Welche Gebäude sind denkmalgeschützt?
Ob ein Gebäude ein „Denkmal“ darstellt, und damit also schützens- und erhaltungswürdig ist, legt die Untere Denkmalschutzbehörde (in der Verwaltung des Landkreises, der Gemeinde oder kreisfreien Stadt) fest, sie ist auch der Ansprechpartner für Bauherrn und Besitzer von Denkmalgebäuden. In den Stadtstaaten sind dagegen die jeweiligen Landesämter für Denkmalschutz direkt zuständig.
Auch Gebäude, die bislang noch nicht als Denkmal eingestuft wurden, können bei entsprechender historischer Bedeutung eines sein – das hängt auch nicht immer von einem besonders hohen Alter ab (z. B. Industriekultur). Auf Antrag prüft die Denkmalschutzbehörde dann, ob es sich um ein Denkmal handelt und stuft es gegebenenfalls als ein solches ein. Eine Einstufung als Denkmal ist für die so gut wie alle Förderungen zwingende Voraussetzung.
Fördermöglichkeiten in der Übersicht
Mögliche Förderungsgeber sind:
- die KfW-Bank
- die Deutsche Stiftung Denkmalschutz
- Länder
- Kommunen
- das Ministerium für Kultur und Medien
- das Finanzamt (Steuerabschreibung über die sogenannte Denkmal-AfA)
KfW-Bank
Energieeffiziente Sanierung. In den aktuellen Programmen der KfW zur energieeffizienten Gebäudesanierung (Programm 261 – Kredit mit Tilgungszuschuss, Programm 461 Einzelzuschuss) sind denkmalgeschützte Gebäude als besondere Gebäudekategorie vorgesehen. Im Vergleich zu anderen Wohngebäuden gelten hier geringere Anforderungen für den erreichten energetischen Standard.
Aktuell beträgt die maximal mögliche Kreditsumme 120.000 EUR pro Wohneinheit, bei einem Tilgungszuschuss von 25 % (30.000 EUR). Bei Nutzung von erneuerbaren Energien zur Deckung von mindestens 55 % des Wärmebedarfs des Gebäudes steigt die maximale Kreditsumme auf 150.000 EUR und der maximal mögliche Tilgungszuschuss/Einzelzuschuss auf 30 % (45.000 EUR) pro Wohneinheit.
Um die Förderung zu nutzen, ist die Beratung durch einen entsprechend zugelassenen Energie-Effizienz-Experten ohnehin zwingend notwendig. Es lohnt sich in diesem Fall, einen Experten mit Erfahrung im Bereich denkmalgeschützter Gebäude zu wählen.
Wer sein Haus energieeffizienter machen will, kann Förderung beantragen
Neue Bedingungen. Bei der Effizienzhaus-Förderung der KfW kam es am Anfang des Jahres (2022) zu Problemen mit der Förderung und einem Förderstopp, der mittlerweile wieder aufgehoben ist. Allerdings sind die vom Staat zur Verfügung gestellten Mittel wieder weitestgehend ausgeschöpft, eine neue Förderstruktur für den gesamten Bereich Effizienzhaus-Förderung und Gebäudesanierung wurde von der Bundesregierung noch für dieses Jahr angekündigt. Es sollten also zuvor immer die aktuell geltenden Bedingungen und Fördermöglichkeiten geprüft werden. Besonders im Bereich der Gebäudesanierung ist aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs in Deutschland tendenziell mit zukünftig noch höheren Förderungen zu rechnen.
Deutsche Stiftung Denkmalschutz
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz (DSD) ist mit Abstand der wichtigste Förderungsgeber im Bereich denkmalgeschützter Gebäude. Für eine Förderung ist zwingende Voraussetzung, dass es sich um ein amtlich anerkanntes Denkmal handelt.
Art der Förderung
Förderungen von der DSD werden ergänzend gewährt, es wird erwartet, dass zusätzlich alle anderen Fördermöglichkeiten (z. B. KfW-Bank) ausgeschöpft werden. Lediglich bei der Steuerabschreibung (Denkmal-AfA) werden die von der DSD erhaltenen Fördermittel angerechnet.
