Kostenbeispiel: Bodengutachten
Beispielsituation:
- Einfamilienhausbau
- einfaches Bodengutachten
- durchschnittlich großes Grundstück
- Gutachtenerstellung inkl. aller erforderlichen Arbeiten
| Posten | Preis |
|---|---|
| Anfahrt | 65 EUR |
| Gutachtenerstellung | 1.350 EUR |
| Gesamtkosten | 1.415 EUR |
Kostenbestandteile
- Zweck und Umfang des Bodengutachtens
- Kosten für das Bodengutachten #kostenfaktoren
Zweck und Umfang des Bodengutachtens
Das klassische Bodengutachten heißt formell „Baugrunduntersuchung“ – und das beschreibt seinen Zweck und Einsatzbereich bereits treffend. Die gründliche, Untersuchung mit Methoden der Geotechnik wird vom Bodengutachter bei Grundstücken durchgeführt, die als Baugrund gedacht sind.
Zweck der Untersuchung. Der grundsätzliche Zweck ist die genaue Untersuchung der Bodenbeschaffenheit, der Tragfähigkeit und der Versickerungsfähigkeit des Bodens für Oberflächenwasser.
Ebenfalls untersucht wird die Grundwassersituation, das Grundwasservorkommen und die Höhe des Grundwasserspiegels, die Frostsicherheit des Bodens in bestimmten Tiefen und ob der Baugrund in einer möglichen Erdbebenzone liegt. Einbezogen wird in manchen Fällen auch die unmittelbare Umgebung, etwa bei einem Hanggrundstück oder Industriebetrieben in unmittelbarer Nähe.
Das alles dient dazu, das Baugrundrisiko zu senken und eine auf den Untergrund abgestimmte Gründungsempfehlung aussprechen zu können. Aus diesem Grund ist die Baugrunduntersuchung in Deutschland seit 2008 bauordnungsrechtlich zwingend vorgeschrieben.
Bodenklasse. Nach DIN 18300 wird der Boden aufgrund seiner Beschaffenheit in 7 Bodenklassen eingeteilt, nach denen sich auch die Kosten für anfallende Erdarbeiten richten.
- Klasse 1: Oberboden
- Klasse 2: alle fließenden Bodenarten
- Klasse 3: leicht lösbarer Boden
- Klasse 4: mittelschwer lösbarer Boden
- Klasse 5: schwer lösbarer Boden
- Klasse 6: leicht lösbarer Fels, felsiger Boden
- Klasse 7: schwer lösbarer Fels
Die meisten Baugründe in Deutschland haben Bodenklasse 3 – 5. Je höher die Bodenklasse, desto höher grundsätzlich die Kosten für Erdarbeiten
Böden werden in 7 Klassen unterteilt
Bodenart. Die Bodenart, oft auch als „Körnung“ bezeichnet, beschreibt die Zusammensetzung des Bodens. Dabei werden 4 Hauptgruppen unterschieden:
- Sand
- Schluff
- Ton
- Lehm
Die jeweils vorliegende Bodenart hat geotechnisch auch Auswirkungen auf die Versickerungsfähigkeit für Oberflächenwasser und auf die Tragfähigkeit des Bodens.Zusätzlich ist dafür aber auch immer die individuelle Beschaffenheit des vorliegenden Bodens maßgeblich.
Bodenkennwert. Der Bodenkennwert bezieht sich speziell auf die Tragfähigkeit des Untergrunds und ist maßgeblich für die Ermittlung der Bauwerksbeanspruchung und der Erfassung tragfähiger Schichten im Untergund. Diese Ermittlung ermöglicht es, Absackungen bei Gebäuden sicher zu vermeiden.
Erweitertes Gutachten. Neben dem gewöhnlichen Bodengutachten, das alle vorgenannten Kennzahlen und Informationen enthält, ist auch ein erweitertes Gutachten möglich.
Das erweiterte Gutachten schließt immer Untersuchungen zu vorhandenen Belastungen und Schadstoffen im Boden mit ein. Das kann sinnvoll sein, um Folgeschäden am Bauwerk oder Gesundheitsgefährdungen durch im Boden verbliebene Chemikalien oder giftige Stoffe zu erkennen.
Sind konkrete Maßnahmenvorschläge zur Bodenverbesserung erwünscht, muss ebenfalls ein erweitertes Gutachten beauftragt werden.
Erstellung des Bodengutachtens. Eine der wichtigsten Methoden bei der Untersuchung ist die Baugrundsondierung (Rammkernsondierung) in bis zu 6 m Tiefe unterhalb der geplanten Fundamentsohle. Die Untersuchung findet an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken statt, gegebenenfalls werden zusätzliche Bohrungen durchgeführt. Durch die Kernbohrung gewonnen Bodenproben werden dann im Labor bodenmechanisch untersucht.
Kosten für das Bodengutachten
Die Kosten für ein Bodengutachten richten sich immer nach der Grundstücksgröße und dem individuell erforderlichen Prüfungsaufwand. Bei einem geplanten Kellerbau liegen die Kosten für die erforderliche Baugrunduntersuchung ebenfalls höher, meist um rund 15 – 20 %.
Richtwert für einfache Bodengutachten. Ein Bodengutachten, das für den Bau eines Einfamilienhauses benötigt wird, verursacht meist Kosten zwischen 1.000 – 1.500 EUR. In Einzelfällen kann das Gutachten auch geringfügig kostengünstiger sein – maßgeblich ist immer der individuelle Untersuchungsaufwand.
