Kostenbeispiel: Eigentumsumschreibung Grundbuch
Beispielsituation:
- Eigentumsumschreibung Einfamilienhaus
- Kaufpreis 177.000 EUR
- einfacher Rechtsvorgang
- keine Bestellung einer Grundschuld
- keine Eintragung weiterer Rechte
- Kaufpreisübergabe wird selbst geregelt (kein Notaranderkonto)
| Posten | Gebühr an… | Höhe der Gebühr |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | Notar | 816 EUR |
| Auflassungsvormerkung | Grundbuchamt | 204 EUR |
| Grundbucheintrag | Grundbuchamt | 408 EUR |
| Löschung Auflassungsvorm. | Grundbuchamt | 25 EUR |
| Betreuungsgebühr KV | Notar | 204 EUR |
| Vollzugstätigkeiten | Notar | 204 EUR |
| Gesamtgebühren | 1.861 EUR | |
| MwSt. Notarkosten | 232,56 EUR | |
| Gesamtkosten damit | 2.093,56 EUR |
Kostenüberblick
- Eigentumsumschreibung bei Erbfall
- Eigentumsumschreibung bei Kauf oder Schenkung #kostenfaktoren
Eigentumsumschreibung bei Erbfall
Kostenlose Berichtigung im Grundbuch. Bei einem Erbfall ist die Eigentumsumschreibung, in diesem Fall als „Berichtigung im Grundbuch“ bezeichnet, innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten des Erbfalls kostenlos möglich. Nach Ablauf dieser Frist fallen die üblichen Eintragungsgebühren wie bei einem Kauf oder einer Schenkung der Immobilie an.
Kosten für den Erbschein. Um die kostenfreie Berichtigung des Grundbuchs beantragen zu können, muss ein Erbschein vorgelegt werden. Für das Ausstellen und Beglaubigen des Erbscheins fallen relativ hohe Gebühren an.
Die Gebühren richten sich dabei nach der Höhe der Erbschaft und sind im Gerichtsgebühren- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt. Bei einem Erbschaftswert von 250.000 EUR kann bereits mit Gebühren in Höhe von 1.070 EUR gerechnet werden.
Eigentumsumschreibung bei Kauf oder Schenkung
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist in Deutschland ein komplexer Rechtsvorgang, der sehr hohe Gebühren verursacht.
Berechnungsweg der Gebühren. Es fallen Gebühren für die Leistung des Notars und die Leistung des Grundbuchamts an. Jede Leistung wird mit einer festgelegten Zahl von Gebührensätzen honoriert. Die Höhe eines Gebührensatzes bemisst sich dabei nach dem Kaufpreis oder dem Wert der Immobilie bei einer Schenkung.
Die Gesamtkosten entfallen dabei zu 2/3 auf Notarkosten und zu 1/3 auf Grundbuchkosten.
Als groben Richtwert kann man für die Gesamtkosten beim Notar und Grundbuchamt von Kosten zwischen 1,5 % bis 2,5 % des Kaufpreises oder des Immobilienwerts bei einer Schenkung ausgehen.
Auch bei einer Schenkung richten sich die Gebühren nach dem Wert der ImmobilieAuch bei einer Schenkung richten sich die Gebühren nach dem Wert der Immobilie
Erforderliche Rechtsvorgänge. Die Eigentumsübertragung setzt sich aus zahlreichen Einzelvorgängen zusammen, für die jeweils separat Kosten anfallen:
- Beurkundung von Kaufvertrags oder Schenkung: auch eine Schenkung muss notariell beurkundet werden
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung: ein Übertragung heißt fachsprachlich „Auflassung“, durch die Vormerkung wird der Kaufvorgang abgesichert, das Grundstück kann an niemand anderen mehr verkauft und nicht mehr belastet (Hypothek) werden
- Grundbucheintragung: bis der Grundbucheintrag durchgeführt ist, dauert es gewöhnlich 4 – 8 Wochen (darum die Auflassungsvormerkung für diesen Zeitraum)
- gegebenenfalls Abwicklung über Notaranderkonto: Übergabe des Kaufpreises beim Notar
- gegebenenfalls Grundschuldbestellung: eine Grundschuld (Grundpfandrecht) sichert der Bank das Recht zur „dinglichen Verwertung“ (Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung), wenn der Kreditnehmer seine Immobilienfinanzierung nicht mehr abbezahlen kann
- gegebenenfalls Löschung einer alten Grundschuld: bei bereits abbezahlter Baufinanzierung des Vorbesitzers, Löschungsbewilligung von der Bank und Beglaubigung erforderlich
- gegebenenfalls Eintragung oder Änderung weiterer Rechte: z. B. Grunddienstbarkeiten, Wohnrecht, Wegerechte
Tipp: Die Nebenkosten beim Hauskauf (Grundbuch- und Notargebühren, Maklergebühr beim Immobilienkauf über den Makler, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer für das erste Jahr) sollte man als Immobilienkäufer immer im Blick haben. Alle Kaufnebenkosten sollten ausreichend bei der Planung der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Damit, dass die Immobilie nach einem Immobilienverkauf im Grundbuch eingetragen wird, ist es nicht getan.
