Kostenbeispiel: Haus aufstocken
Beispielsituation:
- Kniestockerhöhung
- Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe
- durchschnittlicher Aufwand
| Posten | Preis |
|---|---|
| Planung/Genehmigung | 4.170 EUR |
| Baukosten gesamt | 13.550 EUR |
| Gesamtkosten | 17.720 EUR |
Grundlegende Voraussetzungen
Eine Aufstockung ist nicht in jedem Fall möglich oder zulässig. Zuvor muss geprüft werden, ob bestimmte Einschränkungen bestehen.
Überschreitung der erlaubten Bauhöhe (Bebauungsplan). Der örtlich geltende Bebauungsplan kann eine bestimmte Maximalhöhe oder eine maximal erlaubte Geschosszahl vorsehen. Die Baugenehmigung für eine Aufstockung wird dann verweigert.
Bei einer maximal zulässigen Geschosszahl gibt es architektonische Möglichkeiten, diesen Punkt zu umgehen. Durch Änderung der Dachform kann der Raum unter dem Dach nahezu das gleiche Flächenangebot bieten wie ein Vollgeschoss. Das ist beispielsweise der Fall, wenn statt dem Satteldach ein Pultdach oder ein Mansarddach gebaut wird. Auch die Erhöhung des Kniestocks ist eine Möglichkeit, etwas mehr Nutzfläche zu gewinnen.
Eine andere Möglichkeit ist in manchen Fällen die Konstruktion eines Staffelgeschosses. Das ist in vielen Fällen zulässig, da Staffelgeschosse wegen der nach hinten verspringenden Fassade unter bestimmten Umständen nicht als Vollgeschoss gewertet werden. Maßgeblich sind dafür allerdings immer die Bestimmungen der jeweils geltenden Landesbauordnung. Eine gegebenenfalls festgelegte maximale Bauhöhe darf aber auch durch ein Staffelgeschoss nicht überschritten werden.
Maximal erlaubte Geschossflächenzahl (GFZ). Neben der Beschränkung der Zahl der Vollgeschosse kann es auch Beschränkungen bei der Geschossflächenzahl (Summe der Fläche aller Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche) geben. Diese Beschränkung im Bebauungsplan regelt, wie viel umbauter Raum bei einer bestimmten Grundstücksgröße erlaubt ist.
Durch ein weiteres Geschoss könnte in einigen Fällen die zulässige GFZ überschritten werden. Staffelgeschosse bieten auch in diesem Punkt an manchen Orten eine Lösung: Wo sie nicht als Vollgeschosse zählen, werden sie häufig auch bei der Ermittlung der GFZ nicht berücksichtigt.
Zulässigkeit der geplanten Dachform. Eine im Zuge der Dachform geänderte Dachform muss auch zulässig sein – in manchen Fällen lassen Bebauungspläne nur bestimmte Dachformen oder eine „ortsübliche Dachausführung“ zu.
Ausreichende statische Belastbarkeit des Gebäudes. Das Gebäude muss die Last eines zusätzlichen Geschosses auch tragen können, die auftretenden Lasten müssen sicher über die tragenden Wände abgeleitet werden. Um das sicherzustellen, ist eine umfassende statische Prüfung der Gebäudestruktur erforderlich.
Für die Aufstockung eines Hauses müssen mehrere Voraussetzungen gelten
Mögliche Ausführungsarten
- Kniestockanhebung und Dachanhebung
- zusätzliches Vollgeschoss
- Änderung der Dachform, Steildach auf Flachdach
Selbst bei einer vergleichsweise geringen Anhebung des Kniestocks ist bereits mit Kosten über 10.000 EUR zu rechnen. Andere Methoden der Aufstockung können ein Vielfaches kosten.
