Kostenbeispiel: Immobilie überschreiben
Beispielsituation:
- Immobilienwert: 177.000 EUR
- Übertragung an eigenes Kind
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grundbucheintrag | 1.861 EUR |
| Schenkungssteuer | 0 EUR (Freibetrag) |
| Gesamtkosten | 1.861 EUR |
Kostenbestandteile
- Schenkungssteuer
- Wertbestimmung
- Kosten für die Grundbuchänderung #kostenfaktoren
Schenkungssteuer
In Deutschland fällt beim Verschenken von Immobilien grundsätzlich Schenkungssteuer an – genauso wie beim Erben Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Aus diesem Grund sind beide Fälle auch in ein und demselben Gesetz geregelt – dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Steuerlich wirksam ist eine Schenkung grundsätzlich immer dann, wenn sich der Beschenkte dadurch bereichert.
Der Grund dafür ist einfach: Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass die anfallende Erbschaftssteuer im Erbfall umgangen wird, indem die Übertragung bereits zu Lebzeiten vorweggenommen wird.
Freibetrag beim Schenken. Das Gesetz sieht bestimmte Steuerfreibeträge beim Schenken vor, um eine Hausüberschreibung an Mitglieder der Familie kostenschonend möglich zu machen. Die Höhe des Freibetrags hängt dabei davon ab, wie nahe man mit dem Beschenkten verwandt ist.
Je Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge – eine Übersicht finden Sie in nachstehender Tabelle:
| Beschenkter | Steuerfreibetrag |
|---|---|
| Ehe- oder Lebenspartner | 500.000 EUR |
| Kinder | 400.000 EUR |
| Enkel (Eltern tot) | 400.000 EUR |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 EUR |
| Eltern | 20.000 EUR |
| Großeltern | 20.000 EUR |
| Geschwister | 20.000 EUR |
| Nichten, Neffen | 20.000 EUR |
| Schwiegerkind | 20.000 EUR |
| Schwieger-/Stiefeltern | 20.000 EUR |
| nicht verwandt | 20.000 EUR |
Bei einer Schenkung ist der Freibetrag von dem Verwandtschaftsgrad abhängig
Schenkungssteuer. Für den über den Freibetrag hinausgehende Summe ist Schenkungssteuer zu bezahlen. Für unterschiedliche Begünstigte wurden 3 Steuerklassen bei der Schenkungssteuer gebildet:
- Steuerklasse I: Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner, leibliche Kinder sowie Adoptiv- und Stiefkinder sowie Enkelkinder
- Steuerklasse II: Urgroßeltern, Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, geschiedene Partner und ehemalige eingetragene Lebenspartner
- Steuerklasse III: Verwandte, die nicht in Steuerklasse I oder II fallen, Freunde, Bekannte
Je nach Steuerklasse ist der Prozentsatz der zu bezahlenden Schenkungssteuer dann unterschiedlich hoch. Eine Übersicht finden Sie nachstehend:
| Betrag | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 EUR | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 EUR | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 EUR | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. EUR | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13 Mio. EUR | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26 Mio. EUR | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26 Mio. EUR | 30 % | 43 % | 50 % |
Neben der Erbschaftssteuer fällt dann keine Grunderwerbssteuer und auch keine Einkommenssteuer mehr an.
Ausnahmen von der Steuerpflicht. Eine grundsätzliche Ausnahme von der Steuerpflicht besteht dann, wenn ein Ehepartner dem anderen das gemeinsam genutzte Eigenheim überschreiben will. In diesem Fall fällt keine Schenkungssteuer für den Ehegatten an, die Überschreibung ist steuerfrei.
Eine weitere Ausnahme besteht, wenn die Überschreibung an bestimmte Gegenleistungen gebunden ist: etwa an ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht, das vom Beschenkten eingeräumt werden muss oder eine andere Verpflichtung, wie etwa eine Pflegeverpflichtung. Das muss aber entsprechend im Übertragungsvertrag schriftlich geregelt und beurkundet sein. In diesem Fall stellt die Übertragung keine Schenkung (nach BGB nur „ohne Gegenleistung“) dar.
