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Baumängel

Ein versteckter Baumangel entfaltet seine Wirkung erst später

Von Stephan Wayan | 4. September 2023
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Die Diagnose und Behebung versteckter Baumängel ist ein entscheidendes Kapitel im Hausbau und der Renovierung. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie solche Mängel sich zeigen, wie sie erkannt werden können und welche gesetzlichen Fristen für die Mängelanzeige gelten. Zudem erläutern wir, wie ein Blower-Door-Test hilfreich sein kann.

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Nicht alle Baumängel werden bei Abnahme erkannt
AUF EINEN BLICK
Wie zeigt sich ein versteckter Baumangel?
Ein verdeckter Baumangel ist vergleichbar mit der medizinischen Diagnose von Symptomen. Schadensbilder am Gebäude lassen Rückschlüsse auf Baumängel zu und helfen, die Ursache zu lokalisieren. Häufige Symptome sind übermäßige Kondensatbildung, Durchfeuchtung und Fehlfunktion technischer Anlagen.

Wie kann ein versteckter Baumangel erkannt werden?

Nicht alle Baumängel können im Vorfeld sicher erkannt werden. Durch eine sorgfältige Bauabnahme kann jedoch vorgebeugt werden. Eine häufige Ursache für später auftretende Bauschäden ist eine zu hohe Restfeuchte in den Gewerken.

  • Das Holz des Dachstuhls wird zu feucht eingebaut
  • Betonwände und -böden enthalten noch zu viel Feuchtigkeit
  • Der Estrich ist noch nicht ausgetrocknet
  • Die Gebäudelüftung funktioniert nicht oder nur unzureichend

Um diese möglichen Baumängel zu erkennen, sollten bei der Abnahme und Übergabe Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt und protokolliert werden.

Welche Methoden können einen versteckten Baumangel aufdecken?

Undichtigkeiten sind neben Feuchtigkeit die häufigste Ursache für schleichende Bauschäden. Ein Blower-Door-Test weist nach, dass die Energieeffizienz des Gebäudes den Anforderungen für eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) entspricht. Aber auch ohne Förderung ist er ein gutes Mittel, um versteckte Baumängel aufzudecken. Er kann beispielsweise am Tag vor der Bauabnahme durchgeführt werden. Je nach Ergebnis können bei der Begehung problematische Bauteile detailliert protokolliert werden.

Wann verjährt ein versteckter Baumangel?

Die Verjährungsfrist für versteckte Baumängel beginnt mit dem Tag der Bauabnahme und beträgt fünf Jahre. In dieser Zeit besteht Gewährleistung für die Beseitigung der Mängel. Um Ansprüche fristgerecht geltend zu machen, muss der Baumangel unverzüglich nach Entdeckung schriftlich angezeigt werden. In zwei Ausnahmefällen kann die Verjährung ausgesetzt werden. Bei Arglist des Auftragnehmers kann die Frist auf zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs verlängert werden. Eine Mängelanzeige nach Bauabnahme sollte nie unterbleiben.

Kann ein versteckter Baumangel eingeklagt werden?

Ein verdeckter Baumangel kann eingeklagt werden, wobei die Beweislast beim Bauherrn liegt. Das Gericht prüft zunächst, ob Gründe vorliegen, die die Verjährung hemmen oder verlängern. Neben Arglist kann auch ein Organisationsverschulden des Bauunternehmers die Verjährung aufheben beziehungsweise verlängern. Wird der Klage stattgegeben, muss die Arglisthaftung oder ein Organisationsverschulden vom Anwalt des Bauherrn dargelegt werden. Der Auftragnehmer muss dann beweisen, dass er die Baustelle ordnungsgemäß organisiert hat. Unkenntnis durch die Beschäftigung von Subunternehmern befreit ihn nicht von der Haftung.

Tipp: Bauprozesse in der Regel von Rechtsschutzversicherung ausgeschlossen
In der Regel übernehmen Rechtsschutzversicherungen keine Haftung für einen Bauprozess. Hat der Anwalt jedoch einen prozessentscheidenden Fehler gemacht, kann die Versicherung einen Anwaltshaftungsprozess übernehmen. Sie wird allerdings erst die Erfolgsaussichten beurteilen, bevor sie die Kostenübernahme zusagt.

Artikelbild: marcus_hofmann/stock.adobe.com