Kniestockerhöhung und Dachanhebung
Kniestockerhöhung. Der Kniestock (Drempel) ist das Mauerstück im Dachgeschoss, auf dem die Dachkonstruktion aufsitzt. Eine Möglichkeit, mehr nutzbare Fläche im Dachgeschoss zu erhalten ist das Erhöhen des Drempels. Dafür wird die Dachkonstruktion abgenommen, der Drempel in der gewünschten Höhe aufgemauert und ein neues Dach inkl. Dachstuhl konstruiert.
Dachanhebung. Als Alternative besteht auch die Möglichkeit, das Dach vom Baukörper des Gebäudes zu trennen und die gesamte Dachkonstruktion mit hydraulischen Pumpen anzuheben. Nach dem Aufmauern des Kniestocks auf die gewünschte Höhe wird die Dachkonstruktion wieder abgesenkt. Das Verfahren ist aufwendig und zeitintensiv und benötigt zudem einen erfahrenen Betrieb und eine einwandfreie und ausreichend belastbare Dachkonstruktion. Eine Dachanhebung ist nicht bei jedem Dach möglich.
Zusätzliches Vollgeschoss
Nach dem Abnehmen der Dachkonstruktion kann auch eine Zwischendecke eingezogen und ein weiteres Vollgeschoss errichtet werden. Bevorzugt werden solche zusätzlichen Geschosse in Holzständerbauweise errichtet – der Vorteil liegt im schnellen Baufortschritt durch den Einsatz vorgefertigter Teile und im Wegfall der Trocknungszeiten, dazu ist das Gewicht des zusätzlichen Geschosses in Holzständerbauweise geringer als bei massiver Bauweise.
Besitzt das Gebäude ein Flachdach, kann auf das Einziehen einer Zwischendecke verzichtet werden, da das ursprüngliche Flachdach als Zwischendecke dienen kann. Auf dem zusätzlich errichteten Geschoss kann dann eine beliebige Dachform errichtet werden, entweder wiederum ein Flachdach oder auch ein Steildach.
Ein zusätzliches Vollgeschoss schafft viel Wohnraum, ist aber auch entsprechend teuer
Änderung der Dachform, Steildach auf Flachdach
Satteldach in Pultdach umwandeln. Ein Pultdach mit flacher Dachneigung bietet im Raum unterhalb des Dachs beinahe so viel nutzbare Fläche wie ein Vollgeschoss. Der beim Satteldach sehr eingeschränkte nutzbare Fläche wird damit also deutlich vergrößert.
Da es sich bei der Fläche weiterhin um den Raum unterhalb des Dachs handelt, der schon zuvor zulässig war, entsteht kein zusätzliches Vollgeschoss. In manchen Fällen erlauben Bebauungspläne aber nur bestimmte Dachformen, Pultdächer sind dabei oft nicht zulässig.
Steildach auf Flachdach. Auf einem bestehenden Flachdach kann gegebenenfalls auch ein Steildach, idealerweise mit hoher Dachneigung oder Pultdach errichtet werden. Durch die Änderung der Dachform vom Flachdach zu einem Steildach entsteht ebenfalls ein Dachraum mit zusätzlicher, nutzbarer Fläche.
Staffelgeschoss und Dachgarten auf Flachdach. Auf einem Flachdach kann gegebenenfalls auch ein Staffelgeschoss errichtet werden. Das schränkt zwar die entstehende Wohnfläche etwas ein, schafft dafür aber die Möglichkeit für einen (umlaufenden) Dachgarten.
Je nach Ausführung und Vorgaben in der geltenden Landesbauordnung zählt das Staffelgeschoss dann nicht als Vollgeschoss, die ursprüngliche Zahl an Vollgeschossen bleibt unverändert.
Kostenbestimmende Faktoren
- Art der Aufstockung
- Kosten für Planung und Genehmigung
- Individueller Aufwand im Einzelfall
Art der Aufstockung
Je nach Art der Aufstockung können die Kosten sehr unterschiedlich sein. Eine Kniestockerhöhung ist häufig noch ein kostenmäßig überschaubares Unterfangen, insbesondere dann, wenn ohnehin eine Dacherneuerung ansteht. Der Bau eines weiteren Vollgeschosses ist um ein Vielfaches teurer.
