Kostenbeispiel: Kernsanierung
Beispielsituation:
- Kernsanierung
- Einfamilienhaus freistehend, Baujahr 1974
- Wohnfläche 120 m², 9 Fenster, ausgerüstet mit Rollladen
- keine baulichen Schäden
- Tragkonstruktion am Dach intakt, neue Dacheindeckung
- Erneuerung der gesamten Trinkwasserinstallation (Neuinstallation)
- neue Heizungsanlage: Pelletsheizung samt Pelletslager
- keine Eigenleistungen
- Förderungen nicht berücksichtigt
| Posten | Preis |
|---|---|
| Dachsanierung | 23.320 EUR |
| Wasser, Elektroinst. | 9.460 EUR |
| Heizungsanlage | 26.720 EUR |
| energetische Sanierung | 27.955 EUR |
| Fensteraustausch | 8.780 EUR |
| Innenbereich | 98.255 EUR |
| Gesamtkosten | 194.490 EUR |
| je m² Wfl. | 1.620,75 EUR pro m² |
Aufwand bei der Kernsanierung
Von einer Kernsanierung spricht man immer dann, wenn ein Wohngebäude von Grund auf saniert wird – dabei werden alle Bauteile bis auf die Grundmauern abgetragen („entkernt“) und erneuert. Das Haus wird damit praktisch wieder in den Rohbau-Zustand zurückversetzt und von da ausgehend saniert.
Maßnahmen bei der Kernsanierung. Das bedeutet konkret: neue Türen und Fenster, umfassende Wärmedämmung und zumindest eine neue Dacheindeckung, bei größeren Schäden am Dachstuhl auch eine komplett neue Dachkonstruktion. Ebenfalls umfassend erneuert wird die Elektroinstallation, die Wasser- und Abwasserinstallation und die gesamte Heizungsinstallation, gewöhnlich wird auch eine neue, energiesparende Heizungsanlage (z. B. Pelletsheizung) mit geringerer Leistung verbaut, da das später umfassend wärmegedämmte Gebäude eine deutlich geringere Heizungsleistung benötigt.
Bei einer Kernsanierung werden u.a. Fenster, Türen und Dämmung erneuert
Notwendigkeit der Kernsanierung. Erforderlich sind Kernsanierungen besonders bei alten und sehr alten Gebäuden. Bei besonders schlechtem Gebäudezustand sind häufig zusätzlich auch noch Sanierungsarbeiten an der Bausubstanz (z. B. Außenwände, Fundamentanhebung bei Setzungen, Abdichtarbeiten am Keller, etc.) erforderlich. Bei vielen älteren Gebäuden in gutem Zustand ist jedoch nicht immer eine komplette Entkernung erforderlich.
Kosten für eine Kernsanierung. Für die Kosten einer Kernsanierung an vielen Stellen ein pauschaler Richtwert von 500 – 1.000 EUR pro m² Wohnfläche genannt. Diese ohnehin nur sehr pauschale Kostenangabe stellt jedoch keinen brauchbaren Richtwert dar, da die Kosten im Einzelfall abhängig von Alter, Zustand, Schadensbild und Bauweise des Gebäudes sowie abhängig von dem gewünschten Ausstattungsstandard nach der Sanierung sehr unterschiedlich liegen können. In vielen Fällen liegen die Kosten deutlich über diesem Richtwert.
Eine belastbare Kostenschätzung ist nur im konkreten Einzelfall für ein bestimmtes Gebäude möglich.
Kostenpunkte bei der Kernsanierung
- Renovierung der Bausubstanz
- Sanierung des Dachs
- Erneuerung der Installationen (Wasser, Abwasser, Elektroinstallation, Heizungsanlage)
- Energetische Sanierung
- Sanierungsarbeiten im Innenbereich
Renovierung der Bausubstanz
Die Schäden an der Bausubstanz eines Gebäudes sind immer im Einzelfall zu beurteilen, sie können je nach Gebäude sehr unterschiedlich sein. Dementsprechend unterschiedlich liegen auch die Kosten für die Behebung der Schäden im Einzelfall.
