Kostenbeispiel: Haus schätzen lassen
Beispielsituation:
- Kurzgutachten
- Verrechnung nach Pauschalhonorar
| Posten | Preis |
|---|---|
| Fahrtkosten | 118,50 EUR |
| Pauschalhonorar | 680 EUR |
| Auslagen | 35 EUR |
| Gesamtkosten | 833,50 EUR |
Kostenbestandteile
- Kosten für eine Online-Immobilienbewertung
- Kosten für ein Kurzgutachten
- Kosten für ein Vollgutachten
Als Verkäufer eines Hauses hat man beim Immobilienverkauf potenziell eine bessere Verhandlungsposition, wenn man den verlangten Hauspreis durch ein Gutachten über den tatsächlichen Hauswert belegen kann.
In anderen Fällen – etwa bei einer Erbschaft oder Schenkung (Erbschaftssteuerberechnung), bei einer Beleihung (Beleihungswertgutachten), bei einer Zwangsversteigerung oder bei gerichtlichen Streitigkeiten muss der Immobilienwert (Verkehrswert) durch ein professionelles Verkehrswertgutachten präzise ermittelt werden.
Eine bloß grobe Ermittlung des Marktwerts wie für einen angemessenen Verkaufspreis ist in diesen Fällen nicht mehr ausreichend, eine fachgerechte Verkehrswertermittlung (umfassendes Verkehrswertgutachten) ist zwingend erforderlich.
Online-Immobilienbewertung
Wenn es nur um eine (grobe) Hausbewertung geht, kann eine Online-Immobilienschätzung durchaus ausreichen. Für die Hausschätzung werden nur wenige Detaildaten geprüft und bewertet, die Wertermittlung ist damit nur wenig präzise und kein „echtes“ Wertgutachten.
Die Kosten fallen dafür gering aus: in vielen Fällen wird die Immobilienbewertung sogar kostenlos angeboten, als bezahlte Leistung liegen die Kosten nur selten höher als 100 EUR.
Online-Gutachten sind besonders günstig, aber wenig aussagekräftig
Kurzgutachten
Ein Kurzgutachten stellt bereits eine fachgerechte Bewertung dar, dient aber in erster Linie als (fachlich kompetente) Information für den Hausbesitzer – etwa um einen verlangten Kaufpreis besser argumentieren zu können.
Bei gerichtlichen Streitigkeiten, einer Zwangsversteigerung oder als Gegengutachten, um eine Erbschaftssteuer-Schätzung durch das zuständige Finanzamt zu widerlegen, ist ein Kurzgutachten allerdings nicht ausreichend.
Gewöhnlich umfasst ein Kurzgutachten rund 10 Seiten. Die meisten für den Objektwert relevanten Sachverhalte werden dabei bereits geprüft und berücksichtigt (. B. Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte). Das Kurzgutachten ist damit also bereits deutlich präziser als eine einfache Online-Immobilienbewertung.
Verrechnung nach Pauschalpreis. Die meisten Gutachter (Bausachverständige) verrechnen festgelegte Pauschalpreise für die Erstellung des Gutachtens.
Gewöhnlich liegen die verlangten Pauschalkosten beim Einfamilienhaus zwischen 500 und 1.200 EUR, dazu kommen gegebenenfalls Fahrtkosten, Auslagen und falls nötig Dokumentenbeschaffungskosten hinzu.
Verrechnung über Stundensatz. Einige Sachverständige verrechnen ihre Leistungen grundsätzlich nach Stundensatz. Übliche Stundensätze bewegen sich dabei zwischen 90 und 160 EUR pro Stunde. Auch in diesem Fall kommen gegebenenfalls Fahrtkosten, weitere Auslagen und Dokumentenbeschaffungskosten hinzu. Der Gesamtpreis für das Gutachten fällt häufig ähnlich aus wie bei Pauschalverrechnung.
Vollgutachten
Für alle „offiziellen“ Zwecke (Erbschaftssteuer, Zwangsversteigerung, vor Gericht) ist ein Vollgutachten erforderlich. Der Umfang eines vollständigen Verkehrswertgutachtens beträgt dabei 20 bis 30 Seiten. Der Aufwand für die Erstellung ist entsprechend hoch, dementsprechend ist auch mit hohen Kosten für ein Vollgutachten zu rechnen.
Auch die Art der Wertermittlung spielt für den Aufwand für das Gutachten, und damit für die Kosten, eine Rolle. Zur Anwendung kommen bei privat genutzten Gebäuden entweder das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren (bei nicht ausreichender Zahl von Vergleichswerten) – bei vermieteten Immobilien und gewerblich genutzten Immobilien dagegen oft das Ertragswertverfahren zur Anwendung (Berechnung des Bodenwerts plus Verzinsung, Schätzung der Restnutzungsdauer, erzielbare Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für die Immobilie)
Art und Aufwand der Wertermittlung sind wichtige Kostenfaktoren
Verrechnung nach Stundensatz. Auch bei der Erstellung von Vollgutachten verrechnen einige Gutachter nach Stundensatz. Übliche Stundensätze liegen ebenfalls zwischen 90 und 160 EUR pro Stunde, Fahrtkosten, Auslagen und Dokumentenbeschaffungskosten kommen in diesem Fall ebenfalls hinzu.