Sonderfall Grundschuldabtretung. Wenn bei einer Immobilienfinanzierung die Zinsbindung ausläuft und man einige Jahre nach dem Immobilienverkauf eine Anschlussfinanzierung benötigt, lohnt sich oft eine Umschuldung. Zwar ist es technisch möglich, die Grundschuld der ursprünglichen Bank löschen zu lassen (0,2 – 0,5 % der Höhe der Grundschuld) und für die neue Bank eine neue Grundschuld zu bestellen (0,6 – 1,5 % der Höhe der Grundschuld.
Eine Grundschuldabtretung ist kostenmäßig aber der deutlich günstigere Weg. Bei einer Grundschuldhöhe von 180.000 EUR fallen dafür lediglich Gebühren in Höhe von rund 450 EUR an, der Aufwand ist gering, da die Banken den gesamten Rechtsvorgang gewöhnlich unter sich regeln (kein Notarbesuch).
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Eigentumsumschreibung Einfamilienhaus
- Kaufpreis 177.000 EUR
- umfangreicher Rechtsvorgang
- Bestellung einer Grundschuld in Höhe von 150.000 EUR, inkl. Vollzugsklausel (ZVK)
- Kaufpreisübergabe beim Notar (Notaranderkonto)
- keine Eintragung weiterer Rechte
| Posten | Gebühr an… | Höhe der Gebühr |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | Notar | 816 EUR |
| Auflassungsvormerkung | Grundbuchamt | 204 EUR |
| Grundschuldbestellung | Notar | 354 EUR |
| Grundschuldeintragung | Grundbuchamt | 354 EUR |
| Notaranderkonto | Notar | 408 EUR |
| Grundbucheintrag | Grundbuchamt | 408 EUR |
| Löschung Auflassungsvorm. | Grundbuchamt | 25 EUR |
| Betreuungsgebühr KV | Notar | 204 EUR |
| Betreuung Grundsch. | Notar | 177 EUR |
| Vollzugstätigkeiten | Notar | 204 EUR |
| Gesamtgebühren | 3.154 EUR | |
| MwSt. Notarkosten | 410,97 EUR | |
| Gesamtkosten damit | 3.564,97 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Beschränkung auf zwingend nötige Leistungen
- Kosten für Schätzungen gering halten
- Erbschein am zuständigen Nachlassgericht beantragen
Beschränkung auf zwingend nötige Leistungen
Um die Kosten für eine Grundschuldbestellung kommt man meist nicht herum, wenn man die Immobilie finanziert – die Übergabe des Kaufpreises beim Notar und damit die teuren Gebühren für das Notaranderkonto kann man aber beispielsweise häufig vermeiden.
Daneben sollte man darauf achten, alle Vorgänge möglichst gebündelt zu erledigen – werden mehrere Notartermine fällig, steigen auch die Kosten.
Kosten für Schätzungen gering halten
Wenn der Wert einer Immobilie bei einer Schenkung nicht genau bekannt ist, muss die Immobilie geschätzt werden. Dafür ist bei einem Einfamilienhaus gewöhnlich mit Kosten zwischen 600 und 1.500 EUR zu rechnen. Die Kosten für die Wertermittlung und das Wertgutachten unterscheiden sich aber leicht von Anbieter zu Anbieter – hier kann man also gegebenenfalls auch die Kosten vergleichen und ein günstiges Angebot wählen.
Erbschein am zuständigen Nachlassgericht beantragen
Wird der Erbschein beim Notar beantragt, fällt zusätzlich Mehrwertsteuer auf die Gebühren an. Bei einer Beantragung am zuständigen Nachlassgericht ist das nicht der Fall.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch?
In unserem Beispiel fallen für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch für ein Einfamilienhaus Kosten von 2.093,56 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall aber stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind Notargebühren und Grundbuchgebühren für jede einzelne Leistung (Auflassungsvormerkung, Eintragung, Grundschuldbestellung, etc.). Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken und unnötige Kosten vermeiden?
Unnötige Kosten lassen sich vor allem vermeiden, indem man auf nicht zwingend benötigte Leistungen (z. B. Notaranderkonto) verzichtet. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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