Die DSD sieht sich als zusätzlicher und unterstützender Geldgeber, wenn Besitzer von denkmalgeschützten Gebäuden die zur Erhaltung oder notwendigen Sanierung von Denkmälern Mittel nicht in vollem Umfang selbst aufbringen können. Die Förderung stellen damit eine Zusatzfinanzierung dar, die nicht zurückgezahlt werden muss.
Wer kann die Förderung beantragen?
Die DSD fördert sowohl Privatpersonen als auch private Einrichtungen, Fördervereine, Kirchengemeinden und Kommunen. Antragsberechtigt sind immer die Eigentümer oder Verfügungsberechtigten.
Wie wird die Förderung beantragt?
Telefonische Kontaktaufnahme zwingend erforderlich. Die DSD verlangt vor dem Beantragen einer Förderung zwingend eine vorangehende telefonische Kontaktaufnahme unter der Telefonnummer 0228 9091-277.
Im Gespräch werden dann die Fördermöglichkeiten im konkreten Einzelfall geklärt und es wird an den jeweiligen Zuständigen des entsprechenden Bundeslandes verwiesen. Ist eine Förderung seitens der DSD möglich, wird ein Antragsformular zugesendet.
Antragsfrist. Anträge sind grundsätzlich bis zum 31. August eines Jahres für das Folgejahr einzureichen. Der Antrag ist zwingend auf dem Postweg einzureichen, digitale Zusendungen werden nicht angenommen. Dem ausgefüllten Antragsformular sind dabei beizulegen:
- die Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege (Denkmalwert, Nutzungskonzept, beabsichtigte Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen)
- die denkmalrechtliche Genehmigung (oder gegebenenfalls kirchenaufsichtliche Genehmigung)
- baugeschichtliche und kunsthistorische Informationen zum Objekt
- Kostenschätzung der Maßnahmen (nach Bauteilen und Gewerken gegliedert, Beschreibung durch den Architekten)
- Finanzierungsplan für das Jahr, in dem die Förderung beantragt wird
- Objektfotos (Dokumentation der Qualität und Dokumentation der Schäden und der Dringlichkeit der Behebung)
- Planunterlagen
- bei Nutzungsänderungen zusätzlich: Nutzungskonzepte (DIN A4 Format)
- Aufstellung bereits durchgeführter Arbeiten am Objekt
- Aufstellung der dauerhaft ausgeführten Pflege- und Wartungsarbeiten am Objekt
Ausnahme bei Hochwasserschäden: Flutopfer können die Forderung ohne der Einhaltung der oben genannten Frist ganzjährig beantragen.
Welche Denkmäler sind förderfähig?
Grundsätzlich fördert die DSD die Erhaltung nahezu aller Arten von Denkmälern. Neben Wohn- und Geschäftsgebäuden sind das auch Klöster, Kirchen, öffentliche Gebäude (z. B. Rathäuser, Schwimmbäder), Produktionsgebäude, Burgen und Schlösser aber auch Stätten archäologischer Grabungen, Schiffe, Sternwarten, Parks und Gärten.
Welche Maßnahmen sind durch die DSD förderfähig?
Fachgerechte Reparatur und Konservierung. Förderfähig sind grundsätzlich alle Maßnahmen, die auf die fachgerechte (und materialgerechte) Reparatur oder Konserverierung der Baukonstruktion und der Ausstattung des Gebäudes abzielen.
Wiederherstellungen. Wiederherstellungen von Bauteilen können ebenfalls gefördert werden, Schwerpunkt der DSD-Förderung ist aber klar der Substanzerhalt. Nachbauten zerstörter Baudenkmäler werden grundsätzlich nicht gefördert.
Förderfähige Nebenkosten. Die DSD wählt aus der Aufstellung der insgesamt geplanten Maßnahmen geeignete Handwerkerleistungen und Restauratorenleistungen aus, die sie dann fördert. Daneben können in Ausnahmefällen auch Planungskosten sowie Kosten für die Erforschung, Voruntersuchung oder Dokumentation gefördert werden.
Keine bereits begonnenen Maßnahmen. Maßnahmen, die bereits begonnen oder schon durchgeführt wurden sind nicht förderfähig. In einzelnen, begründeten Fällen kann aber – wenn rechtzeitig beantragt – von der DSD ein „vorzeitiger Maßnahmenbeginn“ im Ausnahmefall erlaubt werden.
