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Nebenkosten

Die Mietnebenkosten: die Grundsteuer

Von Tom Hess | 14. Juli 2024
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Viele Punkte in der Nebenkostenabrechnung führen spätestens nach Erhalt der Abrechnung oft zu Streit zwischen beiden Vertragspartnern. Nun möchte man meinen, die Grundsteuer, die ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, sei einigermaßen klar und damit frei von großen Streitigkeiten. Allerdings nehmen sich Kommunalverwaltungen durchaus das Recht heraus, Grundsteuern auch rückwirkend um einige Jahre zu erhöhen. Damit sind auch hier Streitereien vorprogrammiert.

mietnebenkosten-grundsteuer

Seit 2004 kann die Grundsteuer eindeutig den Betriebskosten zugeordnet werden

Bis zum Jahr 2004 war die Grundsteuer von Haus aus umstritten, weil nicht wirklich klar war, ob die Kosten für die Steuererhebung auf Mieter abwälzbar sind. Mit der 2004 beschlossenen und aktuellen Betriebskostenverordnung besteht hier jedoch eindeutige Rechtssicherheit: die Grundsteuer ist Bestandteil der Mietnebenkosten. Allerdings müssen dazu einige vertragliche Grundlagen geschaffen werden.

Voraussetzungen für eine umlegbare Grundsteuer

  • die explizite Umlage der Grundsteuer in die Mietnebenkosten muss im Mietvertrag festgehalten werden
  • der Umlageschlüssel aus dem Mietvertrag ist (so weit für den Mieter verständlich) vorrangig bindend

Oft sind in Mietverträgen Klauseln wie „die Betriebskosten werden nach der anteiligen Wohn- und Nutzfläche umgelegt“. In vielen großen Mehrfamilienhäusern erfolgt die Festlegung der Grundsteuer bei Eigentumswohnungen jedoch je Wohnung, also nach Einheiten. Ein Hausgeldbescheid, der die Kosten in dieser Form berücksichtigt, kann also nicht einfach weitergereicht werden.

Das nachträgliche Erhöhen der Grundsteuer und die Auswirkungen

Stadt- und Gemeindeverwaltungen erhöhen unterdessen die Grundsteuer gerne auch rückwirkend für mehrere Jahre. Ist die Zahlung der Grundsteuer als Betriebssteuer in den Mietnebenkosten vorgesehen, versuchen viele Vermieter dann natürlich, die Grundsteuer ebenfalls rückwirkend auf den Mieter abzuwälzen. Jedoch gibt es hier eine klare gesetzliche Stellungnahme und auch BGH-Urteile.

Grundsteuererhöhung eventuell nur für den aktuellen Abrechnungszeitraum

Kommunalverwaltungen erhöhen die Grundsteuer auch mehrere Jahre rückwirkend. Vermieter dürfen allerdings lediglich die Grundsteuer für das aktuell geltende Abrechnungsjahr in Rechnung stellen. Das auch nur unter bestimmten Voraussetzungen: erhält der Vermieter durch die Kommunalverwaltung einen entsprechenden Grundsteuererhöhungsbescheid, muss er den Mieter binnen drei Monaten darüber in Kenntnis setzen.

Beispiele

Dann darf allerdings nur der aktuelle Abrechnungszeitraum nachträglich angepasst werden. Das kann durchaus Folgen haben. Beispiel: zur einfacheren Erklärung setzen wir das Abrechnungsjahr für die Betriebskosten mit dem Kalenderjahr gleich. Eine Gemeinde erlässt einen entsprechend Bescheid rückwirkend bis 2012 und stellt diesen dem Besitzer im November oder Dezember 2015 zu.

Wann Sie den Mieter informieren, ist ausschlaggebend

Der Vermieter informiert den Mieter darüber im Januar 2016. Nun kann der Vermieter lediglich die Grundsteuer für die aktuelle Berechnung, nämlich 2015, geltend machen. Informiert er den Mieter noch im Dezember (immer nachweislich natürlich), kann der Vermieter die Grundsteuer rückwirkend bis 2014 einfordern.

Nie mehr Zeit verstreichen lassen als nötig

Abhängig davon, wann ein Betriebskostenjahr endet (Abrechnungsjahr gleich Kalenderjahr oder Abrechnungsjahr gleich Geschäftsjahr), sollte der Vermieter die Erhöhung der Grundsteuer unmittelbar nach dem selbst erhaltenen Bescheid darüber informieren. So wird gewährleistet, dass die Informationspflicht nicht versehentlich im Abrechnungszeitraum für das nächste Abrechnungsjahr erfolgt, falls sämtliche Termine entsprechend eng zusammenliegen.

Tipps & Tricks
Auch bei den Ausführungen zur Grundsteuer in der Mietnebenkostenabrechnung gilt, dass Form- und Inhaltsfehler die Rechtmäßigkeit von Nachzahlungen hemmen oder verwirken können. Daher ist es für Vermieter ratsam, Rat bei entsprechenden Experten (Fachanwalt für Mietrecht, Vermietervereinigungen usw.) einzuholen. Gegebenenfalls kann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung auch durch Dritte durchführen lassen, wenn dem Mieter eine entsprechende Bestätigung der Bevollmächtigung vorliegt.Der Mieter sollte bei Zweifeln an der erhobenen Grundsteuer ebenfalls fachlichen Rat einholen (Mietervereine, Fachanwälte). Hier kann sehr schnell geklärt werden, ob die Forderungen ordnungsgemäß erstellt wurden oder Form- oder Inhaltsfehler vorliegen, sowie alle Fristen gewahrt wurden.
Artikelbild: Andrey Popov/stock.adobe.com