Kostenbeispiel: Grundschuldlöschung
Beispielsituation:
- Höhe der Grundschuld 180.000 EUR
- Grundschuldlöschung
| Posten | Preis |
|---|---|
| Notarkosten | 204 EUR |
| MwSt. Notar | 38,76 EUR |
| Grundbuchkosten | 224 EUR |
| Gesamtkosten | 466,76 EUR |
Kostenbestandteile
- Voraussetzungen und Vorgang zur Löschung
- Gebühren
Voraussetzungen und Vorgang zur Löschung
Banken lassen als Kreditgeber bei einem Hausbau (Baufinanzierung) oder einem Hauskauf häufig eine Grundschuld (Grundpfandrecht) im Grundbuch eintragen. Das ermöglicht der kreditgebenden Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers oder wenn der Schuldner keine Tilgung mehr leistet, die Verwertung des Hauses (Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung). Dieses Recht der Bank wird zwingend im Grundbuch eingetragen, dabei fallen auch Kosten für den Grundbucheintrag an, die der Kreditnehmer bezahlen muss.
Hat der Kreditnehmer seinen Kredit vollständig zurückgezahlt, hat die Bank nach dem Abzahlen des Kredits keinerlei Rechte mehr an der Immobilie, sie ist lastenfrei. Damit der Eigentümer auch etwaigen Käufern die Immobilie als unbelastet präsentieren kann, muss der Grundbucheintrag aber noch separat (und auf seine Kosten) gelöscht werden.
Löschungsbewilligung. In den meisten Fällen schickt die kreditgebende Bank automatisch nach dem Abbezahlen des Kredits dem Kreditnehmer eine sogenannte Löschungsbewilligung direkt und unaufgefordert zu, meist handelt es sich dabei um einen Vordruck. Tut die Bank das nicht unaufgefordert, kann man sich auf eine einfache Anfrage hin eine Löschungsbewilligung zuschicken lassen. Für die Ausstellung des Schriftstücks darf die Bank keine Kosten verlangen.
Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek. Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, also ein dingliches Pfandrecht an einer Immobilie – anders als die Hypothek ist es aber nicht direkt an eine bestimmte Forderung gebunden. Während die Höhe der Hypothek mit der laufenden Tilgung des Kredits laufend sinkt, bleibt die Grundschuld immer in der gleichen Höhe erhalten.
Arten der Grundschuld. Kurz erklärt muss man bei der Grundschuld zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld unterscheiden. Die Briefgrundschuld wird deutlich häufiger genutzt, dabei stellt das Grundbuchamt für diese Eigentümergrundschuld zusätzlichen einen Grundschuldbrief aus – das erleichtert unter anderem auch eine spätere Grundschuldabtretung.
Die Buchgrundschuld stellt eine weniger häufig genutzte Variante dar – Grundschuldbriefe können hier nicht ausgestellt werden, jede Änderung wird direkt ins Grundbuch eingetragen.
Änderungen der Buchgrundschuld werden direkt ins Grundbuch eingetragen
Vorgehensweise. Wenn die Löschungsbewilligung von der kreditgebenden Bank eingetroffen ist, kann man beim Notar einen Antrag auf Grundschuldlöschung stellen. Sowohl die Löschungsbewilligung als auch der Löschungsantrag werden notariell beglaubigt. Nach dem Beglaubigen leitet der Notar den Löschungsantrag an das Grundbuchamt zur Prüfung weiter. Das Grundbuchamt trägt dann den Löschungsvermerk im Grundbuch ein.
Notwendige Angaben bzw. Dokumente sind:
- die Löschungsbewilligung
- Grundbuchblatt und Grundbuchband
- Flur und Flurstück
- laufende Grundbuchnummer
- Höhe der Grundschuld
- Unterschrift des Gläubigers
- Zustimmung zur Löschung der Grundschuld vom Eigentümer
- Unterschrift vom Eigentümer
Hat man den Grundschuldbrief verloren, kann man die Grundschuldlöschung nur durchführen lassen, indem man den verlorenen Brief im Rahmen eines Aufgebotsverfahrens vom Amtsgericht für ungültig erklären lässt. Auch diesen Vorgang kann man vom Notar durchführen lassen.