Viele verschiedene Renovierungsmaßnahmen sind förderungsfähig
Welche Höhe hat die Förderung der DSD?
Keine festen Fördersätze. Die Förderung der DSD erfolgt nicht nach Prozentsätzen der Maßnahmenkosten, sondern allein nach dem Ermessen der DSD. Kriterien für die Höhe der Förderung sind dabei grundsätzlich:
- die kunsthistorische und kulturhistorische Bedeutung des Denkmals
- dem Grad des bestehenden öffentlichen Interesses an der Erhaltung
- die finanziellen Möglichkeiten der DSD
Ausschlaggebend sind die geplanten Maßnahmen im folgenden Jahr. Für die Entscheidung über die Förderhöhe sind die im folgenden Jahr erforderlichen Maßnahmen ausschlaggebend. Weitere oder zukünftig weiter nötige Maßnahmen werden nicht berücksichtigt.
Weitere Förderungen sind möglich. Nach Erhalt einer Förderung kann und darf ein weiterer Antrag gestellt werden, um im darauffolgenden Jahr eine weitere Förderung zu erhalten.
Verpflichtungen des Förderungsempfängers und Rückzahlungsgründe
Verpflichtungen. Erhält man eine Förderung durch die DSD, müssen bestimmte Informationspflichten eingehalten werden. Die DSD muss insbesondere informiert werden, wenn:
- das Denkmal veräußert wird
- wenn grundlegende bauliche Veränderungen am Denkmal vorgenommen werden
- wenn Teile des Denkmals oder das gesamte Denkmal zerstört wurde oder abgerissen wird
- wenn eine nicht mehr denkmalgerechte Nutzung erfolgt.
Diese Verpflichtung gilt 10 Jahre ab Zusage der Förderung (Vertragsabschluss.
Von der DSD erwartete zusätzliche Maßnahmen. Neben der festgeschriebenen Informationspflicht gibt es noch einige weitere Maßnahmen, die die DSD von Förderungsnehmern grundsätzlich erwartet:
- konsequente öffentliche Nennung der Förderung
- Bauschild und Gerüstbanner mit Nennung der Förderung
- Montage einer Bronzetafel (von der DSD bereitgestellt) am Gebäude nach Abschluss der Bauarbeiten
- kontinuierliche Pflege und Bauerhaltung durch jährliche Wartungsarbeiten und Kontrollgänge von Restauratoren inkl. Dokumentation
- Gewährung von Fotorechten für die DSD für ihre eigenen Veröffentlichungen
- Öffnung des Gebäudes für interessiertes Publikum (Führungen, Veranstaltungen)
- Teilnahme am Tag des offenen Denkmals (soweit möglich)
Das Absolvieren von weiterführenden Ausbildungen zur fachgerechten Baupflege an der Denkmalakademie der DSD ist dringend empfehlenswert
Verlangte Rückzahlung der Förderung. Die DSD behält sich vor, gezahlte Förderungen zurückzufordern, und zwar unter folgenden Umständen:
- wenn die Maßnahmen nachweislich überfinanziert waren
- bei Veränderungen der vertraglich abgesprochenen Bedingungen ohne Abstimmung mit der Stiftung (Finanzierung, Maßnahmen, Kosten, Laufzeit)
- bei Veräußerung, baulichen Veränderungen, ganzer oder teilweiser Zerstörung des Gebäudes, nicht mehr denkmalgerechten Nutzung während der Laufzeit der Förderung
Im letzten Fall wird die zugesagte Förderung entweder in ein verzinsliches Darlehen umgewandelt oder der Fördervertrag aufgelöst und eine Rückzahlung der bereits angewiesenen Fördermittel verlangt.
Förderungen durch die Länder
Denkmalschutz ist in Deutschland grundsätzlich Ländersache. Aus diesem Grund gibt es in jedem Bundesland eigene Denkmalschutz-Programme, meist mehrere davon. Auch Förderungen aus Mitteln von Programmen zwischen Bund, Land und Kommune sind oft eine Möglichkeit.
