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Grenzbebauung

Regeln zur Grenzbebauung mit Nachbarzustimmung

Von Stephan Wayan | 9. Mai 2022
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Grenzbebauung erfordert Sorgfalt, insbesondere wenn es um den Mindestabstand zum Nachbargrundstück geht. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Grenzen korrekt ermitteln, welche Faktoren die Abstandsflächen bestimmen und wann eine Zustimmung des Nachbarn erforderlich ist. Lernen Sie auch, was passiert, wenn diese Zustimmung entzogen wird und wann es Ausnahmen geben kann.

grenzbebauung-nachbarzustimmung
Manchmal ist eine Grenzbebauung mit Nachbarzustimmung möglich
AUF EINEN BLICK
Ist eine Grenzbebauung ohne Nachbarzustimmung möglich?
Eine Grenzbebauung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Nachbarn. Ausnahmen können durch Duldungspflicht, Verhältnismäßigkeit und Verjährung bestehen oder wenn öffentliches Recht, wie Baurechte und Bebauungspläne, privates Nachbarschaftsrecht „überstimmt“.

Zuerst die wirksamen Grenzen ermitteln

Bei einer Grenzbebauung an oder nahe der Grundstücksgrenze wird der vorgeschriebene Mindestabstand unterschritten. Diese Mindestabstände entstehen auf mehreren Wegen, die sowohl privatem als auch öffentlichem Recht folgen können.

Bevor über die nachbarschaftliche Genehmigung nachgedacht wird, müssen erst die tatsächlichen Grenzen bestimmt werden. Nur dann kann vom Abstand auf Grenzbebauung geschlossen werden. Folgende Faktoren bestimmen die Abstandsflächen und Mindestabstände auf einem Grundstück:

  • Abstandsflächen nach Gebäudegröße berechnet
  • Baulinien im Bebauungsplan
  • Baugrenzen im Bebauungsplan
  • Mindestabstände zur Grundstücksgrenze entsprechend Landesbaurecht
  • Privilegierte bauliche Anlagen (Carport, Garage)

Wenn die Linie der Grundstücksgrenze und die Anfangslinie der Grenzbebauung zweifelsfrei feststehen, herrscht Klarheit, ob der Nachbar einen Einverständniserklärung geben muss.

Baulasten und Grunddienstbarkeiten als nachbarschaftliche Vereinbarung

Baulasten und Grunddienstbarkeiten werden im Normalfall gekauft, da sie das Grundstück des Zustimmenden belasten. Vereinfacht gesagt muss ein Nachbar, der einer Grenzbebauung zustimmt, das Maß der unterschrittenen Distanz auf seinem Grundstück freihalten. Er kann sie nicht mehr in seine Abstandsflächenberechnung einbeziehen und dort keine baulichen Anlagen errichten, die Abstand zur Grenze halten müssen.

Für direkt aneinanderstoßende Grenzbebauungen gibt es die Anbaubaulast, die oft beispielsweise in zu bebauenden Baulücken das Mittel der Wahl sind. Bei nachträglicher Parzellierung eines Grundstücks kann die Nachbarschaftsvereinbarung über eine Vereinigungsbaulast Kollisionen mit öffentlichen Rechtsvorgaben (Baurecht, Bebauungsplan) vermeiden helfen. Wichtig zu wissen ist, dass jede Gestattung und Zustimmung vom Nachbarn jederzeit widerrufen werden, sofern sie nicht um Grundbuch oder Baulastenverzeichnis als Baulast oder Grunddienstbarkeit abgesichert wird.

Es gibt auch Fälle, in denen eine Duldungspflicht entsteht und eine Grenzbebauung ohne Zustimmung des Nachbarn ausgeführt werden kann oder sogar muss. Hier „überstimmt“ öffentliches (Baurechte,Bebauungsplan) privates (Nachbarschaftsrecht) Recht.

Tipps & Tricks
Bei geringfügigen Grenzüberschreitungen und der versäumten nachbarschaftlichen Vereinbarung und Zustimmung kann die Baubehörde oder ein Gericht im Sinne der Verhältnismäßigkeit entscheiden. Letztendlich geht es um den Grad der Beeinträchtigung, die wegen fehlender Zentimeter im Ermessensspielraum der entscheidungsbefugten Instanz liegen kann.

Artikelbild: Pressmaster/Shutterstock