Hohe Kosten bei Setzungen. Besonders hohe Kosten sind zu erwarten, wenn es beim Gebäude zu einer Setzung gekommen ist, erkennbar ist das an typischen Rissen in der Fassade und gegebenenfalls dem Absinken eines Hauses (an einer einzelnen Hausecke oder über eine längere Strecke hinweg).
Um ein Fortschreiten der Setzung aufzuhalten und das Haus zu stabilisieren ist in diesen Fällen ein teures Anheben des Hauses erforderlich, dazu sind häufig Maßnahmen zur Stabilisierung oder Reparatur der Fundamente erforderlich. Risse und beschädigte Bauteile müssen zusätzlich wieder instandgesetzt werden, nicht mehr reparierbare Bauteile müssen gegebenenfalls ersetzt werden.
Kellersanierung. Ein feuchter Keller muss zwingend saniert werden, ansonsten riskiert man schwerwiegende Schäden an der gesamten Bausubstanz. Dafür können allein Kosten zwischen 150 und 800 EUR pro m² Kellerfläche anfallen.
Details zu den Kosten und einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel Kellersanierung: Kosten. Ausführliche Informationen über die Kosten für das einfache Trockenlegen eines durchfeuchteten Kellers finden Sie in unserem Artikel Keller trockenlegen: Kosten.
Feuchte Keller müssen unbedingt saniert werden!
Sanierung des Dachs
Erneuern der Dacheindeckung. Spätestens nach 30 bis 40 Jahren muss die Dacheindeckung erneuert werden. Dafür ist bei ungedämmten Dächern mit Kosten von durchschnittlich zwischen 80 und 150 EUR pro m² Dachfläche zu rechnen. Muss das Dach gedämmt werden (geplanter Dachgeschossausbau oder aus anderen Gründen beheizte Dachräume) sollte mit Kosten zwischen 150 und 250 EUR pro m² Dachfläche gerechnet werden.
Zusätzlich können Kosten für die Instandsetzung oder den Austausch von beschädigten tragenden Dachbauteilen hinzukommen. Details zu den Kosten finden Sie in unserem Artikel Kosten für ein neues Dach.
Kompletterneuerung des Dachs. Ist die Tragkonstruktion des Dachs (Dachstuhl) bereits schwer geschädigt, sollte sie erneuert werden. Für einen neuen Dachstuhl muss je nach Dachform und Dachgeometrie durchschnittlich mit Kosten zwischen 50 und 120 EUR pro m² Dachfläche gerechnet werden.
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, bei einer Erneuerung des Dachstuhls über eine Änderung der ursprünglichen Dachform nachzudenken. Das kann neben einer größeren nutzbaren Fläche im Dachraum auch Kostenvorteile bringen.
Erneuerung der Installationen (Wasser, Abwasser, Elektroinstallation, Heizungsanlage)
Wasser- und Abwasserleitungen. Ältere Abwasserleitungen aus Metall haben meist nur eine Lebensdauer von rund 30 Jahren, sehr alte Bleileitungen sollten immer umgehend getauscht werden (Gesundheitsgefahr). Die Kosten für eine komplette Erneuerung der Trinkwasserinstallation liegen im Durchschnitt zwischen 50 und 70 EUR pro m² Wohnfläche, bei hohem Aufwand auch noch höher.
Heizungsinstallation. Bei der Warmwasserheizung ist bei älteren Gebäuden ebenfalls sehr häufig ein Austausch der alten Heizkörper und eine Instandsetzung der zu- und abführenden Heizungsrohre erforderlich. Je Heizkörper ist durchschnittlich mit Kosten zwischen 400 und 800 EUR zu rechnen, die Kosten für die Instandsetzungsarbeiten der Rohrleitungen richten sich nach dem individuellen Aufwand im Einzelfall.