Ob eine Vereinbarung ausreichend ist, um die Steuerpflicht aufzuheben, muss im Einzelfall geprüft werden. In einem solchen Fall sollte man sich unbedingt vom Notar beraten lassen.
Pflichtteilsausgleich. Haben die Eltern einem Kind die Übernahme des Hauses ermöglicht, haben Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung zusätzlich zu ihrem Pflichtteil entsprechend dem Immobilienwert (Pflichtteilsergänzungsanspruch). Dieser Anspruch gilt bis zu 10 Jahre nach der Übertragung. Stirbt der Erblasser, also der Schenkende, erst später, verfällt der Anspruch.
Wertbestimmung
Sowohl für die Berechnung der Schenkungssteuer als auch für einen Pflichtteilsausgleich muss der Immobilienwert bekannt sein. Als Hauswert bzw. Immobilienwert gilt dabei der Verkehrswert der Immobilie.
Wertermittlung über das Finanzamt. Grundsätzlich stellt das Finanzamt den Wert einer Immobilie fest und zieht den so ermittelten Wert als Grundlage für die Steuerberechnung heran. Bei vermieteten Immobilien werden vom Finanzamt nur 90 % des Verkehrswerts für die Steuerberechnung herangezogen.
Eigenes Verkehrswertgutachten. Die Wertermittlung durch das Finanzamt ist häufig nicht zutreffend und selten besonders genau. In vielen Fällen führen die Ungenauigkeiten dazu, dass ein Objekt zu hoch bewertet wird.
Damit das Objekt nicht zu hoch bewertet wird, kann das Wertgutachten privat erstellt werden
Um den Verkehrswert selbst zu ermitteln, muss eine Wertermittlung durchgeführt werden. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen vom Immobilienwert und dem Aufwand für die Bewertung ab. Die Kosten können sich zwischen 500 EUR und 1,5 % des ermittelten Immobilienwerts bewegen. Einfache Kurzgutachten sind zumeist nicht ausreichend.
Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheids vom Finanzamt kann man Einspruch einlegen und ein eigenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen. Als Beleg akzeptiert das Finanzamt auch einen nachgewiesenen geringeren Kaufpreis, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres nach der Übertragung verkauft oder weniger als 1 Jahr vor der Übertragung gekauft wurde.
Kosten für die Grundbuchänderung
Im Zuge der Schenkung muss auch der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Für die Änderung des Grundbucheintrags fallen Notarkosten und Grundbuchkosten an.
Übliche Höhe der Kosten. Gewöhnlich verursachen die Änderungen im Grundbuch Kosten 1,5 und 2,5 % des Immobilienwerts. Etwa zwei Drittel davon sind Notarkosten, das verbleibende Drittel sind Grundbuchkosten. Bei Rechtsvorgängen, die sich kompliziert gestalten oder bei Eintragungen zusätzlicher Rechte können die Kosten im Einzelfall auch höher ausfallen.
Grundlage für die Kostenberechnung. Als Grundlage für die Kostenberechnung dient das Gerichtsgebühren- und Notarkostengesetz (GNotKG). Jede einzelne Leistung beim Rechtsvorgang wird mit einer festgelegten Zahl an Gebührensätzen verrechnet, die Höhe des einzelnen Gebührensatzes richtet sich dabei nach dem Hauswert bzw. Immobilienwert.
Für die (zwingend erforderliche) notarielle Beurkundung der Schenkung sind etwa 2 Gebührensätze zu berechnen. Bei einem Hauswert von 177.000 EUR kosten diese 2 Gebührensätze beispielsweise 816 EUR, bei einer Immobilie mit höherem Wert werden sie teurer.
