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Bausubstanz

Bausubstanz prüfen: So sichern Sie Ihre Immobilie ab

Von Uwe Hoffman | 27. Dezember 2024
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Die Bausubstanzprüfung ist essenziell für den Immobilienkauf. Dieser Artikel beleuchtet wichtige Aspekte von Feuchtigkeit bis Altlasten und gibt Tipps für Modernisierung und Sicherheit.

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Oft ist es sinnvoll, die Bausubstanz prüfen zu lassen

Die Bausubstanz im Blick: Was Sie wissen müssen

Um den Zustand einer Immobilie fundiert einzuschätzen, ist die Prüfung der Bausubstanz von entscheidender Bedeutung. Diese umfasst sämtliche fest verbundenen Teile eines Gebäudes wie Fundamente, Wände, Decken, Dächer und die Bodenplatte. Hier einige zentrale Aspekte, die bei der Bewertung des baulichen Zustands Ihrer zukünftigen Immobilie wichtig sind:

Feuchtigkeit und Risse

Feuchtigkeit ist ein Hauptproblem bei älteren Gebäuden und kann zu Schimmelbildung und strukturellen Schäden führen. Achten Sie auf feuchte Stellen an Wänden und Decken sowie auf einen muffigen Geruch. Risse im Putz oder Mauerwerk sind ebenfalls alarmierend, da diese auf Bewegungen oder Setzungen im Bau hinweisen können.

Dächer und Dachstühle

Überprüfen Sie den Zustand des Daches, speziell auf Feuchtigkeitsschäden und undichte Stellen. Ein beschädigter Dachstuhl kann hohe Sanierungskosten verursachen und sollte gründlich inspiziert werden.

Fenster, Türen und Dichtheit

Undichte Fenster und Türen erhöhen nicht nur die Heizkosten, sondern deuten auch auf allgemeine Alterserscheinungen hin. Stellen Sie sicher, dass diese gut schließen und keine Feuchtigkeit eindringt.

Heizungs- und Elektroinstallationen

Viele ältere Häuser verfügen über veraltete Heizungs- und Elektroinstallationen. Diese müssen häufig modernisiert werden, um heutigen Sicherheits- und Effizienzstandards zu genügen.

Tragende Strukturen

Achten Sie darauf, dass die tragenden Strukturen wie Wände und Decken intakt sind. Schäden an diesen Elementen können ein Indiz für größere Probleme im Gebäude sein und erfordern meist kostspielige Reparaturen.

Altlasten in Baumaterialien

In älteren Häusern können gesundheitsgefährdende Stoffe wie Asbest oder Glaswolle verbaut sein. Diese Stoffe müssen bei Renovierungsarbeiten fachgerecht entsorgt werden, was zusätzliche Kosten verursachen kann.

Ein umfassendes Verständnis der Bausubstanz gibt Ihnen nicht nur Sicherheit über den aktuellen Zustand des Gebäudes, sondern hilft Ihnen auch, die notwendigen Schritte zur Werterhaltung oder Wertsteigerung gezielt zu planen.

Methoden zur Prüfung der Bausubstanz

Um die Bausubstanz eines Gebäudes umfassend zu beurteilen, stehen Ihnen verschiedene spezialisierte Methoden zur Verfügung:

Visuelle Inspektion

Bei einer ersten Besichtigung können Sie bereits wichtige Hinweise auf den Zustand der Bausubstanz gewinnen. Eine sorgfältige optische Prüfung hilft Ihnen, sichtbare Mängel wie Risse, Feuchtigkeit und Beschädigungen festzustellen. Konzentrieren Sie sich dabei besonders auf stark beanspruchte Bauteile wie Fundamente, Wände und das Dach.

Zerstörungsfreie Prüfverfahren

Diese Verfahren ermöglichen es, die Struktur und Materie des Gebäudes zu untersuchen, ohne dabei Schaden zu verursachen. Zu den gängigen zerstörungsfreien Techniken gehören:

  • Thermografie: Mit Hilfe von Wärmebildkameras können Sie Wärmebrücken und feuchte Stellen erkennen.
  • Ultraschallprüfung: Diese Technik dient der Überprüfung von Materialdichten und der Erkennung von Hohlräumen oder Rissen im Mauerwerk.
  • Radarerkennung: Hiermit können tieferliegende Strukturen und Einbauten aufgespürt werden, ohne die Wände zu öffnen.

Zerstörende Prüfverfahren

Für eine präzisere Analyse können Proben aus der Bausubstanz entnommen und im Labor untersucht werden. Diese Verfahren liefern detaillierte Ergebnisse zur Materialbeschaffenheit und etwaigen Schäden:

  • Bohrkernuntersuchung: Entnahme von Bohrkernen, um die inneren Schichten von Beton und Mauerwerk zu analysieren.
  • Zug- und Druckversuche: Diese Tests prüfen die Festigkeit und Elastizität von Baumaterialien wie Beton und Stahl.