Heizungsanlage. Heizungsanlagen mit einem Alter von über 30 Jahren müssen nach den Vorgaben im Gebäudeenergiegesetzt (GEG) zwingend ausgetauscht werden.
Auch bei nicht ganz so alten Heizungen sollten die Kosten für eine neue Heizung investiert werden, da ältere Heizungen häufig deutlich ineffizienter arbeiten (hohe Heizkosten!) und vielfach nach 10 – 15 Jahren deutliche Verschleißschäden aufweisen, die später ständig teure Reparaturkosten verursachen. Zudem gibt es beim Einbau von neuen, energiesparenden und ökologischen Heizungen beträchtliche Förderungen.
Zu den Kosten für die neue Heizungsanlage kommen noch die Kosten für Ausbau und Entsorgung des alten Heizkessels und die Kosten für das Entsorgen eines nicht mehr benötigten Öltanks.
Die Sanierung der Heizungsanlage lohnt sich in vielen Fällen
Elektroinstallation. Auch die Elektroinstallation in einem älteren Gebäude ist häufig veraltet – Installationen, die vor 1973 eingebaut wurden, müssen in jedem Fall komplett erneuert werden („klassische Nullung“). Installationen aus jüngerer Zeit müssen häufig umfassend modernisiert (und für heutige Zwecke erweitert) werden, bei fast allen Gebäuden ist mit Kosten für das Nachrüsten von FI-Schaltern (RCD-Schutzschalter) zu rechnen.
Energetische Sanierung
Die energetische Sanierung umfasst die Dämmung der Außenwände, die Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke (außer es wird das Dach selbst gedämmt). Im Kellerbereich kommt gegebenenfalls noch eine Perimeterdämmung hinzu. Der Einbau neuer, energiesparender Fenster und Türen gehört ebenfalls zur energetischen Sanierung.
Dämmung der Außenwände. Für die Dämmung der Außenwände können unterschiedliche Methoden eingesetzt werden (z. B. Wärmedämmverbundsystem, Isolierklinker, etc.). Je nach eingesetzter Methode und individuellem Aufwand bewegen sich die Kosten dabei zwischen 150 und 350 EUR pro m² Fassadenfläche. Eine ausführliche Übersicht über alle Möglichkeiten der Außenwanddämmung und ihre Kosten finden Sie in unserem Artikel Außendämmung: Kosten.
Dämmung der Geschossdecken. Die Decke des (ungeheizten) Kellers muss immer gedämmt werden, bei ungeheizten Dachräumen muss auch die oberste Geschossdecke eine Dämmung erhalten. Die Kosten für diese Dämmungen bewegen sich jeweils zwischen 25 und 100 EUR pro m² Deckenfläche.
Auch bei den Geschossdeckendämmungen gibt es unterschiedliche Ausführungsmöglichkeiten. Eine Übersicht über die verschiedenen Dämmmethoden und ihre Kosten finden Sie in unseren beiden Artikeln Dämmung der obersten Geschossdecke: Kosten und Kellerdeckendämmung: Kosten.
Fenstereinbau. Je neuem Fenster müssen (bei durchschnittliche Fenstergröße) Kosten zwischen 600 und 1.300 EUR veranschlagt werden. Besonders hochwertige Fenster, Fenster in Sondermaßen oder Spezialfenster (z. B. Panoramafenster) können auch teurer sein. Zusätzliche Kosten fallen in vielen Fällen durch den Einbau von Rollladen an den Fenstern an.
Detaillierte Informationen zu den Kosten und Kostenunterschieden beim Einbau neuer Fenster finden Sie in unserem Artikel Fenster einbauen: Kosten.
In diesem Zusammenhang sollte auch an Balkon- oder Terrassentüren gedacht werden, für die unterschiedliche Preise gelten. Umfassende Informationen zu den Kosten beim Einbau einer Balkon- oder Terrassentür finden Sie in unserem Artikel Balkon- und Terrassentüren einbauen lassen: Kosten.
