Kostenbeispiel: Bausachverständiger
Beispielsituation:
- Immobilienbewertung (Wertgutachten) beim Einfamilienhaus
- Pauschalhonorar
- durchschnittlicher Aufwand
- Fahrtkosten als Entfernungszuschlag (pauschal)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Wertgutachten | 670 EUR |
| Entfernungszuschlag | 106 EUR |
| Auslagen | 35,80 EUR |
| Gesamtkosten | 811,80 EUR |
Kostenbestimmende Faktoren
- Einsatzbereich
- Anfahrtskosten
- Verrechnungsweise
- Gutachten-Erstellung
Einsatzbereich
Bausachverständige begutachten nicht nur Baumängel und Bauschäden- als Baugutachter sind sie noch in zahlreichen anderen Bereichen tätig. Nachfolgend ein kurzer Überblick über die verschiedenen Tätigkeitsbereiche:
- Baubegleitung, beim Hausbau während der Bauphase und bei der Bauabnahme sowie bei der Mängelbeseitigung, Erstellung von Schadensgutachten, Einhaltung der Gewährleistungsfrist gegenüber Bauunternehmen
- Immobilienbewertung (Hauskaufberatung, Wertgutachten, potenzielle Bauschäden, Sanierungskonzept, Kostenkalkulation für dieMängelbeseitigung, Gutachten als Grundlage für Preisverhandlungen)
- die fachgerechte Wohnflächenberechnung
- die Schimmelanalyse (Schimmelgutachten,: Beweissicherung bei Schimmelbefall, Ursachenermittlung und Sanierungskonzept bei Schimmel-Schäden (z. B. Beseitigung von Wärmebrücken)
- die Energieberatung (Energieberater nach KfW/BAFA-Standard, Energieausweis, energetisches Sanierungskonzept beim Hauskauf, Planung der energetischen Sanierungskosten für die Baufinanzierung, Amortisationsrechnung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen)
Für Bausachverständige gibt es in Deutschland keine einheitliche Ausbildung und hinter der Berufsbezeichnung steht kein einheitliches Berufsbild. Sachverständige kommen aus unterschiedlichen Berufen. Die meisten Bausachverständigen haben sich damit meist ausgehend von ihren Berufserfahrung auf ein oder mehrere bestimmte Gebiete spezialisiert.
Vereidigte Sachverständige erstellen in ihrem Fachgebiet Begutachtungen in juristischen Auseinandersetzungen und werden in dieser Funktion vom Gericht bestellt und mit der Erstellung eines Baugutachtens zu einer bestimmten, konkreten Fragestellung beauftragt.
Bausachverständige haben verschiedene Ausbildungshintergründe
Anfahrtskosten
Anfahrtskosten bei Gutachtern mit freier Preisgestaltung. Grundsätzlich gilt für Gutachter das Prinzip „Fahrtzeit = Arbeitszeit“. Die Anfahrtskosten setzen sich damit gewöhnlich aus den Fahrzeugkosten (gewöhnlich rund 0,50 EUR pro km) und der Anfahrtszeit (gewöhnlich der geltende Stundensatz des Gutachters) zusammen.
Gerade bei längeren Anfahrten oder mehrfachen Anfahrten kann mit vielen Bausachverständigen aber auch eine andere Verrechnung vereinbart werden, viele Gutachter kommen den Auftraggebern bei den Kosten für die Anfahrt dann oft auch etwas entgegen.
Anfahrtskosten nach JVEG. Erfolgt die Begutachtung im Auftrag eines Gerichts, werden auch die Fahrtkosten nach den Vorgaben des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) berechnet. Dabei gilt je nach Art des Fahrzeugs eine Fahrzeugkostenpauschale von 0,35 oder 0,45 EUR pro km, zusätzliche Spesen (z. B. Parkgebühren) darf der Gutachter entweder direkt oder in Form einer Pauschale abrechnen.
Verrechnungsweise
Verrechnung nach Stundensatz. Viele Gutachter verrechnen ihre Gutachter-Leistung über einen Stundensatz ab. Übliche Stundensätze bewegen sich zwischen 90 und 140 EUR, für besonders aufwendige oder komplizierte Begutachtungen können manchmal auch mit Stundensätzen bis zu 200 EUR pro Stunde verrechnet werden.
Verrechnung nach Pauschalsatz. In manchen Bereichen, etwa wenn es um eine Begutachtung von Schimmel in Gebäuden geht, verrechnen viele Gutachter nach (selbst) festgelegten Pauschalsätzen – etwa einen Festpreis für die Begutachtung der ersten Befallsstelle und einen festen Satz für jede weitere vorhandene Befallsstelle.
Sind weiterführende Untersuchungen nötig (etwa Thermografie, Blower-Door-Test, Messung von Oberflächentemperaturen oder Durchfeuchtung von Bauteilen, etc.) werden diese Untersuchungen meist ebenfalls nach festgelegten Pauschalsätzen, abhängig vom individuellen Aufwand, verrechnet.
