Was ist eine Hypothek?
Eine Bank, die eine große Summe Geld verleiht, möchte natürlich sichergehen, dass sie dieses auch wirklich zurück erhält. Die Hypothek auf eine Immobilie dient als Absicherung für die Bank oder jeden anderen Geldgeber. Wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht zurückzahlen sollte, führt dies zur Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des mit einer Hypothek belegten Objektes. Die Bank erhält ihr Geld aus den erzielten Erlösen.
Das Wort „Hypothek“ entstammt der griechischen Sprache, zu deutsch bedeutet es so viel wie „Grundpfandrecht“. Die maximale Höhe einer Hypothek wird bestimmt durch den Wert der verpfändeten Immobilie: Wer zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit hohem Marktwert besitzt, kann sich in der Regel eine höhere Geldsumme leihen als jemand mit einer schwer verkäuflichen, kleinen Wohnung. Mit einer Hypothek abgesicherte Darlehen sind meist für den Schuldner mit niedrigeren Zinsen belegt, so lohnt sich diese Art der Sicherung auch für den Darlehensnehmer.
Damit die Hypothek rechtlich wirksam wird, ist ein Eintrag in das jeweilige Grundbuch nötig. Der Eigentümer des Objektes muss nicht gleichzeitig der Schuldner sein, er kann nach Absprache auch für eine andere Person mit seinem Besitz bürgen. Dies ist aber nur selten der Fall. Die genauen gesetzlichen Regelungen zur Hypothek finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Der Hypothek als Pfandrecht zur Sicherung einer festen Forderung steht die Grundschuld gegenüber, die in der Praxis eine flexiblere Handhabung für beide Seiten ermöglicht. Die Grundschuld bleibt bei Bedarf auch nach der Rückzahlung des Darlehens bestehen, dies kann für den Gläubiger sehr nützlich sein. So kommt die Grundschuld eventuell erneut zum Tragen, wenn der Objekteigentümer beispielsweise eine Umschuldung vornimmt. Dafür erweitern die beiden Vertragspartner einfach den Sicherungsvertrag.
Die Hypothek hingegen erlischt mit der kompletten Tilgung des Darlehens und kann nicht mehr erweitert werden. Für den Darlehensnehmer besitzt die Grundschuld allerdings auch einen wichtigen Nachteil: Sie ermöglicht die sofortige Zwangsversteigerung des beliehenen Objektes, ohne gerichtliche Klage. Das funktioniert bei einer Hypothek nicht, hier steht immer erst der Klageweg an, falls sich der Schuldner nicht schon bei Eintragung der Hypothek einer Zwangsvollstreckung unterworfen hat.
Welche Arten von Hypotheken kennt das Bankwesen?
Die für Privatleute wichtigsten Arten der Hypothekendarlehen möchten wir Ihnen an dieser Stelle vorstellen:
Im Bereich der Immobilienkredite sind Tilgungshypotheken an der Tagesordnung: Hier zahlt der Schuldner eine monatlich gleichbleibende Summe an den Gläubiger. Die Restschuld verkleinert sich mit jeder Zahlung, die Zinsen nehmen daraufhin ab und die Tilgungssumme erhöht sich. So baut sich die Restschuld mit der Zeit immer schneller ab. Die Kreditzinsen werden zumeist im Voraus fest vereinbart und bleiben bis Ablauf des Darlehensvertrags stabil.
Die Festhypothek funktioniert völlig anders: Zu einem vertraglich festgelegten Termin wird die gesamte Darlehenssumme inklusive Zinsen zur Rückzahlung fällig.
Die variable Hypothek beinhaltet ein gewisses Risiko für beide Seiten, denn sie ist nicht an einen festen Zinssatz gebunden. Hier fällt und steigt der Hypothekarzins entsprechend der Verhältnisse am Kapitalmarkt. Die variable Hypothek besitzt keine feste Laufzeit, ist aber im Regelfall alle sechs Monate kündbar.