Die Programme sind von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich, eine umfassende Darstellung würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Für nähere Informationen zu Fördermöglichkeiten in Ihrem Bundesland sollten Sie sich daher an Ihre regionale Untere Denkmalschutzbehörde wenden, in Stadtstaaten an das jeweilige Landesdenkmalamt.
Förderungen durch die Kommune
Auch Kommunen stellen im Einzelfall eigene Förderungen für den Erhalt von Denkmälern und erhaltenswerter Bausubstanz bereit. Informationen über mögliche Förderungen erhalten Sie ebenfalls bei Ihrer regionalen Unteren Denkmalbehörde oder in Stadtstaaten beim Landesdenkmalamt.
Förderungen durch das Ministerium für Kultur und Medien
Auch wenn der Denkmalschutz in Deutschland primär Ländersache ist, stellt der Bund dennoch beträchtliche Mittel für den Erhalt von Kulturdenkmälern (bis hin zu ganzen historischen Stadtkernen) bereit. Zuständig für diese Programme ist das Bundesministerium für Kultur und Medien. Die Fördervoraussetzungen für alle Programme und sämtliche Antragsformulare finden sich auf der entsprechenden Internetseite der Kulturstaatsministerin zum Download.
Aktuelle Programme sind:
Das Denkmalpflegeprogramm „National wertvolle Kulturdenkmäler“. Ko-Finanzierung des Bundes mit Ländern, Kommunen und Eigentümern in gleicher Höhe, seit 1950 wurden über 700 Kulturdenkmäler mit 387 Mio. EUR in diesem Programm gefördert.
Das Programm „National wertvolle Kulturdenkmäler“ bietet Förderungen für Denkmäler in ganz Deutschland
Investitionsprogramm Industriekultur. Grundlage ist das 2020 in Kraft getretene Investitionsgesetz Kohleregionen (InvKG), das die Folgen des Kohleausstiegs abmildern soll und unter anderem auch den Erhalt und die Umgestaltung herausragender Industriegebäude zu Kulturdenkmälern fördern soll (Sanierung, Restaurierung, Modernisierung besonders in Richtung Nachhaltigkeit und Barriereförderung). Derzeit findet eine Bestandsaufnahmen mit den Ländern statt, ab 2023 kann die Förderung in NRW, Sachsen und Sachsen-Anhalt voraussichtlich beantragt werden.
Sonderinvestitionsprogramm für besondere Maßnahmen. 2007 aufgelegt, insgesamt 400 Mio. EUR schweres Bundesprogramm zum Erhalt des kulturellen Erbes, seit 2007 wurden 330 Mio. EUR zum Erhalt von fast 2.100 kulturell bedeutsamen Denkmälern investiert, Antragstellung über die zuständigen Denkmalschutzstellen möglich, Bundesmittel wurden 2021 noch einmal aufgestockt
Sondermittel für Einzelvorhaben. Unterstützung von besonders bedeutsamen Sanierungsvorhaben neben den bestehenden Förderprogrammen, sofern vom Bundestag für das Programm zusätzliche Mittel genehmigt werden
Deutsches Nationalkomittee für Denkmalschutz (DNK). Schnittstelle zwischen Landesregierungen, Verwaltung und Fachebene, Schwerpunkt liegt auf politischen Empfehlungen, Pressearbeit, Tagungen und Verleihung des Deutschen Preises für Denkmalschutz, keine direkte Förderung aber gegebenenfalls ein wichtiger Ansprechpartner bei umfassenderen Projekten.
Steuerabschreibung über die Denkmal-AfA
Grundsätzlich absetzbare Kosten. Steuerlich geltend gemacht werden können alle Sanierungskosten, für die keine Förderung bezogen wurde. Kosten, die bereits gefördert werden, können nicht zusätzlich abgeschrieben werden.
Wer darf abschreiben?
Grundsätzlich ist die Steuerabschreibung sowohl für Selbstnutzer (selbst bewohntes Gebäude), Kapitalanleger (Denkmalschutzimmobilie als Wertanlage) und Vermieter (Wohnungsvermietung im denkmalgeschützten Gebäude) möglich – für alle drei Gruppen gelten allerdings unterschiedliche Abschreibungen. Auch anteilige Besitzer (z. B. Wohnungseigentümer) dürfen die Abschreibung nach Denkmal-AfA für den entsprechenden Kostenanteil nutzen.