Verrechnung nach JVEG. Für Gutachten im Auftrag des Gerichts gelten ausnahmslos die Stundensätze im JVEG. Sie richten sich danach, in welchem Bereich die Fragestellung liegt: 95 EUR (handwerklich-technische Ausführung, Arbeiten eines Gewerks), 105 EUR (Erd- und Grundbau, Geotechnik) oder 100 EUR (alle übrigen Bereiche). Sonderauslagen und Spesen, wie Post- und Telefonkosten darf der Sachverständige entweder direkt weiterverrechnen oder als Pauschale (20 % der Gutachtenkosten, maximal 15 EUR) ansetzen.
Bei zu erwartenden höheren Begutachtungskosten hat der Bausachverständige nach dem JVEG einen Anspruch auf einen Vorschuss auf die Kosten.
Verrechnung nach HOAI. Bausachverständige müssen die Verrechnung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) nicht mehr zwingend anwenden, viele verrechnen allerdings weiterhin nach den Vorgaben der HOAI oder lehnen ihre Gebührensätze an die Vorgaben der HOAI zumindest an. Das ist besonders bei der Baubegleitung durch einen Sachverständigen häufig noch der Fall.
Für die Honorarberechnung nach HOAI sind die anrechenbaren Baukosten (Bausumme) des jeweiligen Bauprojekts der grundlegende Ausgangspunkt für die Berechnung. Weiter sind für die Berechnung die Komplexität des Bauvorhabens (Honorarzone I – V, Ein- oder Zweifamilienhäser liegen meist in HZ III oder IV) und der individuelle Aufwand (über die Anwendung des festgelegten Mindest-, Mittel- oder Höchstatzes) maßgeblich.
Gutachten-Erstellung
Für die Dokumentation und die Erstellung eines schriftlichen Gutachtens fallen gewöhnlich zusätzliche Kosten an. Bei einfachen Gutachten kann üblicherweise von Kosten zwischen 40 und 80 EUR pro Seite ausgegangen werden, aufwendige und umfassende Gutachten werden häufig nach Stundensatz abgerechnet.
Als Richtwert kann man bei einfachen, kurzen Gutachten oder gutachterlichen Stellungnahmen (z.B. einfaches Schimmelgutachten für den Hausbesitzer) von Kosten zwischen 200 und 400 EUR ausgehen, bei einem aufwendigen und umfassenden Gutachten für das Gericht kann allein das Gutachten bereits Kosten von 800 – 1.000 EUR kosten.
Die Kosten für ein Gutachten hängen u.a. von dessen Thema ab
Entscheidend ist hier aber immer der individuell anfallende Aufwand im Einzelfall.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Baugutachten nach Schimmelbildung im Zuge eines Wasserschadens (Schimmelgutachten)
- Beratung und Maßnahmenempfehlungen
- schriftliche Dokumentation
- hoher Begutachtungsaufwand
| Posten | Preis |
|---|---|
| Fahrtkosten | 112,50 EUR |
| Begutachtung | 475 EUR |
| Dokumentation | 320 EUR |
| Gesamtkosten | 907,50 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- wenn nötig Gutachter hinzuziehen: Gutachterkosten liegen häufig immer noch deutlich niedriger als die Kosten für unsachgemäße Maßnahmen und Fehlentscheidungen
- mehrere Angebote einholen: Kostensätze vergleichen, endgültig anfallende Kosten lassen sich meist nur schwer abschätzen (individueller Aufwand und notwendige Maßnahmen je nach Situation im Einzelfall), z. T. unterschiedliche Verrechnungsweisen und deutliche Preisunterschiede bei verschiedenen Leistungen (besonders Schimmelanalyse, Hauskaufberatung, Energieberatung)
- Wertgutachten erstellen lassen: bessere Verhandlungsposition sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf eines Hauses, Hinweis auf möglicherweise bestehende versteckte Baumängel und Bauschäden
FAQ
Welche Kosten verursacht der Einsatz eines Bausachverständigen?
In unserem Beispiel fallen für den Bausachverständigen beim Wertgutachten Kosten von 811,80 EUR an. Die Gesamtkosten können je nach Art und Umfang der Begutachtung allerdings im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Faktoren bestimmen die Kosten?
Die Kosten richten sich einerseits nach der Art des Gutachtens (Mängelbegutachtung, Wertgutachten, Schimmelgutachten, energetische Begutachtung), nach dem individuellen Aufwand für die Begutachtung (inkl. nötiger Untersuchungen) sowie nach den Nebenkosten (Anfahrtskosten, schriftliche Gutachtenerstellung). Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Im Zweifelsfall liegen die Kosten eines Gutachters fast immer deutlich niedriger als die Kosten für einen unentdeckten Schaden oder eine ungeeignete Maßnahme. Für eine Begutachtung sollten möglichst mehrere Angebote eingeholt und die Kostensätze für die gutachterlichen Leistungen verglichen werden. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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