Kostenbeispiel: Grundstück teilen
Beispielsituation:
- Baugrundstück mit 2.500 m²
- Brandenburg
- reale Teilung in gleich große Hälften
- Verkauf der abgeteilten Hälfte
- Kaufpreis 150.000 EUR
- Gebühr für Teilungsgenehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Amtlicher Lageplan | 1.920 EUR |
| Teilungsvermessung | 3.022,50 EUR |
| Umsatzsteuer | 939, 08 EUR |
| Grundbuchänderungen | 2.574 EUR |
| Gesamtkosten | 8.455,58 EUR |
Kostenbestandteile
- Beachtenswerte Punkte
- Amtlicher Lageplan
- Teilungsvermessung
Beachtenswerte Punkte bei einer Grundstücksteilung
Eine Grundstücksteilung muss in manchen Bundesländern (z.B.Niedersachsen) zunächst einmal vorab beantragt werden und bedarf einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde. Genehmigungsfähig ist die Teilung nur dann, wenn für die bestehende Bebauung die geltenden Abstandsregelungen und die Vorgaben für die Zufahrt (Brandschutzbedingungen) noch eingehalten werden.
Bauliche Möglichkeiten nach der Teilung prüfen. Bevor man eine Teilung beantragt, sollte man sich auch unbedingt darüber im Klaren sein, welche baulichen Möglichkeiten das jeweilige Landesbaurecht nach der Teilung noch zulässt.
Einschränkungen im Vorfeld prüfen. Mögliche Einschränkungen (bestehende Wegerechte oder Grunddienstbarkeiten) sollten bereits selbst im Grundbuch (Grundbuchauszug) geprüft werden, bevor eine Grundstücksteilung geplant wird.
Mögliche Gründe für eine Grundstücksteilung. Der Hauptgrund, warum ein bestehendes Grundstück geteilt werden soll ist, dass ein Teil eines größeren Grundstücks verkauft werden soll.
Daneben kann es auch bei einem Doppelhaus, das auf einem gemeinsam erworbenen Grundstück gebaut wurde, häufig Gründe geben, das Grundstück nachträglich zu teilen. Ein gemeinsam erworbenes Grundstück beim Doppelhausbau ist nicht nur mit Vorteilen, sondern auch mit Nachteilen behaftet – so bedarf jede Veränderung am Grundstück immer der Zustimmung des jeweils anderen, was nicht nur unbequem ist, sondern nicht selten auch zu Streit führt. Eine Grundstücksteilung sollte in solchen Fällen aber nicht überhastet beantragt werden – allein schon aufgrund der hohen anfallenden Kosten.
Ein Doppelhaus nachträglich zu teilen, kann sinnvoll sein
Ideelle Teilung oder reale Teilung. Bei einer ideellen Teilung (nur möglich Teilung in zwei gleich große Hälften) werden keine neuen Grenzmarkierungen auf dem Grundstück gesetzt, die Teilung wird lediglich im Kataster und im Grundbuch vermerkt. Die Grenze wird dann einfach durch eine Mauer markiert. Möglich ist das allerdings nur, wenn im Katasteramt bereits eine Teilungsvermessung des aktuellen Besitzers vermerkt ist.
Bei einer realen Teilung wird das Grundstück tatsächlich in zwei Teile geteilt, die nach der Teilung wie unabhängige Grundstücke behandelt werden. Der Aufwand (und die Kosten) sind hier höher, eine reale Teilung ermöglicht aber auch beispielsweise den problemlosen Verkauf eines Grundstücksteils.
Amtlicher Lageplan
Das Grundstück wird zunächst samt aller vorhandenen baulichen Anlagen aufgemessen und es wird ein Amtlicher Lageplan angefertigt. Der Amtliche Lageplan ist mit dem Antrag auf Grundstücksteilung zwingend einzureichen.
Schon die Kosten für den Amtlichen Lageplan können häufig sehr hoch ausfallen, im Schnitt liegen sie zwischen 500 und 3.000 EUR je nach Bundesland und örtlichen Gegebenheiten. Details zu den Kosten können Sie in unserem Artikel Amtlicher Lageplan: Kosten nachlesen.
Teilungsvermessung
Ist die Grundstücksteilung von der Baubehörde genehmigt, kommt es zu einer Teilungsvermessung und einem sogenannten „Grenztermin“, zu dem alle Beteiligten geladen werden. Sowohl der Eigentümer als auch der Erwerber und die Eigentümer der anliegenden Nachbargrundstücke müssen sich mit der in der Grenzniederschrift festgehaltenen neuen Grenze und den gezeigten Grenzpunkten (Grenzsteinen) einverstanden erklären.