Welche Gebäude?
Nur „offizielle Denkmäler“. Grundlegende Voraussetzung ist, dass das Gebäude offiziell als Denkmal geführt wird und kein Hinweis zu einer notwendigen steuerrechtlichen Prüfung der Denkmaleigenschaft durch das Finanzamt verlangt wird. Die Denkmaleigenschaft wird durch eine entsprechende Bescheinigung nach § 7h EstG nachgewiesen (erhältlich bei der Unteren Denkmalschutzbehörde).
Nur komplett erworbene Gebäude. Mit der Sanierung darf erst begonnen werden, wenn das Gebäude komplett erworben ist. Nur dann sind die Kosten über die Denkmal-AfA absetzbar.
Welche Kosten sind absetzbar?
Absetzbar sind die Kosten, die im Zuge der Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie entstanden sind, d. h. die Kosten für Sanierung und Renovierungsmaßnahmen, die von der Denkmalschutzbehörde genehmigt wurden.
Wie werden die Kosten abgeschrieben?
Abschreibung für Selbstnutzer (selbst bewohntes Gebäude). Insgesamt können 90 % der Kosten über 10 Jahre abgeschrieben werden, d. h. 9 % pro Kalenderjahr. Rechtsgrundlage für die Abschreibung ist § 10 f EStG.
Eine unentgeltliche Überlassung von Teilen der Immobilie an andere zu Wohnzwecken ist dabei zulässig.
Abschreibung für Kapitalanleger (im Eigentum aber nicht selbst bewohnt oder vermietet). Abgeschrieben werden können die Anschaffungskosten und die Sanierungskosten der Immobilie.
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 können 2,5 % jährlich über 40 Jahre abgeschrieben werden. Es sind damit 100 % der Kosten steuerlich absetzbar.
Bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925 können 2 % jährlich über 50 Jahre abgeschrieben werden. Auch in diesem Fall sind damit 100 % der Kosten steuerlich absetzbar.
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten kann das Gebäude (gewinnbringend) veräußert werden.
Abschreibung für Vermieter. Wird das denkmalgeschützte Gebäude zu Vermietungszwecken angeschafft, können 8 Jahre lang 9 % der Sanierungskosten, danach 4 Jahre lang 7 % der Kosten abgeschrieben werden. Auch bei geplanter Vermietung sind also 100 % der Sanierungskosten absetzbar.
Abschreibung für Wohnungsbesitzer. Wer eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude besitzt, kann alle auf ihn entfallenden Kostenanteile über die Denkmal-AfA absetzen. Die Kosten für die Sanierung der eigenen Wohnung (ausschließlich auf den Wohnungsbesitzer entfallende Kosten) können sogar zu 90 % (Selbstnutzung) abgeschrieben werden.
Auch für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestehen die Abschreibungsmöglichkeiten für das Gemeinschaftseigentum, indem jeder Wohnungseigentümer die auf ihn entfallenden Kosten entsprechend der Teilungserklärung absetzt. Die Kosten für das Sondereigentum (eigene Wohnung) kann jeder Eigentümer zur Gänze selbst absetzen.
Zu beachten ist im Falle einer WEG, dass zwingend eine Instandhaltungsrücklage zu bilden ist, die Instandhaltungsumlage aber nicht steuerlich aktiviert werden kann. Über Näheres informiert der Steuerberater.
Steuerliche Beratung dringend empfehlenswert. Eine umfassende steuerliche Beratung ist in jedem Fall empfehlenswert, wenn man die Sanierungskosten steuerlich absetzen möchte. Besonders für Kapitalanleger und Vermieter empfiehlt sich, auch parallel eine detaillierte steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen zu lassen.
Grundsätzlich zu beachtende Voraussetzungen
Unterschiedliches Denkmalrecht je nach Bundesland. Da der Denkmalschutz grundsätzlich Ländersache ist, hat jedes Bundesland auch ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Damit gelten in jedem Bundesland leicht unterschiedliche Vorgaben zu denkmalrechtlichen Genehmigungen, Sanierungen und Förderungen. Grundsätzlich sollte also immer das jeweilige Landesgesetz betrachtet werden.
