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Baugrenze

Faktische Baugrenze versus eigentliche Baugrenze

Von Stephan Wayan | 20. September 2023
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Die Baugrenzen werden in der Regel nach den Vorgaben des Bebauungsplans und der Landesbauordnung festgesetzt. Innerhalb der allgemeinen Regelungen gibt es Ausnahmen. Die faktische Baugrenze kann von der eigentlich geltenden Abstandsregelung abweichen, wenn die Umgebung eine Baulinie vorgibt.

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Die faktische Baugrenze kann von der eigentlichen abweichen
AUF EINEN BLICK
Wie wird die faktische Baugrenze bestimmt?
Wenn sich in einer Umgebung wie einem Straßenzug eine virtuelle Baulinie ergibt, unterbrechen die einzuhaltenden Abstandsflächen das zusammenhängende Ensemble. Ein typisches Beispiel ist die Bebauung historischer Straßenzüge bis an den Bürgersteig. Hier verläuft die faktische Baulinie in der Bauflucht.

In welchen Fällen ist die faktische Baugrenze wichtig?

Bei der Beurteilung, ob eine faktische Baugrenze die tatsächlich überbaubaren Grundstücksflächen überschreitet, ist eine städtebauliche Bestandsaufnahme durchzuführen. Ist in einer Bebauung eine grundstücksübergreifende Baulinie zu erkennen, so „überstimmt“ diese in der Regel die im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze. Typische Beispiele sind:

  • Geschlossene Straßenrandbebauung
  • Einheitliche Vorgartentiefe mit Abweichung von der Abstandsfläche

Der Paragraf 34 Baugesetzbuch (BauGB) formuliert ein Einfügungsgebot. Damit wird die bauordnungsrechtliche „Überstimmung“ der Abstandsflächenvorschriften legitimiert.

Führt die faktische Baugrenze zur Ablehnung eines Bauantrags?

Will ein Bauherr sein Bauvorhaben außerhalb der faktischen Baulinie errichten, verstößt er gegen öffentliches Recht. Setzt die zuständige Bau- und Planungsbehörde eine faktische Baugrenze fest, muss diese eingehalten werden, sonst wird keine Baugenehmigung erteilt. Dies gilt auch für die hintere Baugrenze. So kann beispielsweise ein Rücksprung zur Gartenseite hin durchaus zur Ablehnung des Bauantrages führen. Die faktische Baugrenze kann mit der verbindlichen Baulinie verglichen werden.

Wer legt die faktische Baugrenze fest?

Die Bauamtsleitung der zuständigen Baubehörde legt die faktische Baugrenze fest, die sie aus den örtlichen Gegebenheiten ableitet. Diese Festsetzung wird baurechtlich als städtebaulich verfestigte Situation definiert. Im Genehmigungsverfahren wird auch die Art der baulichen Anlage, Haupt- oder Nebenanlage, beurteilt. Sind beispielsweise auf Nachbargrundstücken, insbesondere in rückwärtigen Bereichen nur Nebenanlagen errichtet sind, stellt deren Baulinie keine faktische Baugrenze für eine Hauptanlage dar. In diesen Fällen hat ein Antrag auf Änderung des Baufensters Aussicht auf Erfolg.

In welchem Gesetz ist die faktische Baugrenze geregelt

Der § 34 BauGb regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Als städtebauliche Ziele nennt das Gesetz folgende Maximen:

  • Gesunde Arbeitsverhältnisse
  • Gesunde Wohnverhältnisse
  • Unverfälschtes Ortsbild
  • Gesichterte Erschließung
  • Einfügungsgebot in die nähere Umgebung
  • Würdigung nachbarlicher Interessen
  • Würdigung der öffentlichen Interessen

Eine Überschreitung der Baugrenze durch Balkone ist sowohl bei einer faktischen Baugrenze als auch einer herkömmlichen Baugrenze nach Abstandsfläche unzulässig.

Tipp: Amtliche Ermessensabwägung ist anfechtbar
Wie bei jeder Baugrenze hat die Baubehörde einen Ermessensspielraum. Ist ein Bauherr mit der Erteilung eines ablehnenden Baubescheides oder ein Nachbar mit einem genehmigten Bauvorhaben nicht einverstanden, besteht die Möglichkeit, gegen die Baugenehmigung Widerspruch einzulegen oder gegen die Ablehnung eine Versagungsgegenklage zu erheben. Streitpunkt ist bei der faktischen Baugrenze meist ein möglicher Ermessensfehlgebrauch.

Artikelbild: Studio Romantic/stock.adobe.com