Kostenbeispiel: Grundbuchänderung
Beispielsituation:
- Löschung einer Grundschuld
- Höhe der Grundschuld: 150.000 EUR
| Posten | Preis |
|---|---|
| Notargebühren | 177 EUR |
| Grundbuchgebühren | 197 EUR |
| MwSt. (Notarkosten) | 33,63 EUR |
| Gesamtkosten | 407,63 EUR |
Kostenüberblick
- Eigentumsumschreibung
- Bestellung oder Löschung von Grundschulden
- Eintragungen von zusätzlichen Rechten und Grunddienstbarkeiten #kostenfaktoren
Eigentumsumschreibung
Wenn sich der Eigentümer einer Immobilie ändert, muss das im Grundbuch vermerkt werden. Das ist etwa bei einem Verkauf von Grundstücken oder Liegenschaften der Fall, aber auch bei einem Vererben oder Überschreiben der Immobilie. Bei jeder Eigentumsumschreibung im Grundbuch fallen Notarkosten und Grundbuchgebühren an.
Festgesetzte Gebührenordnung. Für den Notar und das Grundbuchamt ist dabei das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) bindend. Damit wird sichergestellt, dass vergleichbare Leistungen und Auslagen auch bei allen Notaren das Gleiche kosten. Die Berechnung erfolgt dabei einerseits nach Geschäftswert- und Gebührensätzen, maßgeblich ist dabei immer der Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie.
Die Beurkundung eines Kaufvertrags kostet beispielsweise 2 Gebührensätze. Die Höhe des Gebührensatzes richtet sich dabei nach dem Kaufpreis oder Wert der Immobilie.
Übliche Gebühren. Als groben Richtwert kann man bei einer Eigentumsübertragung gewöhnlich von Gebühren zwischen 1,5 und 2,5 % des Kaufpreises bzw. Werts der Immobilie ausgehen. Bei komplizierten Rechtsfällen und zahlreichen zusätzlichen Leistungen (z. B. Bestellung einer Grundschuld, Abwicklung über ein Notaranderkonto, Eintragung von zusätzlichen Rechten oder Grunddienstbarkeiten) können die Kosten im Einzelfall auch noch höher liegen.
Die Kosten verteilen sich im Verhältnis 2/3 zu 1/3 zwischen Notargebühren und Grundbuchkosten.
Wertgutachten. Ist der Wert einer Liegenschaft nicht genau bekannt, muss eine Wertermittlung stattfinden. Dafür sind gewöhnlich Kosten zwischen 600 und 1.500 EUR zu rechnen.
Überschreibung der Immobilie. Wird eine Immobilie an eine andere Person überschrieben (etwa an das eigene Kind) liegen die Gebühren in einem vergleichbaren Bereich wie bei einem Eigentumsübergang aus anderen Gründen (Verkauf, Erbschaft).
Grundbuchberichtigung aufgrund Erbschaft. Erfolgt der Eigentumsübergang aufgrund einer Erbschaft, kann der neue Besitzer die Eintragung innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten des Erbfalls vollständig kostenlos verlangen. Nach dieser Frist fallen wieder die regulären Gebühren an.
Um die Berichtigung zu verlangen, muss allerdings ein Erbschein vorgelegt werden. Die Beantragung und Beurkundung des Erbscheins richten sich nach dem Wert der Erbschaft. Bei einem Verkehrswert der Immobilie von rund 250.000 EUR würde der Erbschein bereits rund 1.070 EUR kosten, zum Verkehrswert der Immobilie werden in diesem Fall auch alle anderen Bestandteile der Erbschaft hinzugerechnet (Barvermögen, Kontoguthaben, weitere Werte). Je höher der Wert der Erbschaft, desto teurer wird der Erbschein. Die entsprechenden Gebührentabellen finden sich ebenfalls im GNotKG.
Die Kosten für die Umschreibung von Eigentum hängen vor allem von dessen Wert ab
Bestellung oder Löschung von Grundschulden
Löschung einer Grundschuld. Soll eine eingetragene Grundschuld getilgt werden, ist gewöhnlich mit Kosten zwischen 0,,2 bis 0,5 % der Grundschuld zu rechnen, je nach individuellem Aufwand im Einzelfall. Die Abrechnung erfolgt genau wie beim Eigentumsübergang nach Gebührensätzen für die einzelnen erbrachten Leistungen, die Höhe der Gebührensätze richtet sich nach der Höhe der Grundschuld.
