Was genau ist die Grundfläche?
Die Grundfläche eines Gebäudes bezeichnet die gesamte Fläche, die eine Immobilie am Boden einnimmt. Diese wird an den äußeren Umrissen des Bauwerks, einschließlich des Außenputzes, gemessen und umfasst somit verschiedene Flächenarten wie Wohnflächen und Nutzflächen. Dazu gehören beheizte und unbeheizte Räume, einschließlich Garagen, Kellerräume und technische Betriebsräume. Die präzise Ermittlung der Grundfläche ist besonders für die Berechnung der Grundsteuer sowie für die Planung und Bewertung von Immobilien entscheidend.
Was genau ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche bezieht sich auf alle Flächen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die zum Wohnen genutzt werden können. Dazu gehören unter anderem Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küchen, Badezimmer, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohneinheit. Die Wohnfläche wird anhand der lichten Maße zwischen den fertigen Wänden ermittelt und schließt nur anrechenbare Bereiche ein.
Besondere Regelungen gelten für Dachschrägen und Aufbauten:
- Dachschrägen und Flächen unter Treppen werden erst ab einer Höhe von einem Meter berücksichtigt. Flächen von einem Meter bis zwei Meter Höhe zählen zu 50% und ab zwei Metern Höhe vollständig.
- Außenflächen wie Balkone, Terrassen und Loggien zählen je nach Ausstattung zu 25% bis maximal 50% zur Wohnfläche.
- Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden vollständig, unbeheizte zur Hälfte angerechnet.
Keller- und Dachgeschossräume können zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie zu Wohnzwecken ausgebaut und beheizt sind. Technische Betriebsräume, Garagen und ähnliche Funktionsräume werden nicht als Wohnfläche gewertet.
Welche Flächen zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche werden Bereiche gerechnet, die nicht direkt zum Wohnen genutzt werden:
- Kellerräume: Es sei denn, sie sind zu Wohnzwecken ausgebaut und beheizt.
- Dachböden: Sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind.
- Heizungsräume, Waschküchen und Trockenräume: Diese dienen spezifischen Funktionszwecken und zählen daher nicht zur Wohnfläche.
- Garagen und Parkplätze: Diese zählen zur Nutzfläche.
- Treppenhäuser und sonstige Verkehrsflächen: Diese dienen der Erschließung des Wohnraums und sind nicht Teil der Wohnfläche.
Auch besondere bauliche Bedingungen führen teilweise oder vollständig zur Nicht-Anrechnung:
- Grundflächen mit einer Deckenhöhe unter einem Meter: Diese werden nicht zur Wohnfläche gezählt.
- Pfeiler, Schornsteine und Säulen: Zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter einnehmen und höher als 1,50 Meter sind.
- Fenster- und Türnischen: Diese werden nur berücksichtigt, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief und bis zum Boden reichend sind.
Durch die klare Unterscheidung stellen Sie sicher, dass alle Flächen korrekt erfasst und Missverständnisse bei Planung oder Abrechnung vermieden werden.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt hauptsächlich nach zwei Methoden: der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der DIN-Norm 277. Jede Methode hat spezifische Regeln und dient unterschiedlichen Zwecken.
Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung, rechtsverbindlich seit 2004, fokussiert sich auf die tatsächlich nutzbare Wohnfläche und berücksichtigt Räume je nach ihrer Nutzbarkeit und baulichen Gegebenheiten.
Schritte zur Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV:
- Messen der Grundflächen: Ermitteln Sie die Grundflächen aller bewohnten Räume.
- Berücksichtigung von Dachschrägen: Flächen unter Dachschrägen werden ab einer Höhe von einem Meter berücksichtigt. Zwischen einem Meter und zwei Metern Höhe zählen sie zu 50%, ab zwei Metern zu 100%.
- Balkone und Terrassen: Diese Außenflächen werden je nach Standard und Qualität zu 25% bis maximal 50% angerechnet.
- Wintergärten und Schwimmbäder: Beheizte Anlagen werden vollständig, unbeheizte zur Hälfte angerechnet.
- Ausschlusskriterien: Bereiche wie Kellerräume, Garagen und technische Betriebsräume werden nicht zur Wohnfläche gezählt, außer sie sind ausgebaut und beheizt.
Diese Richtlinien stellen sicher, dass nur die tatsächlich nutzbaren Flächen als Wohnfläche ausgewiesen werden.
Berechnung nach DIN 277
Die DIN 277 bietet eine umfassendere Herangehensweise und berücksichtigt alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes.
Schritte zur Berechnung nach DIN 277:
- Ermittlung der Grundflächen: Messen Sie die Grundflächen aller Räume, inklusive Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen.
- Einschluss aller Flächen: Berücksichtigen Sie auch Flächen wie Kellerräume, Dachböden und Garagen vollständig.
- Ohne Deckenhöhenbeschränkung: Alle Flächen werden unabhängig von der Deckenhöhe voll angerechnet.
- Volle Anrechnung von Außenflächen: Außenflächen wie Balkone und Terrassen werden zu 100% berücksichtigt.
Diese Methode ergibt typischerweise eine größere Flächensumme, was für bestimmte Planungs- und Kostenabrechnungszwecke vorteilhaft ist.
Warum ist die Unterscheidung zwischen Grundfläche und Wohnfläche wichtig?
Die präzise Unterscheidung zwischen Grundfläche und Wohnfläche ist wichtig für finanzielle und rechtliche Klarheit bei Immobilienangelegenheiten.
- Finanzielle Planungen: Eine genaue Wohnflächenberechnung bildet die Basis für Kauf- und Mietpreise sowie Finanzierungen und Versicherungsprämien.
- Steuerliche Abgaben: Die Grundsteuer wird nach der Grundfläche des Gebäudes berechnet, während die Wohnfläche viele weitere Gebühren und Beiträge beeinflusst.
- Verlässliche Abrechnungen: Bei Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnungen ist die Wohnfläche entscheidend, da viele Kostenpositionen auf Basis der Wohnfläche verteilt werden.
- Rechtliche Sicherheit: Korrekte Flächenangaben in Mietverträgen und Immobilienanzeigen sind essenziell, um Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und den Wert einer Immobilie präzise einschätzen zu können.
Die korrekte Flächenermittlung beeinflusst zudem den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie nachhaltig.
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