Neue Fenster sorgen für eine bessere Dämmung
Haustür erneuern. Auch bei der Haustür gibt es wärmeschutztechnische Anforderungen zu beachten – sowohl beim Haupteingang als auch bei Nebeneingangstüren. Dazu kommen Sicherheitsaspekte. Der Einbau einer neuen Haustür wird aus diesem Grund bei den meisten älteren Gebäuden kaum zu vermeiden sein.
Ausführliche Informationen zu den Kosten und Kostenunterschieden beim Einbau einer neuen Haustür finden Sie in unseren Artikeln Haustür einbauen: Kosten und Haustür: Preise.
Sanierungsarbeiten im Innenbereich
Nicht vergessen werden sollten die Kosten für die Sanierungsarbeiten im Innenbereich: Treppe, Wandgestaltung, Bodenbeläge und die Erneuerung oder Instandsetzung von Innentüren verursachen auch bei durchschnittlich großen Wohnflächen oft erhebliche Kosten. Dazu kommen noch die Kosten für den Einbau der Küche und der Badausstattung sowie die Kosten für die Möblierung nach Abschluss der Renovierungsarbeiten.
Treppen im Innenbereich. Bei der verbauten Treppe im Hausinneren kann es sich um eine robuste Betontreppe oder eine klassische Holztreppe handeln. Baulich noch gut erhaltene Treppen verursachen oft nur Kosten für eine Neuverkleidung oder Kosten für eine umfassende Renovierung – in den meisten Fällen wird aber mit den Kosten für eine neue Treppe zu rechnen sein.
Für den Zugang zum Dachboden muss häufig noch mit den Kosten für eine neue Bodentreppe und den hinzukommenden Einbaukosten gerechnet werden.
Außentreppen. Auch die Zugangstreppe zur Haustür oder eine Treppe im Außenbereich (z. B. über eine Böschung) muss häufig saniert oder erneuert werden. Mehr zu den Kosten bei einer Sanierung erfahren Sie in unserem Artikel Außentreppe sanieren: Kosten, mehr zu den Kosten bei einer anstehenden Erneuerung können Sie in unserem Artikel Außentreppe: Kosten nachlesen.
Wände, Decken, Bodenbeläge, Türen. Umfassende Informationen zu den Kosten für die Wand- und Deckengestaltung, für die Erneuerung der Bodenbeläge und der Innentüren finden Sie in unserem ArtikelWohnung renovieren: Kosten.
Die Sanierung von Wänden, Decken und Boden lässt den Innenraum wie neu erscheinen
Küche. Eine neue Küchenzeile kann 3.000 EUR aber auch 20.000 EUR kosten – maßgeblich ist dafür neben der Größe auch die individuelle Ausführung der Küchenzeile. Dazu kommen noch die Kosten für den professionellen Einbau der Küche.
Mehr zu den Kosten für Küchen erfahren Sie in unserem Artikel Küche: Preise, mehr über die Einbaukosten können Sie in unserem Artikel Küchenmontage: Kosten nachlesen.
Badezimmer. Ähnlich variabel wie die Kosten einer neuen Küche sind die Kosten für ein neues Badezimmer. Die Kosten für Fliesen, Sanitärausstattung und Einrichtung können sich zwischen 1.000 und 3.000 EUR pro m² Badezimmerfläche bewegen. Details zu den Kosten und eine Übersicht über die kostenbestimmenden Faktoren sowie einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel Bad renovieren: Kosten.
Im Zuge einer Kernsanierung kann es sinnvoll sein, das Badezimmer direkt als barrierefreies Bad zu gestalten. Mehr zu den Kosten für eine solche Badgestaltung finden Sie in unserem Artikel Barrierefreies Bad: Kosten.
Möblierung. Für die Möblierung eines durchschnittlich großen Hauses (ohne Küche und Bad) sollten mindestens 15.000 bis 25.000 EUR veranschlagt werden. Bei sehr hochwertiger Einrichtung können die Kosten aber auch bei bis zu 80.000 EUR und mehr liegen.