Kosten für Planung und Genehmigung
Wie bei jedem Bauvorhaben fallen auch bei der Aufstockung Baunebenkosten an, der Löwenanteil der Nebenkosten entfällt auch hier auf die Planungs- und Genehmigungskosten. Diese Kosten können insgesamt bereits eine Höhe von 20 % der Gesamtbaukosten erreichen.
Wie sich das Architektenhonorar berechnet, können Sie ausführlich in unserem Artikel Architektenkosten bei Umbau und Sanierung nachlesen. Welche Kosten für die Baugenehmigung anfallen, erfahren Sie in unserem Artikel Baugenehmigung: Kosten.
Beide Kostenpositionen hängen direkt von der Höhe der Gesamtbaukosten ab – je teurer das Bauvorhaben, desto teurer auch die Kosten für Planung und Genehmigung.
Individueller Aufwand im Einzelfall
Von Haus zu Haus kann der Aufwand für eine bestimmte Art der Aufstockung sehr unterschiedlich liegen – abhängig von Bauweise des Hauses und individuellen baulichen Gegebenheiten, aber auch vom gewünschten Standard beim Innenausbau.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- zusätzliches Vollgeschoss (Holzständerbauweise)
- komplett inkl. Innenausbau
- durchschnittliches Einfamilienhaus, schwierige bauliche Gegebenheiten
- hoher Aufwand
- Neukonstruktion des Dachs (Satteldach), hochwertige Eindeckung
- gedämmte Dachausführung für späteren Dachausbau
| Posten | Preis |
|---|---|
| Planung/Genehmigung | 37.791 EUR |
| Baukosten gesamt | 195.285 EUR |
| Gesamtkosten | 233.076 EUR |
Kosten senken
Um die Baukosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es einige Möglichkeiten:
- Kosten mit Alternativen vergleichen: z. B. Dachgeschossausbau, Kellerausbau, Umbau einer nicht genutzten Garage zu Wohnraum, Aufstockung einer angebauten Garage, Errichten eines Anbaus, Nutzung eines Hausanbau-Moduls, Wintergarten, etc.
- Kosten für verschiedene Arten von Aufstockungen vergleichen: konkreter Flächenbedarf, Abwägen verschiedener Möglichkeiten
- gegebenenfalls Eigenleistungen beim Innenaubau planen: senkt die Gesamtkosten
- Ohnehin-Kosten nutzen: z. B. Kniestockerhöhung oder Änderung der Dachform bei ohnehin anstehender Dacherneuerung
FAQ
Was kostet es, ein Haus aufzustocken?
Die Kosten für eine Aufstockung lassen sich nicht pauschal beziffern – sie hängen sowohl von der Art der Aufstockung als auch von den baulichen Gegebenheiten im Einzelfall ab. Einen Überblick über die Möglichkeiten, ein Haus aufzustocken und einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Was bestimmt vor allem die Kosten bei der Aufstockung?
Die Kosten werden maßgeblich von der gewählten Methode zur Aufstockung, dem individuellen Aufwand und den Kosten für Planung und Genehmigung bestimmt. Mehr zu den einzelnen Kostenfaktoren erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Im Vorfeld sollte der konkrete Flächenbedarf ermittelt werden und die Kosten mit anderen Möglichkeiten zur Gewinnung zusätzlicher Fläche (Dachausbau, Garagenaufstockung, Hausanbau, Wintergarten, etc.) verglichen werden. Besonders beim erforderlichen Innenausbau können die Kosten durch Eigenleistungen oft deutlich gesenkt werden. Weitere Tipps um die Kosten möglichst niedrig zu halten finden Sie in unserem Artikel.
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