Detaillierte Informationen zu den Notar- und Grundbuchkosten finden Sie in unserem Artikel Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Kosten.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Immobilienwert: 650.000 EUR
- eigenes Wertgutachten (Einspruch gegen Schätzung Finanzamt)
- Schenkung an Schwester
| Posten | Preis |
|---|---|
| Wertermittlung | 9.750 EUR |
| Grundbucheintrag | 6.006 EUR |
| Schenkungssteuer | 165.000 EUR |
| Gesamtkosten | 180.756 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Schenkung mit Gegenleistung vereinbaren
- Leibrente durch Angehörige in Betracht ziehen
- gegen Rückabwicklung der Übertragung absichern
Schenkung mit Gegenleistungen vereinbaren
Wenn man einem seiner Kinder oder einem anderen Angehörigen die eigene Immobilie übertragen möchte, stellt das nur dann eine Schenkung dar, wenn sie ohne Gegenleistung erfolgt. Wird eine Gegenleistung für die Übertragung vereinbart, ist der Tatbestand der Schenkung nicht mehr erfüllt – damit fällt auch keine Schenkungssteuer mehr an. Hierzu sollte man sich vom Notar beraten lassen.
Wird für im Austausch für die Immobilie eine Gegenleistung erstellt, entfällt die Schenkungssteuer
Leibrente durch Angehörige in Betracht ziehen
Neben klassischen Leibrenten-Verträgen, bei denen der Käufer des Hauses keinen Kaufpreis, sondern stattdessen eine lebenslange Rente, die Grundsteuer und die Instandhaltung des Hauses bezahlt (bei weiterhin geltendem Wohnrecht und Recht zum Nießbrauch), können auch die eigenen Angehörigen eine Leibrente-Vereinbarung treffen.
In diesem Fall können die eigenen Erben – unter Umständen auch unabhängig von der Erbfolge – das Haus bereits zu Lebzeiten vom Schenker erwerben, ohne dass Schenkungssteuer oder nach dem Tod des Erblassers Erbsteuer anfällt. Für den Schenker ist durch die monatlich vereinbarte Rente sichergestellt, dass seine Pflegekosten im Alter sicher gedeckt sind – und dass ausreichend Geld für die Instandhaltung des Hauses zur Verfügung steht. Das Haus ist in diesem Fall zwar genaugenommen nicht „geschenkt“, dafür genießt man aber einen hohen Grad an Absicherung im Alter, auf den man einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Beim Umzug in ein Altersheim kann man sich gegebenenfalls dann auch das verbleibende Wohnrecht durch eine entsprechend hohe Einmalzahlung abgelten lassen.
In manchen Fällen ist eine solche Konstruktion eine bessere Lösung, als die Immobilie später zu vererben oder schon zu Lebzeiten zu übertragen. Die rechtliche Konstruktion sollte unbedingt von einem Notar oder Anwalt gestaltet werden, um sicherzugehen, dass man sich keinen Nachteilen aussetzt. Man muss sich auch bewusst sein, dass man danach seine Erben nicht mehr enterben kann (wenn man das einmal wünschen sollte).
Gegen Rückabwicklung der Übertragung absichern
Unbedingt beachtet werden muss, dass bei einer Pflegebedürftigkeit mit Übersiedlung in ein Pflegeheim und zu geringen vorhandenen Eigenmitteln für die Pflegekosten der Staat die Möglichkeit hat, eine Übertragung rückgängig zu machen und die Immobilie einzuziehen und zur Deckung der Pflegekosten zu verwerten. Das ist bis zu 10 Jahre nach einer Übertragung möglich. In diesem Fall geht der Beschenkte dann plötzlich völlig leer aus.
Gegen dieses Risiko sollte man sich so gut wie möglich absichern – am besten indem man ein Haus oder eine Immobilie schon möglichst frühzeitig an eines der Kinder überträgt. Damit senkt man auch das Risiko, dass das beschenkte Kind unter Umständen viel Geld für einen Pflichtteilsausgleich aufbringen muss.
FAQ
Welche Kosten verursacht das Überschreiben einer Immobilie?
In unserem Beispiel fallen für das Überschreiben Kosten von 1.861 EUR an. Die Gesamtkosten können allerdings im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Kosten für den Grundbucheintrag, die Kosten für die anfallende Schenkungssteuer und gegebenenfalls die Kosten für eine selbst veranlasste Wertermittlung. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Als Schenker kann man die Schenkungssteuer umgehen, indem für die Schenkung bestimmte Gegenleistungen schriftlich vereinbart werden. Auch eine Leibrente durch Angehörige ist eine Möglichkeit. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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