Wird der Gutachter im Rahmen einer juristischen Auseinandersetzung vom Gericht bestellt, kommt ausnahmslos der im Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz vorgesehene Stundensatz (115 EUR pro Stunde) zur Anwendung. Für Fahrtkosten und zusätzliche Auslagen des Gutachters kommen ebenfalls gesetzlich festgelegte Sätze zur Anwendung. Bei zu erwartendem höheren Aufwand hat der Gutachter das Recht, einen Vorschuss auf die Kosten zu verlangen.
Gerichte akzeptieren gewöhnlich nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Sachkundenachweis an der IHK). Öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter (Zertifikat der Deutschen Akkreditierungsstelle).
Verrechnung als Prozentsatz vom Immobilienwert. Viele verrechnen ein Pauschalhonorar als Prozentsatz vom ermittelten Immobilienwert. Die zu erwartenden Kosten können, abhängig vom individuellen Aufwand, zwischen 0,5 und 1,5 % vom Immobilienwert.
Tabellenhonorar. Das sogenannte „Tabellenhonorar“ bezieht sich auf die Honorartabelle des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BVS). Die Höhe des Honorars richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, bei Immobilienwerten unter 150.000 EUR beträgt das Basishonorar 1.500 EUR, bis zu einem Immobilienwert von 500.000 EUR steigt es bereits auf 2.200 EUR an.
Wertminderungen werden dabei nicht berücksichtigt, wertbestimmende Rechte (Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Erbbaurecht) werden mit einem Korrekturfaktor eingerechnet und erhöhen das Honorar, unter erschwerten Bedingungen kann das Basishonorar mit dem Faktor 1,2 multipliziert werden.
Verrechnung nach Pauschalsatz. Festgesetzte Pauschalsätze, unabhängig vom ermittelten Wert sind bei Vollgutachten nicht üblich, in manchen Fällen kann man mit dem Gutachter aber ein individuelles Pauschalhonorar verhandeln. Bei besonderem Aufwand (erforderliche Gebäude-Aufnahme oder Ergänzung von Plänen sowie die Beschaffung erforderlichen Unterlagen) darf das Basishonorar mit einem Zuschlag von 20 – 50 % versehen werden.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Vollgutachten
- Pauschalhonorar nach Immobilienwert (prozentuell)
- ermittelter Wert: 550.000 EUR
| Posten | Preis |
|---|---|
| Fahrtkosten | 118,50 EUR |
| Pauschalhonorar | 6.050 EUR |
| Gesamtkosten | 6,168,50 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- passendes Gutachten wählen:ein Vollgutachten ist sehr teuer und in vielen Fällen nicht notwendig, nur um einen verlangten Verkaufspreis zu untermauern
- als Käufer besser Hauskaufberatung in Anspruch nehmen: bei einer Immobilienbewertung keine Auflistung der Schäden und Schätzung der Reparaturkosten des Hauses, bei einer Hauskaufberatung durch einen Baugutachter hingegen schon (mehr unter Baugutachter: Kosten)
- Erbschaftssteuerschätzung gegebenenfalls durch Nachweis eines Kaufpreises beeinspruchen: wird der Hauswert (und damit die Erbschafts- oder Schenkungssteuer) vom Finanzamt zu hoch geschätzt, kann der tatsächliche Wert auch durch einen erzielten Verkaufspreis oder einen bezahlten Kaufpreis (jeweils innerhalb von 12 Monate nach dem Übergang) nachgewiesen werden
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Hausschätzung?
In unserem Beispiel fallen für das Schätzen des Hauses Kosten von 833,50 EUR an. Die Kosten für ein Wertgutachten können je nach Art des Gutachtens und individuellem Aufwand allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Kosten können anfallen?
Es können (meist sehr geringe) Kosten für eine einfache Online-Bewertung, Kosten für ein Kurzgutachten oder Kosten für ein sogenanntes Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) anfallen. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Es sollte immer ein vom Umfang angemessenes Gutachten gewählt werden, ein teures Vollgutachten ist in vielen Fällen nicht nötig. Bei einem Hauskauf sollte man als Käufer besser auf eine Hauskaufberatung setzen (Mängelliste und Instansetzungskosten für die Immobilie werden dabei aufgelistet, bei einer Immobilienschätzung oder einem Kurzgutachten dagegen nicht). Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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