Gebühren
Für den Grundbucheintrag fallen Notarkosten und Grundbuchkosten an. Ihre Höhe beträgt zusammen gewöhnlich rund 0,2 % bis 0,5 % der Grundschuld. Sowohl Notarkosten als auch Grundbuchkosten sind im GNotKG (Gerichtsgebühren- und Notarkostengesetz) exakt vorgeschrieben, sodass die Grundschuldlöschung bei jedem Notar exakt die gleichen Kosten verursacht.
Notarkosten. Die Notarkosten betragen rund die Hälfte der Gesamtkosten, anders als bei den Grundbuchkosten ist auf diese Kosten allerdings Mehrwertsteuer zu bezahlen.
Die Notarkosten machen die Hälfte der Gesamtkosten aus
Grundbuchkosten. Die Grundbuchkosten machen die verbleibende Hälfte der Gesamtkosten aus, auf diese Gebühren ist allerdings keine Mehrwertsteuer zu bezahlen.
Kostenbestimmende Faktoren. Wie hoch die Kosten im Einzelfall anfallen, hängt davon ab, wie komplex sich der Rechtsvorgang im Einzelfall gestaltet. Auch zusätzliche Auslagen des Notars (Portokosten, Telefonkosten, etc.) können die Kosten zusätzlich geringfügig erhöhen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Höhe der Grundschuld 450.000 EUR
- Grundschuldlöschung
| Posten | Preis |
|---|---|
| Notarkosten | 442,50 EUR |
| MwSt. Notar | 84,08 EUR |
| Grundbuchkosten | 462,50 EUR |
| Gesamtkosten | 989,08 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Grundschuld bestehen lassen
- Grundschuldabtretung
Grundschuld bestehen lassen
Eine eingetragene Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht werden, sie kann im Grundbuch stehen bleiben. Da man nach dem Tilgen des Kredits ja eine Löschungsbewilligung in der Hand hält, genügt das als Nachweis, dass die Immobilie lastenfrei ist. Bei einem Verkauf des Grundstücks kann das im Kaufvertrag entsprechend vermerkt werden.
Die im Grundbuch vorhandene Grundschuld kann dann direkt zur Besicherung eines späteren Kredits verwendet werden. Das erneute Bestellen einer Grundschuld ist mit erheblichen Kosten verbunden (rund 0,6 – 1,5 % der Grundschuld), diese Kosten kann man sich ersparen.
Grundschuldabtretung
Bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung kann man natürlich die alte Grundschuld löschen lassen und eine neue Grundschuld bestellen. Dieser Weg ist allerdings mit hohen Gebühren (insgesamt rund 0,8 – 1,7 % der Grundschuld) verbunden.
Wenn eine Briefgrundschuld bestellt wurde (was in den meisten Fällen der Fall ist), kann man auf recht einfache Weise eine Abtretung der Grundschuld an die neue Bank vornehmen lassen. Da die Banken die Abtretung gewöhnlich unter sich regeln, kann fast immer auf einen Notarbesuch verzichtet werden, bei einer Grundschuld in Höhe von 180.000 EUR bewegen sich die Kosten lediglich um die 450 EUR, was deutlich kostengünstiger ist als die Löschung der alten und die Bestellung einer neuen Grundschuld in dieser Höhe (zusammen mindestens 1.690 EUR).
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Grundschuldlöschung?
In unserem Beispiel fallen für das Löschen der Grundschuld (Höhe 180.000 EUR) Kosten von 466,76 EUR an. Die Kosten können abhängig von der Grundschuldhöhe stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Notarkosten, die zu entrichtende Umsatzsteuer auf die Notarkosten und die Grundbuchkosten. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten senken und unnötige Kosten vermeiden?
Eine Grundschuld kann durchaus auch eingetragen bleiben. Damit erspart man sich die gesamten Löschungskosten. Bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung sollte man die deutlich günstigere Grundschuldabtretung wählen. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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