Ausführliche Informationen zu Kosten und Kostenunterschieden finden Sie in unserem Artikel Wohnungseinrichtung: Kosten.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Kernsanierung
- Einfamilienhaus freistehend, Baujahr 1951
- Wohnfläche 120 m², 9 Fenster
- Setzung im Bereich einer Hausecke, schlechter baulicher Zustand
- komplette Dacherneuerung (neuer Dachstuhl, neues Dach)
- Erneuerung der gesamten Trinkwasserinstallation (Neuinstallation)
- komplette Erneuerung der Elektroinstallation
- neue Heizungsanlage: Pelletsheizung samt Pelletslager, 10 neue Heizkörper
- neue Holztreppe im Innenbereich (hochwertige Ausführung)
- keine Eigenleistungen
- Förderungen nicht berücksichtigt
| Posten | Preis |
|---|---|
| Bausubstanz | 61.450 EUR |
| Dachsanierung | 33.570 EUR |
| Installationen | 27.840 EUR |
| Pelletsheizung | 28.540 EUR |
| energetische Sanierung | 43.360 EUR |
| Fensteraustausch | 9.340 EUR |
| Innenbereich | 121.740 EUR |
| Treppe | 9.230 EUR |
| Gesamtkosten | 335.070 EUR |
| je m² Wfl. | 2.792,25 EUR pro m² |
Kosten senken
Um die Sanierungskosten zu senken und unnötige Kosten zu vermeiden, bestehen einige Möglichkeiten:
- Begutachtung und Kostenschätzung: idealerweise durch unabhängigen Bausachverständigen, Einschätzung vorhandener Schäden und Behebungskosten, Planung sinnvoller Maßnahmen
- sinnvollen Wärmeschutzstandard planen: Überdämmung vermeiden, sinnvolle Amortisationszeiten beachten, Kostenreduktion langfristig eher über niedrige Heizkosten erreichen (z. B. Pelletsheizung, Kombination mit Solarthermie, etc.)
- Eigenleistungen: in vielen Bereichen, besonders beim Innenausbau und der Erneuerung der Installationen problemlos möglich, häufig deutliche Reduktion der Gesamtkosten, gegebenenfalls Verlängerung der Sanierungsdauer
- mögliche Förderungen in Anspruch nehmen: Förderungen bei Hausbau und Sanierung, Förderungen für Heizungsanlagen, Planung auf konkrete Förderungsbedingungen abstimmen
- Denkmalschutz in Betracht ziehen: bei denkmalschutzfähigen Gebäuden, gegebenenfalls Einschränkungen bei der Gestaltung, dafür erhebliche Zusatzförderungen und Abschreibungen möglich (mehr unter Denkmalschutz-Förderung)
FAQ
Was kostet eine Kernsanierung?
Die Kosten für eine Kernsanierung lassen sich nicht pauschal beziffern – sie hängen immer vom Zustand des individuellen Gebäudes im Einzelfall und dem gewünschten Ausstattungsstandard nach der Sanierung ab. Eine Übersicht über die wichtigsten Kostenpositionen bei einer Kernsanierung sowie einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Kosten fallen bei einer Kernsanierung an?
Die Kosten setzen sich zusammen aus den Kosten für die Sanierung der Bausubstanz, den Kosten für die Sanierung des Dachs, den Kosten für die Erneuerung der Installationen (Wasser, Abwasser, Elektroinstallation, Heizungsanlage) und den Kosten für die energetische Sanierung sowie den Kosten für die Sanierungsarbeiten im Innenbereich (Treppe, Wände, Decke, Böden, Innentüren). Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich bei einer Kernsanierung Kosten sparen?
Vor Beginn der Sanierung ist eine unabhängige Begutachtung durch einen Bausachverständigen empfehlenswert. Bei der Sanierung sollte ein sinnvoller Wärmeschutzstandard geplant werden, durch Eigenleistungen, besonders beim Innenausbau, lassen sich die Kosten erheblich senken. Mehr Tipps um die Kosten möglichst niedrig zu halten finden Sie in unserem Artikel.
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