Kostenbeispiel: Kaufvertragsentwurf
Beispielsituation:
- Kaufpreis von 180.000 EUR
- Kosten der Beurkundung (enthalten die Entwurfsgebühr)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Beuurkundung | 816 EUR |
| MwSt. Notar | 155,04 EUR |
| Gesamtkosten | 971,04 EUR |
Kostenbestandteile
- Zweck des Kaufvertragsentwurfs
- Kosten für den Kaufvertragsentwurf
Zweck des Kaufvertragsentwurfs
Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland zwingend über den Notar abgewickelt werden, damit später auch eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgen kann. Bevor der Verkauf tatsächlich erfolgt, erstellt der Notar zunächst einmal einen Kaufvertragsentwurf nach Rücksprache mit Verkäufer und Kaufinteressent.
Der Kaufvertragsentwurf enthält alle zwischen Kaufinteressent und Verkäufer vereinbarten Bedingungen und eine ganze Reihe von gesetzlich vorgeschriebenen Angaben. Danach setzt der Notar einen Beurkundungstermin fest, dabei gilt eine 14-tägige Frist. Zum Beurkundungstermin erfolgt dann der Vertragsabschluss, bei dem beide Vertragspartner den Vertragsentwurf unterzeichnen und der Notar den fertigen Kaufvertrag dann notariell beurkunden kann.
Danach folgt mit dem Eintragen der Auflassungsvormerkung der erste Schritt für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Kosten für den Kaufvertragsentwurf
Grundlage für die Kostenberechnung. Jede Aufgabe des Notars wird nach den gesetzlichen Vorgaben des Gerichtsgebühren- und Notarkostengesetzes (GNotKG) mit einer bestimmten Zahl von Gebührensätzen versehen. Die Höhe des Gebührensatzes richtet sich dabei nach dem Kaufpreis der Immobilie. An Notarleistungen fallen in diesem Fall die im GNotKG festgelegte Entwurfsgebühr an. Sie wird in den weiteren Schritten sukzessive auf die nachfolgenden Kosten angerechnet
Je höher der Kaufpreis, desto höher also auch die anfallenden Notarkosten für Kaufvertragsentwurf und Beurkundung und Beurkundung.
Werden vom Notar noch zusätzliche Leistungen verlangt, etwa die die Löschung einer Grundschuld, kommen zusätzliche Gebührensätze für die zusätzlichen Aufgaben hinzu.
Für den Kaufvertrag und die Beurkundung fallen als grober Richtwert durchschnittlich 0,5 bis 1 % des Kaufpreises an.
Je höher der Preis der Immobilie desto höher die Kosten für den Kaufvertragsentwurft
Rücktritt vom Kaufvertrag. Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, werden die Kosten vom Notar dennoch verlangt. Als Kostenschuldner gilt diejenige Vertragspartei, die den Notar mit der Entwurfserstellung beauftragt hat. Nach üblicher Rechtsauffassung ist das grundsätzlich der Käufer (bzw. Kaufinteressent) der Immobilie.
Er muss nicht nur die Entwurfskosten tragen: Da eine niemals stattfindende Beurkundung für das GNotKG genauso zählt wie eine stattgefundene Beurkundung muss der Käufer die gesamten Beurkundungskosten übernehmen – auch, wenn es überhaupt zu keinem Hauskauf kommt.
Eine tatsächlich persönliche Beauftragung des Notars ist dabei überhaupt nicht notwendig, es genügt bereits, wenn die Daten des Kaufinteressenten an den Notar übermittelt werden, etwa vom Makler oder vom Verkäufer.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Kaufpreis von 650.000 EUR
- Kosten der Beurkundung (enthalten die Entwurfsgebühr)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Beuurkundung | 2.350 EUR |
| MwSt. Notar | 466,50 EUR |
| Gesamtkosten | 2.816,50 EUR |
Kosten reduzieren
Um unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- bei Rücktritt absichern
- mögliche Schadenersatzforderungen prüfen
Bei Rücktritt absichern
Als Käufer ist man bei einem Rücktritt schnell in der Pflicht, die Kosten für eine nicht erfolgte Beurkundung zu übernehmen, wenn man selbst oder der Verkäufer innerhalb der 14-tägigen Frist vom Kaufvertrag zurücktreten will. Dagegen sollte man sich am besten absichern. Das kann etwa geschehen, indem dem Makler keine verlangte schriftliche Beauftragung für den Notar übergeben wird, mit dem Makler häufig ihren Klienten (den Verkäufer) vor zusätzlichen Kosten absichern.
Man kann sich auch im Vorfeld versuchen, mit dem Verkäufer zu einigen, dass bei einem Rücktritt die anfallenden Notarkosten zumindest geteilt werden. Das ist häufig leichter, wenn der Immobilienverkauf ohne Makler, also privat, erfolgt.
Wurde der Kaufvertrag bereits beurkundet,
Mögliche Schadensersatzforderung prüfen
Grundsätzlich haben sowohl Käufer als auch Verkäufer in der 14-tägigen Frist das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten – mit dem Risiko eines Rücktritts des jeweils anderen muss jede der beiden Vertragsparteien in dieser Frist leben und kann auch keinen Schadensersatz geltend machen.
Dabei gilt aber eine Ausnahme: Liegt ein Mangel („unübliche Beschaffenheit“) nach BGB vor, den der Verkäufer beweisbar verschwiegen hat, wird er wegen „Arglist“ dennoch schadensersatzpflichtig. Ein solcher Mangel kann beispielsweise Altlasten auf dem Grundstück sein. Hat der Verkäufer nachweislich davon gewusst oder zumindest einen begründeten Verdacht haben müssen und das verschwiegen, kann man für die durch seinen Rücktritt entstandenen Kosten (z. B. Kosten für die Baufinanzierung) Schadensersatz verlangen.
FAQ
Welche Kosten verursacht ein Kaufvertragsentwurf?
In unserem Beispiel fallen für den Kaufvertragsentwurf Kosten von ? EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Grundlage für die Berechnung der Entwurfsgebühr sind die Vorgaben im GNotKG und der Kaufpreis des Hauses. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen und anfallenden Kosten bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich unnötige Kosten vermeiden?
Unnötige Kosten lassen sich vermeiden, indem man sich so gut wie möglich gegen die Kosten bei einem Rücktritt absichert. Erfolgt der Rücktritt, weil der Verkäufer einen bestehenden Mangel verschwiegen hat, sollte man die Möglichkeit einer Schadensersatzforderung prüfen. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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