Kostenbeispiel: Fachwerkhaus sanieren
Beispielsituation:
- Fachwerkhaus mit Denkmalschutz, mehrstöckig
- Wohnfläche 250 m²
- Komplettsanierung (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Fördermittel inkl. Sonderförderungen und Abschreibungen summiert
| Posten | Preis |
|---|---|
| Sanierungskosten | 281.000 EUR |
| Fördermittel gesamt | abzgl. 160.000 EUR |
| Gesamtkosten | 121.000 EUR |
| je m² Wfl. | 484 EUR pro m² |
Sanierungsaufwand beim Fachwerkhaus
Die Bauphysik von Fachwerkhäusern unterscheidet sich grundlegend von Massivgebäuden aus Stein. Das macht es bei Fachwerkhäusern besonders schwierig, die Kosten für eine Sanierung abzuschätzen, zumal es immer nur wenige Vergleichswerte gibt.
Dazu kommt, dass bei der Sanierung individuell auf das einzelne Gebäude eingegangen werden muss – der Aufwand für eine Sanierung kann bei vergleichbaren Gebäuden damit sehr unterschiedlich sein.
Da viele moderne Bautechniken und Baustoffe (luftdichte Gebäudehülle, starre Baustoffe, diffusionsdichte Dämmstoffe, Zement, Silikon) beim Fachwerkhaus nicht eingesetzt werden können, sind individuell angepasste Lösungen erforderlich, die von in diesem Bereich erfahrenen Fachhandwerkern umgesetzt werden müssen. Dazu kommt, dass viele ältere Fachwerkhäuser Denkmalschutzgebäude sind, was die Möglichkeiten bei der Sanierung nur weiter einschränkt (Erhalt der traditionellen Fassade).
Die Sanierung erfordert die gleichen grundlegenden Schritte wie eine Sanierung jedes anderen älteren Gebäudes: die Sanierung der Bausubstanz, die Sanierung des Dachs, die Sanierung oder Erneuerung der Installationen (Wasser, Abwasser, Elektroinstallation, Heizung), die energetische Sanierung (Wärmedämmmaßnahmen) sowie die Sanierung des Innenbereichs (Wände, Decken, Böden, Türen, Treppe). Detaillierte Erklärungen zu den einzelnen Sanierungsschritten finden Sie in unserem Artikel Altbausanierung: Kosten.
Der Aufwand ist je nach Zustand des Gebäudes sehr unterschiedlich
Kostenbestimmende Faktoren
- Gebäudealter und Gebäudezustand, Schäden
- Denkmalschutz
- angestrebte Wohnqualität
- mögliche Förderungen
- mögliche Eigenleistungen
Gebäudealter und Gebäudezustand, Schäden
Der individuelle Zustand des Gebäudes, sein Alter und sowie Art und Ausmaß vorhandener Schäden sind der wichtigste Faktor bei den Sanierungskosten. Ein hohes bis sehr hohes Gebäudealter muss dabei nicht automatisch höhere Sanierungskosten bedeuten – entscheidend ist hier immer der individuelle bauliche Erhaltungszustand des Gebäudes.
Zu den möglicherweise vorhandenen Schäden sind auch „Bausünden“ aus der jüngeren Vergangenheit zu zählen, etwa die Verwendung ungeeigneter Materialien (Zement!) oder Bautechniken bei früheren Sanierungen (z. B. diffusionsdichte Verkleidungen oder Anstriche). Solche Bausünden und die dadurch entstandenen Schäden sind häufig nur mit hohem Aufwand zu beseitigen.
Denkmalschutz
Ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht bzw. unter Denkmalschutz gestellt werden soll, hat erhebliche Auswirkungen auf die Sanierungskosten. Eine denkmalgerechte Sanierung bedeutet zunächst einmal in vielen Fällen etwas höhere Materialkosten, dem stehen aber zusätzliche Förderungen und Abschreibemöglichkeiten (z. B. Denkmal-AfA) in beträchtlicher Höhe sowie deutlich erleichterte Anforderungen an die energetische Sanierung des Gebäudes gegenüber.