Denkmalrechtliche Genehmigung. Jede Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahme bedarf grundsätzlich einer denkmalrechtlichen Genehmigung durch die zuständige Untere Denkmalbehörde.
Ohne eine entsprechende Genehmigung einer Maßnahme sind weder die Nutzung von Förderungen noch eine Steuerabschreibung der Kosten möglich. Zudem drohen bei nicht genehmigten Maßnahmen hohe Bußgelder oder ein behördlich verfügter Rückbau. Auch vermeintlich kleine oder unbedeutende Änderungen (Außenbeleuchtung, Bewegungsmelder, Zaun) müssen immer mit der zuständigen Denkmalbehörde im Vorfeld besprochen werden.
Auflagen der Behörde müssen beachtet werden. Die Denkmalbehörde kann für ein Gebäude oder bei der Erstellung einer denkmalrechtlichen Genehmigung verschiedene Auflagen verfügen, die zwingend einzuhalten sind. Das können auch Vorgaben zur erlaubten und nicht erlaubten Nutzung sein, die in diesem Fall zwingend beachtet werden müssen.
Das Gleiche gilt für Auflagen bezüglich der Ausführung von Baumaßnahmen: Vonseiten der Behörde können und dürfen Auflagen bezüglich verwendeter Materialien, Handwerkstechniken und Ausführung erteilt werden. Ein Verstoß gegen diese Auflagen kann ebenfalls den Entzug der denkmalrechtlichen Genehmigung für die Maßnahme nach sich ziehen und einen Rückbau erforderlich machen.
FAQ
Wann ist mein Gebäude ein Denkmal?
„Offiziell“ ist ein Gebäude dann ein Denkmal, wenn es von der Denkmalschutzbehörde eine offizielle Objektklassifizierung als Denkmal erhalten hat und in den entsprechenden Listen geführt wird. Dabei ist aber durchaus denkbar, dass einem bisher nicht denkmalgeschützten Gebäude nach einer Prüfung dieser Status zugesprochen werden kann. Dafür muss das Gebäude nicht zwingend besonders alt sein – auch jüngere Gebäude können eine hohe städtebauliche, künstlerische oder technische Bedeutung haben, oft genügt auch schon eine besondere Nähe zur regionalen Kultur.
Gehe ich mit der Förderung eine Verpflichtung ein?
Je nachdem, welche Förderung bezogen wurde, können sich aus der Förderung bestimmte Verpflichtungen ergeben – bei einer Förderung durch die DSD etwa die bis zu 10 Jahre nach Erhalt der Förderungen bestehenden Informationspflichten bei einem Verkauf oder einer nicht mehr denkmalgerechten Nutzung, aber auch die Erwartung, dass die erhaltene Förderung möglichst oft öffentlich genannt wird und das Gebäude der interessierten Öffentlichkeit zugänglich gemacht und regelmäßig von Restauratoren begangen und kontrolliert wird. Bei Förderungen aus anderen Mitteln bestehen dagegen häufig geringere Verpflichtungen im Nachgang.
Kann ich die Maßnahmen frei wählen?
Grundsätzlich: Nein. Jede geplante Maßnahme muss mit der Unteren Denkmalbehörde abgesprochen und von ihr geprüft und genehmigt werden. Einzelne Maßnahmen können dabei untersagt werden, für andere Maßnahmen können bestimmte Auflagen erteilt werden. Jede Maßnahme ist damit an eine denkmalrechtliche Genehmigung gebunden.
Darf ich Denkmalschutzgebäude modernisieren?
Es besteht weithin die Ansicht, dass bei denkmalgeschützten Gebäuden keinerlei Modernisierung erlaubt ist und der Ursprungszustand unverändert erhalten werden muss. Das ist so allerdings nicht richtig. Die Unteren Denkmalschutzbehörden sind häufig durchaus bereit, Modernisierungen eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung zu erteilen, wenn durch die Modernisierung eine bessere oder komfortablere Nutzung des Gebäudes ermöglicht wird (z. B. neue Bäder, neue Küche, Modernisierung der Elektrik, Heizungsmodernisierung, etc.). Lediglich Charakter und Erscheinungsbild des Gebäudes müssen erhalten bleiben. Es gilt hier der Leitsatz: „Was zeitgemäß genutzt werden kann, wird auch eher erhalten.“
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