Die Kosten für die Teilungsvermessung sind je nach Bundesland stark unterschiedlich, es gelten zum Teil sehr stark abweichende Gebührenordnungen und Berechnungsverfahren für die Gebühren von Vermessungskosten. In einigen Bundesländern spielt auch der für das Grundstück geltende Bodenwert eine Rolle für die Vermessung, in anderen wiederum nicht.
Einen groben Überblick darüber, welche Kosten anfallen können, lässt sich über die Vermessungskostenverordnung des jeweiligen Bundeslands erlangen. Bauamt, Katasteramt oder der durchführende öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) können aber meist ebenfalls eine belastbare Schätzung für die im Einzelfall anfallenden Vermessungskosten geben.
Genehmigungsgebühren
Nach erfolgter Teilung wird eine Gebühr je Flurstück von der zuständigen Behörde erhoben. Die anfallenden Gebühren richten sich ebenfalls wieder nach der Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes und können von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich sein.
Verkauf und Eintragung ins Grundbuch
Eintragungskosten für den/die Käufer. Werden ein Teil des Grundstücks oder beide Teile verkauft, ist eine entsprechende Änderung (Eigentumsübergang) im Grundbuch nötig, die mit entsprechenden Kosten verbunden ist.
Für die Eintragung nach dem Kauf ist gewöhnlich mit Kosten zwischen 1,5 und 2,5 % des Kaufpreises zu rechnen. Details zu den Kosten können Sie in unserem Artikel Grundbuchänderung: Kosten nachlesen.
Auch die Kosten für die Grundbuchänderung sind zu bedenken
Weitere Kosten für den Käufer. Für den Käufer des Grundstücks fallen zudem noch weitere Kosten an, etwa Grunderwerbssteuer für den gekauften Grundstücksteil (gewöhnlich zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises).
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Baugrundstück mit 6.500 m²
- Brandenburg
- reale Teilung in gleich große Hälften
- Verkauf der abgeteilten Hälfte
- Kaufpreis 320.000 EUR
- Gebühr für Teilungsgenehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten je neu geschaffenem Flurstück)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Amtlicher Lageplan | 2.800 EUR |
| Teilungsvermessung | 6.418 EUR |
| Umsatzsteuer | 1.751,42 EUR |
| Grundbuchänderungen | 4.581 EUR |
| Gesamtkosten | 15.550,42 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- (Reale) Teilung gründlich überlegen
- Rechtssicherheit schaffen
(Reale) Teilung gründlich überlegen
Eine Grundstücksteilung verursacht in den allermeisten Fällen hohe Kosten – dazu bringt jede Teilung nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile mit sich. Die sich ergebenden Vorteile müssen im Einzelfall die Kosten auch rechnen. Gerade bei einer Doppelhaushälfte reicht häufig auch eine deutliche kostengünstigere ideelle Teilung des Grundstücks aus, wenn sich beide Grundstücksbesitzer einigermaßen gut verstehen oder es sich beim anderen Grundstücksbesitzer um einen Familienangehörigen handelt.
Rechtssicherheit schaffen
Bevor man eine Teilung beantragt, sollte man sich unbedingt umfassend rechtlich beraten lassen, um wirklich Rechtssicherheit zu schaffen. Das bezieht sich sowohl auf baurechtliche Fragen als auch auf die im jeweiligen Bundesland geforderte Vorgehensweise (die einzelnen Schritte können von Bundesland zu Bundesland leicht abweichen) bis hin zu späteren steuerrechtlichen Aspekten. Auch beim Notar sollte man sich, wenn ein Teilflächenverkauf geplant ist, möglichst umfassend beraten lassen.
Eine Entscheidung sollte man erst treffen, wenn man nach der Beratung einen ausreichenden Überblick über alle diese Fragen hat.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Grundstücksteilung?
In unserem Beispiel fallen für die Grundstücksteilung Kosten von 8.455,58 EUR an. Die Gesamtkosten können je nach Bundesland und individuellen Gegebenheiten stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Kosten für den Amtlichen Lageplan (wenn eine behördliche Genehmigung erforderlich ist), die Kosten für die Teilungsvermessung und die Kosten für die nachfolgenden Grundbuchänderungen. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
In vielen Fällen rechtfertigen die geringen Vorteile einer Teilung nicht die hohen Kosten, bei einem Doppelhaus auf gemeinsamem Grundstück ist häufig auch eine ideelle Teilung ausreichend. Vor dem Beantragen einer Teilung sollte man sich auf jeden Fall umfassend beraten lassen (baurechtliche, verfahrensrechtliche und steuerrechtliche Fragen, Notarberatung). Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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