Kehren Sie zurück
Wohnfläche

Treppenhaus: Wohnfläche oder nicht? So wird’s berechnet

Von Gregor Fuchs | 26. September 2024
Artikel zitieren

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist essenziell für Mieter und Vermieter. Dieser Artikel beleuchtet die Bedingungen, unter denen Treppenhäuser zur Wohnfläche zählen und welche rechtlichen Grundlagen dabei zu beachten sind.

treppenhaus-wohnflaeche
Das Treppenhaus zählt generell nicht zur Wohnfläche

Die wichtigsten Fakten zur Anrechnung von Treppenhäusern

Bei der Anrechnung von Treppenhäusern auf die Wohnfläche gibt es klare Regelungen, die sich nach der Nutzung und Lage der Treppe richten. Treppen, die zu einer Wohnung gehören und ausschließlich von deren Bewohnern genutzt werden, können unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche hinzugerechnet werden:

1. Treppen innerhalb der Wohnung: Treppen in Maisonette-Wohnungen oder Einfamilienhäusern, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und von keiner anderen Partei genutzt werden, können zur Wohnfläche gezählt werden. Dazu zählt beispielsweise eine Treppe, die verschiedene Ebenen innerhalb einer Wohnung miteinander verbindet.

2. Gemeinschaftlich genutzte Treppenhäuser: In Mehrfamilienhäusern, in denen die Treppen von mehreren Mietern oder Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden, werden diese Flächen üblicherweise nicht zur Wohnfläche der einzelnen Wohnungen hinzugerechnet. Diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche sind lediglich Zugangsräume und zählen nicht zur individuellen Wohnfläche.

3. Wohnflächenverordnung (WoFlV): Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden Treppen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, zur Wohnfläche gezählt. Allerdings wird nur 50 % der Fläche der Treppe berücksichtigt.

4. Eingeschränkte Nutzbarkeit: Treppen und Flächen unter Treppen, die weniger als eine bestimmte Höhe aufweisen, können eventuell nur teilweise zur Wohnfläche angerechnet werden. Ein Mindestmaß an Höhe und Breite muss erfüllt sein, um als Wohnfläche anerkannt zu werden.

Diese Regelungen sind wesentliche Grundlagen dafür, wie Treppenhäuser in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden. Achten Sie immer auf spezifische Bestimmungen laut Miet- oder Kaufvertrag, um Missverständnisse oder rechtliche Unklarheiten zu vermeiden.

Die Rolle der Wohnflächenberechnung

Die korrekte Wohnflächenberechnung ist bedeutend für Vermieter und Mieter, da sie nicht nur den Miet- oder Kaufpreis beeinflusst, sondern auch die Nebenkosten und die Bewertung der Immobilie. Eine geeignete Methode zur Wohnflächenberechnung hilft dabei, zu korrekten Ergebnissen zu gelangen.

Unterschiedliche Berechnungsmethoden

Es gibt verschiedene anerkannte Methoden zur Berechnung der Wohnfläche:

1. Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese Methode ist am häufigsten in Deutschland. Die WoFlV berücksichtigt alle Flächen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Gemeinschaftlich genutzte Treppenhäuser zählen jedoch nicht zur Wohnfläche. Treppen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, werden zu 50 % ihrer Fläche angerechnet.

2. DIN 277: Diese Norm wird häufig für die Berechnung von Nutzflächen verwendet, besonders in gewerblichen Gebäuden. Hierzu werden Räume in Hauptnutzflächen, Nebennutzflächen und technische Funktionsflächen unterteilt. Treppenhäuser und Flure werden dabei nicht zur Wohnfläche gezählt.

3. DIN 283: Trotz ihrer Veralterung und geringeren Nutzung bietet die DIN 283 eine spezielle Berechnung für Treppen innerhalb von Wohngebäuden. Flächen von Treppen, die den Mindestanforderungen bezüglich Höhe und Breite entsprechen, werden zur Wohnfläche hinzugezählt.

Wichtige Faktoren

Bei der Wohnflächenberechnung müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden:

  • Exklusive Nutzung: Treppen und Flure, die nur von einer Partei genutzt werden, können zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.
  • Raumhöhe: Räume mit einer Höhe von weniger als einem Meter werden generell von der Wohnfläche ausgeschlossen.
  • Besondere Flächen: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden oft nur anteilig zur Wohnfläche gezählt, je nach Nutzbarkeit und Ausrichtung.