Die Kosten verteilen sich dabei zur Hälfte auf Notar- und zur Hälfte auf Grundbuchkosten.
Bestellung einer Grundschuld. Die Kosten für die Bestellung einer Grundschuld liegen deutlich höher, gewöhnlich muss mit 0,6 – 1,5 % der Höhe der Grundschuld gerechnet werden, je nach individuellem Arbeitsaufwand bei der Bestellung (mit oder ohne Vollzugsklausel, gleichzeitig mit Beurkundung des Kaufvertrags oder separat, Anzahl der erforderlichen Notartermine, etc.).
Eintragungen von zusätzlichen Rechten oder Grunddienstbarkeiten
Sollen im Grundbuch zusätzliche Rechte, etwa ein Wohnrecht oder eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, richten sich die zu erwartenden Kosten immer nach:
- dem ermittelten Wert des jeweiligen Rechts
- der Gestaltung des Rechtsvorgangs im Einzelfall
- dem individuellen Aufwand und den Auslagen für die Beschaffung benötigter Unterlagen
Auch hier wird wiederum die einzelne Leistung nach festgesetzten Gebührensätzen verrechnet, deren Höhe sich nach dem Wert des einzutragenden Rechts richtet.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Eigentumsübergang einer Liegenschaft
- Verkaufspreis: 177.000 EUR
- Bestellung einer Grundschuld in Höhe von 150.000 EUR
| Posten | Preis |
|---|---|
| Kaufvertrag | 1.224 EUR |
| Notaranderkonto | 408 EUR |
| Grundschuld | 885 EUR |
| Eintragung | 408 EUR |
| weitere Tätigkeiten | 229 EUR |
| MwSt. (Notarkosten) | 410,97 EUR |
| Gesamtkosten | 3.564,97 EUR |
| davon Notar: | 2.573,97 EUR |
| davon Grundbuch: | 991 EUR |
| Anteil Kaufpreis: | 2,014 % des Kaufpreises |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Notartermine bündeln und nur notwendige Leistungen beantragen
- Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
Notartermine bündeln und nur notwendige Leistungen beantragen
Je weniger Aufwand der Notar hat, desto weniger Gebührensätze fallen an. Umgekehrt steigen die Gesamtkosten bei zusätzlichen nötigen Notarterminen. Das lässt sich vermeiden, indem man alle anfallenden Arbeiten gebündelt erledigt – etwa die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundschuldbestellung gleichzeitig vornimmt.
Teilweise kann man auch auf nicht zwingend notwendige Leistungen verzichten, um die Kosten gering zu halten. Dazu gehört beispielsweise die Übergabe des Kaufpreises beim Notar (Abwicklung über Notaranderkonto) oder die Eintragung einer Fälligkeit für den Kaufpreis.
Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
Das Beantragen eines Erbscheins kann man entweder unter Einbeziehung eines Notars oder direkt beim jeweils zuständigen Nachlassgericht erledigen. Empfehlenswert ist immer letzteres, da bei Einbeziehung des Notars noch zusätzlich 19 % USt. anfallen, bei einer Beantragung direkt am Nachlassgericht dagegen nicht.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Grundbuchänderung?
In unserem Beispiel fallen für die Grundbuchänderung (Löschen einer Grundschuld) Kosten von 407,63 EUR an. Die Kosten für andere Änderungen können aber im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Grundbuchänderungskosten können anfallen?
Kosten fallen an bei Eigentumsübergang, Grundschuldbestellungen und -löschungen sowie bei Eintragung von Rechten und Grunddienstbarkeiten (jeweils Notar- und Grundbuchkosten, Höhe abhängig vom Kaufpreis/Wert). Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Erben können die Kosten senken, indem sie ihren Erbschein direkt beim Nachlassgericht beantragen und innerhalb von 2 Jahren nach Eintritt des Erbfalls eine kostenlose Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Wer eine Liegenschaft kauft, sollte möglichst auf nicht zwingend notwendige Notarleistungen verzichten und die einzelnen Notartermine so gut wie möglich bündeln. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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