Richtwert für erweiterte Gutachten. Bei einem erweiterten Gutachten liegen die Kosten gewöhnlich undefined. Bei höherem Aufwand und aufwendigen nötigen Laboruntersuchungen (Analyse spezieller Schadstoffe) können die Kosten im Einzelfall auch noch höher liegen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Einfamilienhausbau
- einfaches Bodengutachten
- sehr großes Grundstück
- Gutachtenerstellung inkl. aller erforderlichen Arbeiten
| Posten | Preis |
|---|---|
| Anfahrt | 85 EUR |
| Gutachtenerstellung | 2.580 EUR |
| Gesamtkosten | 2.665 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Bodengutachten beim Grundstückskauf rechtzeitig beauftragen
- auf Hinweise auf problematischen Untergrund achten
Bodengutachten beim Grundstückskauf rechtzeitig beauftragen
Idealerweise wird ein Baugrundgutachten bereits vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags beauftragt und analysiert. So kann man sich ein gutes Bild über die vorliegende Bodenqualität machen, und entscheiden, ob man sich auf das Grundstück als Baugrund einlassen will, oder sich lieber für ein anderen Baugrundstück entscheidet.
Risiko durch den Boden selbst. Eine hohe Bodenklasse, möglicherweise problematisches Setzungsverhalten und schwierige Wasserverhältnisse im Boden mit drückendem Grundwasser sind Faktoren, die in der Bauplanung zwingend berücksichtigt werden müssen. Jeder einzelne dieser Faktoren kann den Hausbau unter Umständen empfindlich verteuern – egal ob man ein Fertighaus mit Bodenplatte oder ein Massivhaus mit Keller errichten will.
Das Bodengutachten ist wichtig, um Risiken zu verhindern
Risiko durch mangelnde Tragfähigkeit. Wenig tragfähige Untergründe erfordern entweder vom Statiker aufwendig berechnete spezielle Gründungen (z. B. eine Pfahlgründung) oder im Extremfall einen kompletten Bodenaustausch in der oberen Erdschicht, damit die Standsicherheit des Gebäudes dauerhaft sichergestellt wird und verhindert wird, dass das Gebäude irgendwann einmal abgesackt ist und aufwendig gestützt werden muss.
Höhere Kosten für Erdarbeiten. Eine hohe Bodenklasse verteuert nicht nur bereits die Kosten für die Baugrube erheblich (bis zum Doppelten und mehr), sondern führt auch bei vielen anderen Erdarbeiten zu höheren Kosten – vom Anlegen der Einfahrt bis hin zum Einbau eines Pools.
Risiko durch Grundwassersituation und mangelnde Versickerungsfähigkeit. Drückendes Wasser macht eine sehr umfassende Abdichtung der Kellerwände oder einen teureren Kellerbau aus WU-Beton notwendig, eine mangelhafte Versickerung im Erdreich erfordert umfangreiche Drainagen, um das Sickerwasser von den Kellerwänden sicher fernzuhalten und oft zusätzliche Maßnahmen, um Oberflächenwasser ausreichend abzuleiten. All das kostet Geld und verteuert das geplante Bauvorhaben.
Risiko durch Kampfmittel und Altlasten. Nicht zuletzt bleiben einem durch die Untersuchung vorab auch unliebsame Überraschungen erspart – etwa unentdeckt im Boden verbliebene Kampfmittel (Fliegerbomben, Blindgänger) oder Altlasten (z. B. belastende Chemikalien), die meist nur mit sehr hohen Kosten aus dem Boden entfernt werden können.
Das alles sollte man idealerweise schon wissen, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt – denn für eine problematische Bodenbeschaffenheit oder eine ungünstige Grundwassersituation kann der Verkäufer nicht haftbar gemacht werden, bei Altlasten nur dann, wenn er darüber Bescheid wusste.
Auf Hinweise auf problematischen Untergrund achten
Oft braucht es gar kein Bodengutachten, um einen problematischen Baugrund zu erkennen: Wenn vor dem Grundstück die Gehwege abgesackt sind, Straßenlaternen oder vorhandene Gebäude geneigt stehen oder Gelände offensichtlich aufgeschüttet wurde, sollte man vorsichtig werden.
Auch vielsagende Straßennamen (gerade in kleineren Ortschaften) wie „An der Sandgrube“ oder „Am Kieswerk“ sind sehr häufig nicht besonders vielversprechende zukünftige Wohnadressen – zumindest sollte man hier sehr vorsichtig sein.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Bodengutachten?
In unserem Beispiel fallen für das Baugrundgutachten Kosten von 1.415 EUR an. Die Kosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Kosten für die Anfahrt und Einmessung der Aufschlüsse, die Kosten für das geotechnische Gutachten und gegebenenfalls die Kosten für zusätzlichen Aufwand (erweitertes Gutachten, zusätzliche Bohrungen). Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten senken und unnötige Kosten vermeiden?
Idealerweise sollte man das Gutachten bereits vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags anfertigen lassen und das individuelle Baugrundrisiko analysieren. Auf Anzeichen für eine problematische Bodenbeschaffenheit sollte man direkt achten – häufig lässt sich oft so schon erkennen, dass ein Grundstück eine problematische Bodenbeschaffenheit aufweist. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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