Praktische Anwendung

Um die Wohnflächenberechnung korrekt durchzuführen, sollten Sie folgende Schritte beachten:

  • Messung: Eine präzise Vermessung der Flächen ist unerlässlich. Bei Unsicherheiten ziehen Sie am besten einen Fachmann hinzu.
  • Rechtliche Aspekte: Halten Sie sich an geltende Normen und gesetzliche Vorgaben, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
  • Vertragsklauseln: Achten Sie darauf, dass Miet- oder Kaufverträge spezielle Regelungen zur Wohnflächenberechnung enthalten und prüfen Sie diese.

Mit einer korrekten Wohnflächenberechnung stellen Sie sicher, dass die Flächenangaben in Verträgen stimmen und Unstimmigkeiten zwischen den Parteien vermieden werden.

Vertragliche Regelungen und Sonderfälle

Miet- oder Kaufverträge können spezifische Klauseln zur Anrechnung von Treppenflächen enthalten. Diese Verträge sollten gründlich geprüft werden, da besondere Vereinbarungen je nach Immobilie getroffen werden können. Solche Abweichungen müssen klar und eindeutig beschrieben sein, um Missverständnisse zu vermeiden.

Sonderfälle bei der Wohnflächenberechnung

Besondere Regelungen gelten oft für:

  • Dachgeschosswohnungen: Flächen mit niedriger Raumhöhe werden hier häufig anteilig angerechnet. Flächen unter einem Meter Höhe werden meist nicht einbezogen, während Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte angerechnet werden.
  • Speziell gestaltete Immobilien: Bei außergewöhnlichen Architekturen, wie Lofts oder historischen Gebäuden, können individuelle Absprachen notwendig sein, die von den Standardvorschriften abweichen.
  • Gemeinschaftlich genutzte Bereiche: Sollte ein Vertrag ausnahmsweise gemeinschaftlich genutzte Flure und Treppenhäuser zur Wohnfläche einer Wohnung zählen, muss dies ausdrücklich geregelt sein.

Falls Unsicherheiten bei der Anrechnung der Treppenflächen bestehen, empfiehlt es sich, einen Gutachter oder Architekten hinzuzuziehen. Beachten Sie, dass eine Abweichung zwischen der tatsächlichen und im Vertrag angegebenen Wohnfläche rechtliche Konsequenzen haben kann, insbesondere bei einem Unterschied von mehr als zehn Prozent.

Tipps für die Ermittlung der Wohnfläche bei Treppen

Um die Wohnfläche korrekt zu ermitteln, insbesondere wenn Treppen involviert sind, sollten Sie folgende Aspekte beachten:

  1. Bestimmen Sie die genaue Nutzung der Treppe: Prüfen Sie, ob die Treppe ausschließlich zu einer Wohnung gehört oder gemeinschaftlich genutzt wird. Treppen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, können teilweise als Wohnfläche angerechnet werden.
  2. Prüfen Sie die rechtlichen Grundlagen: Orientieren Sie sich an der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV). Treppen innerhalb der Wohnung werden zu 50 % ihrer Fläche angerechnet.
  3. Berücksichtigen Sie Raumhöhen und Sonderbereiche: Flächen unter Treppen ab einer Raumhöhe von 2 Metern werden vollständig als Wohnfläche gezählt. Flächen mit einer Höhe von 1 bis 2 Metern werden anteilig hinzugerechnet, Flächen unter 1 Meter Höhe hingegen gar nicht. Diese Regelungen sind analog zur Berechnung von Flächen unter Dachschrägen.
  4. Achten Sie auf die Anzahl der Stufen: Nach der WoFlV werden Treppen mit bis zu drei Stufen zur Wohnfläche gezählt, Treppen mit mehr als drei Stufen hingegen nicht.
  5. Messen und Berechnen: Stellen Sie sicher, dass Sie die tatsächliche Nutzung und Bauweise der Treppe in die Berechnung einbeziehen. Ein detaillierter Plan kann dabei sehr hilfreich sein.
  6. Klärung durch Gutachten: Bei Unsicherheiten oder speziellen Fällen ziehen Sie am besten einen Gutachter oder Architekten hinzu. Gutachten schaffen Klarheit und vermeiden rechtliche Auseinandersetzungen.

Wenn Sie diese Faktoren sorgfältig berücksichtigen, sichern Sie eine korrekte und nachvollziehbare Wohnflächenberechnung, die spätere Unstimmigkeiten und Missverständnisse vermeidet.

Artikelbild: Photographee.eu/Shutterstock