Feuchtigkeitsmessung

Mit speziellen Feuchtigkeitsmessgeräten können Sie die Feuchtigkeit in Wänden und Böden feststellen. Dies ist besonders wichtig, um verborgene Wasserschäden zu identifizieren und entsprechende Sanierungsmaßnahmen zu planen.

Nutzung von Drohnen

Drohnen ermöglichen eine schnelle und detaillierte Inspektion von schwer zugänglichen Bereichen, wie Dächern und hohen Fassaden. Dies ist sowohl zeitsparend als auch kosteneffizient und liefert Ihnen dennoch genaue Aufnahmen des Gebäudezustands.

Fachliche Expertise durch Sachverständige

Für eine umfassende und fundierte Einschätzung sollten Sie stets einen Bausachverständigen hinzuziehen. Ein Sachverständiger verfügt über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung, um auch versteckte Mängel zu identifizieren. Er erstellt Ihnen ein detailliertes Gutachten, das Ihnen als Grundlage für Ihre weiteren Entscheidungen dient. Je nach Bedarf können Sie zwischen verschiedenen Gutachtenarten wählen, von Kurzgutachten bis hin zu ausführlichen, detaillierten Analysen.

Durch die Kombination dieser Methoden erhalten Sie ein präzises Bild vom Zustand der Bausubstanz und können entsprechende Maßnahmen zeitnah und gezielt einleiten.

Was tun bei Feuchtigkeit in alten Häusern?

Feuchtigkeit in alten Häusern ist ein häufiges Problem und erfordert spezifische Maßnahmen, um größere Schäden zu verhindern. Die Ursachen für Feuchtigkeit sind vielseitig und reichen von baulichen Mängeln bis hin zu undichten Dächern und schlecht abgedichteten Kellern. Hier sind konkrete Schritte, die Sie unternehmen können, um diese Herausforderungen zu bewältigen:

1. Ursachenanalyse durchführen:

Beginnen Sie mit einer gründlichen Untersuchung, um die Quelle der Feuchtigkeit zu identifizieren. Dies können Risse im Mauerwerk, undichte Dächer oder fehlerhafte Abdichtungen im Kellerbereich sein.

2. Feuchtemessung:

Nutzen Sie Feuchtigkeitsmessgeräte, um den genauen Feuchtigkeitsgrad in Wänden und Böden zu bestimmen. Dies hilft Ihnen dabei, das Ausmaß des Problems besser einzuschätzen.

3. Belüftung verbessern:

Achten Sie auf eine ausreichende Belüftung der betroffenen Räume. Ein regelmäßiges Lüften hilft, die Feuchtigkeit zu reduzieren und verhindert Schimmelbildung.

4. Bauliche Maßnahmen ergreifen:

  • Je nach Ursache können verschiedene bauliche Maßnahmen erforderlich sein:
  • Bei undichten Dächern: Eine nachträgliche Flachdachabdichtung kann notwendig sein.
  • Bei aufsteigender Feuchtigkeit: Es kann helfen, eine Horizontalsperre einzuziehen oder die Kellerwände von außen abzudichten.
  • Bei Wärmebrücken: Diese können durch zusätzliche Dämmung beseitigt werden.

5. Schimmelbekämpfung:

Feuchtigkeit führt oft zur Schimmelbildung, die gesundheitsschädlich ist. Reinigen Sie schimmelbefallene Stellen gründlich und behandeln Sie sie mit speziellen Antischimmelmitteln.

6. Regelmäßige Kontrollen:

Führen Sie regelmäßige Inspektionen durch, um sicherzustellen, dass neu aufgetretene Feuchtigkeitsprobleme umgehend erkannt und behoben werden.

7. Fachliche Unterstützung:

Ziehen Sie bei komplexeren Problemen immer einen Bausachverständigen hinzu. Ein Expertenrat ist besonders wertvoll, um passende Sanierungsmaßnahmen zu planen und durchzuführen.

Feuchtigkeit in alten Häusern kann auch ernsthafte Schäden verursachen. Mit den richtigen Maßnahmen und regelmäßiger Wartung können Sie jedoch Ihre Immobilie schützen und ihren Wert erhalten.

