltend gemacht werden.

Minderung

Der Minderungsbetrag wird einbehalten.

Schadensersatz

Dem Bauherrn entstehende Kosten beispielsweise bei Unbewohnbarkeit können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Vertragsrücktritt

Bei schwerwiegenden Mängeln kann ein Bauvertrag rückgängig gemacht werden.

Welche Minderungshöhe hat ein Sicherheitseinbehalt für Baumängel?

Die VOB sieht einen Gewährleistungseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme vor. Der Sicherheitseinbehalt kann auf einem Sperrkonto hinterlegt werden oder in Form einer Bank- oder Versicherungsbürgschaft erfolgen. Der Einbehalt ist vom Auftraggeber nach zwei Jahren auszuzahlen, wenn nicht vertraglich vereinbart wurde, ihn bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist (nach VOB vier Jahre, nach BGB fünf Jahre) einzubehalten.

Welche Minderung in welcher Höhe sind für Baumängel möglich?

Bedingung und Grundvoraussetzung für eine Minderung ist das Erkennen und das Anzeigen von Baumängeln. Jeder protokollierte Mangel wird als Einzelposition berechnet. Aus den einzelnen Minderungsbeträgen ergibt sich die Höhe der Gesamtminderung. Dabei sind auch Folgen von Baumängeln wie beispielsweise Schimmel zu berücksichtigen.

Tipp: Reine Minderung ohne Nachbesserung möglich
Nicht in allen Fällen ist die Nachbesserung und Nacherfüllung eines Baumangels die beste Lösung. Entsteht beispielsweise ein Minderwert durch die Verwendung nicht vereinbarter Baustoffe und -mittel entsteht, so kann dieser vom Gericht als dauerhafter Minderungsbetrag in Abzug gebracht werden. Wenn die Nachbesserung keinen nennenswerter Vorteil bringt, ist die Minderung oft der vom Gericht der als ausreichend angesehene Ausgleich.

Artikelbild: RioPatuca Images/stock.adobe.com