Was genau ist der Unterschied zwischen Gebäudenutzfläche und Wohnfläche?
Die Unterscheidung zwischen Gebäudenutzfläche und Wohnfläche ist essenziell und hat direkte Auswirkungen auf die Bewertung einer Immobilie sowie deren Miet- oder Verkaufspreis.
Wohnfläche umfasst alle Flächen innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung, die direkt bewohnbar sind. Diese Flächen müssen den Anforderungen der Wohnflächenverordnung entsprechen und für Wohnzwecke genutzt werden können. Zur Wohnfläche zählen beispielsweise:
- Wohn- und Schlafzimmer
- Kinderzimmer und Arbeitszimmer
- Küche
- Badezimmer und Toiletten
Flächen wie Balkone, Terrassen und Wintergärten werden anteilig zur Wohnfläche hinzugefügt, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen.
Gebäudenutzfläche hingegen umfasst neben der Wohnfläche auch Flächen, die innerhalb des beheizten Gebäudevolumens liegen, jedoch nicht direkt für Wohnzwecke genutzt werden. Darunter fallen:
- Flure und Treppenhäuser
- Technik- und Heizungsräume
- Wirtschaftsräume und Abstellräume, sofern sie beheizt oder indirekt beheizt sind
Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, dass Treppenhäuser und Flure zur Gebäudenutzfläche gezählt werden, selbst wenn sie nicht als Wohnfläche gelten. Daher ist die Gebäudenutzfläche oft größer als die eigentliche Wohnfläche.
Während die Wohnfläche strikt auf bewohnbare Bereiche beschränkt ist, schließt die Gebäudenutzfläche auch Räumlichkeiten ein, die zur Nutzung des Gebäudes insgesamt beitragen, ohne direkt bewohnbar zu sein. Diese Differenzierung ist normiert und wird bei der Erstellung von Energieausweisen berücksichtigt.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Wohnflächenberechnung erfolgt in Deutschland hauptsächlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese Verordnung gibt detaillierte Richtlinien vor, welche Räume und Bereiche wie berücksichtigt werden müssen.
Ermittlung der Grundflächen
Messen Sie die Grundflächen der einzelnen Räume anhand der lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung. Beachten Sie, dass bestimmte Räume nicht zur Wohnfläche zählen, wie beispielsweise Kellerräume, unbeheizte Wintergärten oder Garagen.
Berücksichtigung von Dachschrägen
Bei Räumen mit Dachschrägen wird die Raumhöhe mit einbezogen:
- Räume mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte berechnet.
- Flächen unter 1 Meter Höhe werden komplett ausgeschlossen.
- Flächen ab 2 Metern Höhe werden vollständig angerechnet.
Anrechnung von Außenflächen
Außenflächen wie Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten werden anteilig zur Wohnfläche hinzugefügt:
In der Regel wird 25% bis 50% der Grundfläche dieser Außenbereiche zur Wohnfläche hinzugerechnet, abhängig von der Nutzbarkeit und dem Ausbauzustand.
Einbeziehung weiterer Flächen
Bestimmte Räumlichkeiten und Bereiche innerhalb der Wohnung werden nur anteilig berücksichtigt:
- Nicht beheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden zu 50% angerechnet.
- Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen voll zur Wohnfläche, sofern sie den Wohnzwecken dienen.
Zusammenführung der Flächen
Addieren Sie schließlich alle anrechenbaren Flächen, um die gesamte Wohnfläche zu erhalten. Achten Sie darauf, dass keine Flächen doppelt oder fälschlicherweise berücksichtigt werden.
Wie wird die Gebäudenutzfläche berechnet?
Die Berechnung der Gebäudenutzfläche (AN) erfolgt unter Berücksichtigung des beheizten Gebäudevolumens (Ve) und spezifischer Faktoren gemäß den Richtlinien des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2020.
Methode für den Verbrauchsausweis
Hierbei wird die Gebäudenutzfläche direkt aus der Wohnfläche abgeleitet, indem unterschiedliche Faktoren je nach Gebäudetyp angewendet werden:
- Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser mit beheiztem Keller: Die Wohnfläche wird mit dem Faktor 1,35 multipliziert.
- Alle anderen Häuser: Die Wohnfläche wird mit dem Faktor 1,2 multipliziert.
Methode für den Bedarfsausweis
Für den Bedarfsausweis basiert die Berechnung der Gebäudenutzfläche auf dem beheizten Gebäudevolumen (Ve). Dieses wird durch Multiplikation der Grundfläche mit der Höhe ermittelt.
Formel für typische Wohngebäude:
\[ \text{Gebäudenutzfläche (AN)} = \text{beheiztes Gebäudevolumen (Ve)} \times 0,32 \]
Sonderfälle bei abweichender Geschosshöhe:
Wenn die durchschnittliche Geschosshöhe weniger als 2,5 Meter oder mehr als 3 Meter beträgt, verwenden Sie die modifizierte Formel:
\[ \text{Gebäudenutzfläche (AN)} = \text{Hüllvolumen (Ve)} \times \left( \frac{1}{\text{Geschosshöhe}} – 0,04 \right) \]
Praktische Anwendung
Beispiel für die Grundformel:
Ein Gebäude mit einer Grundfläche von 100 m² und einer Höhe von 6 Metern ergibt ein beheiztes Volumen von 600 m³.
\[ 600 \, \text{m³} \times 0,32 = 192 \, \text{m²} \text{ (Gebäudenutzfläche)} \]
Beispiel für abweichende Geschosshöhen:
Ein Gebäude mit einer Hüllvolumen von 412,80 m³ und einer Geschosshöhe von 2,35 m.
\[ 412,80 \, \text{m³} \times \left( \frac{1}{2,35} – 0,04 \right) = 159,15 \, \text{m²} \text{ (Gebäudenutzfläche)} \]
Wichtig zu beachten
Die Berechnung der Gebäudenutzfläche kann durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden, und es ist ratsam, bei Unsicherheiten einen Experten zu konsultieren, um eine genaue und korrekte Ermittlung sicherzustellen.
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