Altlasten im Blick: Wohngesundheit beachten

Wenn Sie einen Altbau erwerben, sollten Sie auch mögliche Altlasten nicht außer Acht lassen, um Ihre Wohngesundheit sicherzustellen. In früheren Jahrzehnten wurden teils gesundheitsgefährdende Materialien verbaut, die heutzutage als Sondermüll gelten und einer speziellen Entsorgung bedürfen. Hier sind besonders wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:

  1. Schadstoffprüfung durchführen: Materialien wie Asbest und Glaswolle wurden häufig bis in die 1990er Jahre verwendet und finden sich in verschiedenen Bauteilen wie Dachmaterialien, Isolierplatten und Fußbodenklebern. Lassen Sie die Immobilie durch einen Fachmann auf diese Substanzen prüfen.
  2. Altlastenauskunft einholen: Auf Grundstücksflächen, die zuvor industriell genutzt wurden, können Altlasten im Boden vorhanden sein. Informieren Sie sich bei der zuständigen Umweltbehörde, ob Altlasten verzeichnet sind, und lassen Sie gegebenenfalls ein Bodengutachten erstellen.
  3. Spezielle Entsorgung einplanen: Sollten Sie Schadstoffe wie Asbest oder Glaswolle in Ihrem Gebäude entdecken, ist eine fachmännische Entsorgung unerlässlich. Diese Maßnahmen können hohe Kosten verursachen, die bei der Planung Ihrer Sanierungsarbeiten berücksichtigt werden müssen.
  4. Holzschutzmittel überprüfen: In älteren Häusern wurde oft Holzschutzmittel eingesetzt, die mittlerweile als giftig gelten. Ein Lufttest kann hier Aufschluss über mögliche Belastungen geben. Auch hierbei kann ein Experte sinnvoll sein, um notwendige Maßnahmen zur Beseitigung zu empfehlen.

Die Berücksichtigung und fachgerechte Handhabung von Altlasten schützt nicht nur Ihre Gesundheit, sondern erhöht auch die Sicherheit und den Wert Ihrer Immobilie. Die professionelle Unterstützung durch Sachverständige ist dabei unerlässlich, um alle gesundheitlichen Risiken auszuschließen und notwendige Maßnahmen sachgerecht umzusetzen.

Grundriss und Modernisierungspotenzial

Ein gut durchdachter Grundriss hat großen Einfluss auf die Funktionalität und den Komfort Ihrer Immobilie. Beginnen Sie mit einer gründlichen Analyse des bestehenden Grundrisses, um zu erkennen, welche Bereiche Ihren Anforderungen entsprechen und wo Verbesserungsbedarf besteht. Fragen Sie sich, ob die Raumaufteilung für Ihre aktuellen und zukünftigen Bedürfnisse geeignet ist.

Tipps zur Analyse des Grundrisses:

  • Funktionalität prüfen: Überlegen Sie, ob der vorhandene Grundriss eine praktische Nutzung der einzelnen Räume ermöglicht. Gibt es Bereiche, die häufig genutzt werden und dennoch unpraktisch gelegen sind?
  • Optimale Raumnutzung: Erwägen Sie, wie sich der verfügbare Raum optimal nutzen lässt. Können kleine, separate Räume zu größeren, multifunktionalen Räumen zusammengeführt werden, um eine offenere Wohnatmosphäre zu schaffen?
  • Modernes Wohnen berücksichtigen: Heutige Wohntrends bevorzugen oft offene Wohnküchen und multifunktionale Wohnräume. Passt der aktuelle Grundriss zu diesen modernen Wohnvorstellungen?

Beachten Sie bei der Planung von Umbauten die Stabilität des Gebäudes. Lassen Sie sich von einem Statiker beraten, insbesondere, wenn es darum geht, tragende Wände zu entfernen oder zu ändern. Eine fehlerhafte Umgestaltung könnte zu strukturellen Schäden führen und die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.

Modernisierungsmaßnahmen:

  • Energetische Sanierung: Neue Fenster, bessere Dämmung und effiziente Heizsysteme verbessern die Energieeffizienz und senken langfristig Ihre Kosten.
  • Technische Modernisierung: Überlegen Sie, ob die Elektro- und Sanitärinstallationen den heutigen Standards entsprechen oder ob eine Erneuerung notwendig ist.
  • Ästhetische Anpassungen: Ein frischer Anstrich, moderne Bodenbeläge und neue Einbauten können das Erscheinungsbild Ihrer Immobilie deutlich verbessern.

Durch eine sorgfältige Analyse und gezielte Modernisierungsmaßnahmen können Sie nicht nur den Wohnkomfort erhöhen, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig steigern. Ein durchdachter Grundriss und moderne Ausstattung machen Ihre Immobilie attraktiver und zukunftssicher.

Sicherheit geht vor: Einbruchschutz prüfen

Bei der Überprüfung einer Immobilie ist es essenziell, auch den Einbruchschutz auf den aktuellen Stand zu bringen. Achten Sie insbesondere auf folgende Sicherheitsaspekte:

1. Fenster absichern:

  • Montieren Sie einbruchhemmende Beschläge an Ihren Fenstern und versehen Sie diese mit abschließbaren Griffen.
  • Rollläden mit Hochschiebeschutz bieten zusätzlichen Schutz gegen gewaltsames Eindringen.