Die Umkehr-Hypothek ist vor allem für ältere Immobilienbesitzer interessant. Die Rückzahlung des aufgenommenen Kredits wird erst nach dem Tod der Eigentümer fällig, die gleichzeitig auch Darlehensnehmer sind. So steht das Geld zur Aufbesserung der Rente oder zur Erfüllung verschiedener Wünsche zur Verfügung. Später zahlen entweder die Erben das Darlehen zurück, oder die Bank erhält ihr Geld aus dem Verkauf der Immobilie.
Vor- und Nachteile des Hypothekendarlehens
Die Vorteile eines Hypothekendarlehens in Form einer Tilgungshypothek liegen auf der Hand: Die Kreditzinsen fallen in der Regel deutlich niedriger aus, außerdem vergeben Banken höhere Darlehenssummen an Gläubiger mit handfesten Sicherheiten. Wenn Sie einen festen Zinssatz vereinbaren, bleibt Ihre regelmäßige Rückzahlungssumme stets gleich hoch, daraus resultiert eine bessere finanzielle Planbarkeit. Auch lassen Banken im Zuge eines Hypothekendarlehens häufig Sondertilgungen in bestimmtem Umfang so, sodass Sie bei guter Finanzlage Ihr Darlehen zügiger tilgen können.
Auch die Nachteile möchten wir natürlich offen ansprechen: Für die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch entstehen zusätzliche Kosten, die der Darlehensnehmer zu zahlen hat. Und Sie verpfänden im Zuge der Hypothek Ihre eigenen vier Wände oder eventuell auch ein Mietshaus, das Ihnen regelmäßige Einnahmen bringt. Kalkulieren Sie also sehr genau, damit Sie Ihr Eigentum am Ende nicht verlieren! Eine mit einer Hypothek belegte Immobilie dürfen Sie nur nach Absprache unter bestimmten Bedingungen weiterverkaufen, Ihr Eigentumsrecht ist also eingeschränkt.
So vermeiden Sie besondere Risiken:
- Achten Sie bei Darlehensaufnahme darauf, dass Sie einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % mit einbringen können, denn so stellen Sie sicher, dass der Kredit Ihren finanziellen Spielraum nicht übersteigt.
- Die Kreditsumme sollte auf keinen Fall die 70 % des aktuellen Immobilienwertes übersteigen, weil Ihr Eigentum auch im Laufe der Jahre an Wert verlieren kann. Aus einer eventuellen Zwangsversteigerung möchten Sie sicher schuldenfrei hervorgehen.
- Wenn Sie Ihren Kreditvertrag in einer Hochzinsphase abschließen, sollten Sie auf eine möglichst geringe Laufzeit achten. Damit stellen Sie sicher, dass Sie von eventuell später sinkenden Zinsen profitieren. In Niedrigzinsphasen lohnt sich eine lange Zinsbindung.
- Halten Sie die anfängliche Tilgungsrate nicht zu niedrig. Eventuell lohnt es sich, wenn Sie Ihre Tilgung im Laufe der Rückzahlung nach oben anpassen können, um die Hypothek nicht 30 Jahre oder mehr aufrechtzuerhalten. Zur Rente sollten Sie spätestens fertigwerden!
Wie lange bleibt die Hypothek erhalten?
Die Hypothek erlischt nicht von selbst, dafür müssen Schuldner und Gläubiger aktiv werden. Sobald die gesamte Kreditsumme zurückgezahlt ist, sollte der Schuldner eine Löschung beim Grundbuchamt beantragen. „Kraft Gesetz“ wird die Grundschuld im anderen Fall gelöscht, nämlich wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.
Löschen der Hypothek nach Darlehenstilgung
Zur Löschung der Hypothek nach Darlehenstilgung benötigt der ehemalige Schuldner eine löschungsfähige Quittung oder eine Löschungsbewilligung des Gläubigers, im Regelfall also von der Bank. Wenden Sie sich mit dieser Bescheinigung an das Grundbuchamt und beantragen Sie die Löschung. Hierfür fallen in der Regel Gebühren an.