Ist das Gebäude denkmalfähig (festgelegte Schutzgründe im jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz), lohnt es sich häufig, einen Antrag auf eine denkmalrechtliche Genehmigung in Betracht zu ziehen. Das muss im Einzelfall aber mit der später geplanten Nutzung abgewogen werden.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Förderungen beantragt werden
Angestrebte Wohnqualität
Entscheidend für die Sanierungskosten ist ebenfalls, welcher Ausstattungsstandard und welcher Wohnkomfort nach Abschluss der Sanierungskosten angestrebt wird. Je höher der angestrebte Standard, desto höher auch die Kosten für die Sanierung. Bei besonderen Komfortansprüchen können sich durchaus auch einige technische, oft nur sehr teuer zu lösende Schwierigkeiten ergeben.
Mögliche Förderungen
Grundsätzlich gelten die staatlichen Förderungen für energieeffizientes Bauen in gleicher Weise auch für Fachwerkhäuser (z. B. Förderungen für Hausbau und Sanierung, Förderungen für Heizungsanlagen). Steht das Haus unter Denkmalschutz, sind die Förderbedingungen aber teilweise deutlich erleichtert.
Daneben sind noch spezielle zusätzliche Förderungen möglich. Welche Abschreibungen möglich sind, hängt davon ab, ob das Fachwerkhaus später ausschließlich selbst bewohnt oder vermietet werden soll. Detaillierte Informationen über zusätzliche Förderungen im Denkmalschutz finden Sie in unserem Artikel Denkmalschutz-Förderung.
Mögliche Eigenleistungen
Die Sanierung eines Fachwerkhauses bietet grundsätzlich ein sehr hohes Potenzial für Eigenleistungen. Dieses Potenzial sollte möglichst genutzt werden (gegebenenfalls unter fachkundiger Anleitung) um die meist sehr hohen Arbeitskosten (hoher Arbeitsaufwand bei fachgerechter Sanierung) etwas zu senken.
Entscheidend dafür, wie viel Eigenleistung bei der Sanierung erbracht werden kann, sind aber natürlich das eigene Zeitbudget und die eigenen Fähigkeiten.
Kosten senken
Um die Sanierungskosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es einige Möglichkeiten:
- Denkmalschutz prüfen: spezielle Förderungen, erleichterte Vorgaben bei der energetischen Sanierung, dafür gegebenenfalls höhere Materialkosten
- Eigenleistungen: Reduzierung des häufig hohen Arbeitsaufwand bei der Sanierung, dadurch häufig erhebliche Verringerung der Gesamtkosten möglich
- sinnvolle Ausstattungsqualität anstreben: keine überzogenen Ansprüche an die Wohnqualität, Neubauqualität oft nur mit hohem Aufwand möglich und oft schädlich für die Bausubstanz
FAQ
Was kostet es, ein Fachwerkhaus zu sanieren?
Die Kosten für die Sanierung eines Fachwerkhauses lassen sich nicht pauschal angeben – sie hängen weitgehend von der Bauform, dem Alter und dem Zustand des Gebäudes und dem angestrebten Sanierungsstandard ab. Eine Übersicht über die wichtigsten Kostenpositionen und Kostenfaktoren bei der Sanierung sowie ein Kostenbeispiel finden Sie in unserem Artikel.
Was bestimmt vor allem die Kosten bei der Sanierung eines Fachwerkhauses?
Maßgeblich für die Kosten sind vor allem das Alter und der Zustand des Gebäudes sowie seine Bauform. Auch ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder nicht beeinflusst die Kosten stark. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
In vielen Fällen lohnt es sich, eine Eignung als Denkmalschutzgebäude zu prüfen (zusätzliche Förderungen, geringere Anforderungen bei der energetischen Sanierung). Eigenleistungen können gerade beim Fachwerkhaus die Sanierungskosten häufig deutlich senken, beim angestrebten Sanierungsstandard und Wohnkomfort sollte man Augenmaß walten lassen. Mehr Tipps um die Sanierungskosten möglichst niedrig zu halten finden Sie in unserem Artikel.
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