2. Türen verstärken:

  • Installieren Sie sichere Türschlösser inklusive Schutzbeschlägen, die ein Aufhebeln erschweren.
  • Zusätzliche Sicherungen wie Querriegelschlösser verbessern die Stabilität der Tür gegen Aufbruchsversuche.

3. Alarmanlagen und Überwachungstechnik:

  • Ein modernes Alarmsystem kann potenzielle Einbrecher abschrecken und im Ernstfall sofort Alarm auslösen.
  • Videoüberwachungssysteme bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihr Grundstück rund um die Uhr zu überwachen.

4. Beleuchtung:

Außenbewegungsmelder und ausreichend beleuchtete Eingangsbereiche mindern die Gefahr eines unbemerkten Zugriffs.

5. Beratung durch Experten:

  • Ein Sicherheitsberater oder Fachmann kann Ihnen helfen, Schwachstellen zu identifizieren und individuelle Lösungen vorzuschlagen.
  • Nutzen Sie kostenlose Beratungsangebote der Polizei, um den Sicherheitsstandard Ihrer Immobilie zu überprüfen und zu verbessern.

Als Hausbesitzer sollten Sie regelmäßig die vorhandenen Sicherheitsvorkehrungen überprüfen und gegebenenfalls nachrüsten. Ein gut geschütztes Heim gibt Ihnen nicht nur ein sicheres Gefühl, sondern kann auch die Versicherungsprämien senken.

Baulasten und Internetanschluss klären

Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie sich gründlich über eventuell vorhandene Baulasten informieren. Baulasten sind rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten und bei einem Besitzwechsel nicht erlöschen. Diese können beispielsweise Stellplatzverpflichtungen oder Wegerechte umfassen. Solche Verpflichtungen können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie beeinflussen. Sie können die Baulastenverzeichnisse bei der zuständigen Baubehörde einsehen. Oftmals ist es notwendig, hierfür einen schriftlichen Antrag zu stellen.

Parallel dazu ist es wichtig, die Verfügbarkeit eines schnellen Internetanschlusses zu prüfen. Gerade in Zeiten von Remote-Arbeit und digitalem Leben ist ein leistungsfähiger Internetanschluss unerlässlich. Ältere Häuser verfügen häufig nur über veraltete Kupferleitungen, die keine hohen Internetgeschwindigkeiten unterstützen. Viele Internetanbieter bieten Online-Services an, mit denen Sie anhand der Hausadresse die voraussichtliche Verbindungsgeschwindigkeit abfragen können. Fragen Sie zudem bei den Anwohner:innen nach deren Erfahrungen, um ein umfassendes Bild über die tatsächlich verfügbare Internetgeschwindigkeit zu bekommen.

Beide Aspekte – Baulasten und Internetanschluss – haben unmittelbare Auswirkungen auf die Lebensqualität und den langfristigen Wert Ihrer Immobilie. Klären Sie daher diese Punkte vor dem Kauf final ab, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Kosten für die Prüfung der Bausubstanz

Die Kosten für die Prüfung der Bausubstanz durch einen Bausachverständigen variieren je nach Art und Umfang der Dienstleistung. Hier sind einige typische Preisspannen, die Sie erwarten können:

  • Mündliche Beratung vor Ort: Für eine Begehung der Immobilie inklusive mündlicher Beratung sollten Sie mit Kosten von etwa 500 Euro rechnen.
  • Schriftliches Gutachten: Falls Sie ein schriftliches Gutachten benötigen, können die Kosten hierfür zwischen 200 und 300 Euro liegen. Alternativ wird häufig ein Preis von 40 bis 60 Euro pro DIN-A4-Seite genannt.
  • Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten bietet Ihnen einen Überblick über den Zustand der Immobilie und beginnt preislich ab etwa 999 Euro.
  • Kaufbegleitung: Wenn Sie speziell an einer Kaufbegleitung mit einem ausführlichen Begehungsprotokoll interessiert sind, so liegt die Investition hierfür bei rund 590 Euro.

Es kann hilfreich sein, mehrere Angebote einzuholen und diese im Detail zu vergleichen, um sicherzustellen, dass Sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis erhalten.

Berücksichtigen Sie diese Kosten als Teil Ihrer umfassenden Vorbereitung auf den Immobilienkauf. Eine gründliche Bausubstanzprüfung kann Ihnen helfen, finanzielle Risiken zu minimieren und zufriedenstellende Entscheidungen zu treffen. Sorgen Sie dafür, dass Sie gut vorbereitet in den Kaufprozess gehen und potenzielle Mängel frühzeitig erkennen.

Artikelbild: amedeoemaja/stock.adobe.com