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Bausubstanz

Die Bausubstanz eines Bestandsgebäudes prüfen

Von Stephan Wayan | 4. September 2023
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Das Prüfen der Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes ist eine komplexe Aufgabe. Zur Bausubstanz gehören alle fest eingebauten Bauteile einschließlich Installationen, das Tragwerk mit Dach und die Gebäudesohle mit Keller. Neben dem Erhaltungszustand sind auch die Funktionen zu prüfen.

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Oft ist es sinnvoll, die Bausubstanz prüfen zu lassen
AUF EINEN BLICK
Ist das Prüfen der Bausubstanz Pflicht?
Wer ein bestehendes Gebäude kauft, muss die Bausubstanz nicht überprüfen. Der Käufer ist jedoch verpflichtet, das Haus innerhalb von zwei Jahren energetisch an das Gebäudeenergiegesetz (GEG) anzupassen. Für Veränderungen und die Bewohnbarkeit benötigt er Baugenehmigungen und muss Sicherheitsauflagen erfüllen.

Welche tragenden Bauteile der Bausubstanz sind zu prüfen?

Die Grundlage der Bausubstanz besteht aus der Konstruktion und der Statik. Folgende Bauteile des Gebäudes, die den ehemaligen Rohbau bilden, sind zu prüfen:

  • Balkon
  • Decken
  • Fassade
  • Keller
  • Mauerwerk

Bauteile sind auf Schäden wie Risse, Feuchtigkeit und Fäulnis zu untersuchen. Dämmungen, Isolierungen und Wärmebrücken werden bewertet. Besondere Aufmerksamkeit ist dem Dach als Gesamtkonstruktion zu widmen. Folgende Bauteile sind zu untersuchen:

  • Dachstuhl (Sparren, Stützen, Pfetten, Balken aller Art)
  • Dacheindeckung (Dichtigkeit, Haltbarkeit)
  • Dämmung (Dämmstoff, konstruktive Funktion, Effizienz)
  • Schornstein (Versottung, Querschnitt, Brandschutz)

Welche funktionellen Bauteile der Bausubstanz sind zu prüfen?

Fenster und Türen stellen Öffnungen in der Gebäudehülle dar. Sie müssen detailliert auf Dichtigkeit, Funktion und Dämmwirkung geprüft werden. Die Haustechnik gliedert sich in drei Hauptbereiche: Heizung, Elektro und Wasser. Die Heizungsanlage mit Rohrleitungen und Wärmeabgabegeräten ist auf Betriebsweise, Effizienz, Funktion und energetische Zulässigkeit zu untersuchen. Die Sanitärinstallation gliedert sich in Frisch- und Abwasser. Alter, Funktion, Querschnitte, Leitungsmaterial und Zulässigkeit sind festzustellen. Gleiches gilt für die Elektroinstallation. Dabei ist zu berücksichtigen, welche Komponenten ersetzt wurden und welche original sind.

Mit welchen Methoden lässt sich Bausubstanz prüfen?

Neben der reinen Inaugenscheinnahme gibt es Hilfsmittel, um den Zustand eines Gebäudes zu ermitteln. Zur Bestimmung der Luftdichtheit kann ein Blower-Door-Test durchgeführt werden. Ein Infrarot-Thermografie gibt Aufschluss über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Mit einem U-Wertmessgerät können diese Eigenschaften präzisiert werden. Feuchtigkeitsmessgeräte geben Aufschluss über den Durchfeuchtungsgrad von Böden, Wänden und einzelnen Bauteilen wie Balken. Der Wirkungsgrad der Heizung wird mit Abgas-, Differenzdruck- und Temperaturmessgeräten analysiert. Die Dichtheit von Rohrleitungen aller Art lassen kann mit einem Leckmengenmessgerät überprüft werden.

Wann ist das Prüfen der Bausubstanz erforderlich und sinnvoll?

Vor jedem Hauskauf sollte die Bausubstanz im Rahmen einer drei- bis vierstündigen Begehung (durchschnittliches Einfamilienhaus) durch einen unabhängigen und zugelassenen Bausachverständigen oder Gutachter überprüft werden. Neben der Feststellung des Ist-Zustandes kann der Gutachter auch Sanierungsmaßnahmen bewerten und empfehlen.

Was kann durch Prüfen der Bausubstanz herausgefunden werden?

Neben offenen und verdeckten Baumängeln werden gesundheitsschädliche Baustoffe wie Asbest, Formaldehyd und Teerpappe lokalisiert. Das Alter und Abnutzung von Bauteilen können bestimmt werden. Aus den Ergebnissen kann ein Sanierungsplan mit Aufwand, Dauer und Kosten erstellt werden.

Tipp: Baugutachter und Bausachverständige können Prognosen abgeben
Zugelassene Bausachverständige kennen sich auch im Baurecht aus und können die Machbarkeit von Sanierungsmaßnahmen beurteilen.

Artikelbild: amedeoemaja/stock.adobe.com