Erlöschen kraft Gesetz bei Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung
Wenn der Schuldner seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, beantragt der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung. Dies läuft zumeist auf gerichtlichem Weg, der nur aufgrund der bereits zuvor genannten Zwangsvollstreckungsklausel umgangen werden kann. Bei Eintragung der Hypothek mit Zwangsvollstreckungsklausel erhält der Gläubiger gleich einen Vollstreckungstitel mit. Die Hypothek erlischt mit dem Zwangsverkauf der Immobilie, oder wenn der Gläubiger bei Zwangsverwaltung seine Forderungen durch die laufenden Mieteinnahmen erfüllt hat.
Fest miteinander verknüpft: Grundbucheintrag und Hypothek
Die Hypothek und der entsprechende Grundbucheintrag gehören fest zusammen, ohne entsprechenden Eintrag funktioniert diese spezielle Art der Kreditsicherung nicht. Der Gläubiger stellt damit seine rechtliche Handhabe sicher, falls er die Darlehenssumme nicht zurückerhält. Häufig veranlasst der Notar im Zuge des Finanzierungsverfahrens sämtliche Eintragungen ins Grundbuch, falls es sich um eine Immobilienfinanzierung handelt. Die Gebührenrechnung geht anschließend vom Grundbuchamt an den Schuldner. Direkt nach der Darlehensrückzahlung wird die Hypothek durch die vom Darlehensnehmer beantragte Löschung im Grundbuch unwirksam.
Mehrere Hypotheken für ein Haus: Geht das?
Ein Immobilienbesitzer hat durchaus die Möglichkeit, mehr als nur einen Kredit mit seinem Eigentum abzusichern. Für jedes einzelne Darlehen benötigt er eine neue Hypothek, die er in das Grundbuch eintragen lässt, denn eine Hypothek ist immer mit einer einzelnen, festen Forderung verknüpft. Doch auch hier gilt die bereits oben genannte Regel: Beleihen Sie Ihr Haus niemals mit einer Gesamtsumme, die 70 % des aktuellen Marktwertes übersteigt, um sicherzugehen, dass Sie allen Forderungen in jedem Fall gerecht werden.
Haus mit Hypothek vermieten oder verkaufen?
Sie dürfen Ihr Haus auch mit Hypothek weiter frei nutzen, darum steht einer Vermietung nichts im Wege. Dem Gläubiger geht es einzig darum, dass Sie Ihre Schulden weiter abtragen. Der Verkauf Ihres mit einer Hypothek belasteten Hauses gestaltet sich allerdings etwas schwieriger: Besprechen Sie dieses Vorhaben mit Ihrem Darlehensgeber, zumeist handelt es sich dabei um die Hausbank. Wahrscheinlich wird bei Verkauf eine Zahlung fällig, die dazu dient, den Kredit komplett auszulösen, inklusive einer von der Bank verlangten Entschädigung für ausgefallene Zinsen. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist zumeist nicht gerade kostengünstig. Alternativ könnten Sie vorschlagen, die Sicherung auf eine andere Immobilie umzuschreiben und das Darlehen in den gewohnten Raten zurückzuzahlen.
Fazit
Eine Hypothek empfiehlt sich vor allem für Menschen, die eine Immobilie durch Kauf oder Neubau erwerben möchten. Allerdings geht in diesem Bereich der deutliche Trend hinüber zur Grundschuld. Egal, ob Grundschuld oder Hypothek: Ein eingebrachtes Eigenkapital von mindestens 20 %, eine feste Arbeitsstelle und möglichst noch eine Versicherung gegen Zahlungsausfall begünstigen die Kreditaufnahme, auch zu Ihrer eigenen Sicherheit.
Schritt für Schritt: So gelangen Sie an Ihre Hypothek
- Immobilie aussuchen, Kauf vereinbaren
- Darlehensvertrag mit der Bank aushandeln
- Kaufvertrag vom Notar ausarbeiten lassen
- Notar mit Grundbucheintrag der Hypothek beauftragen
- die Bank erhält als Gläubiger den Hypothekenbrief
- der Immobilieneigentümer zahlt die Rechnung für den Grundbucheintrag
Hypothek löschen:
- Darlehen komplett zurückzahlen
- Löschungsbewilligung von der Bank anfordern
- Löschung beim Grundbuchamt (über einen Notar) mit beglaubigter Zustimmungserklärung aller Eigentümer beantragen
- Gebühren für die Löschung zahlen
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