Kostenbeispiel: Wintergarten Baugenehmigung
Beispielsituation:
- Kaltwintergarten, 20 m²
- genehmigungspflichtig
- Bauantragsvorbereitung durch Anbieter
| Posten | Preis |
|---|---|
| Planungskosten | 1.890 EUR |
| Genehmigungskosten | 230 EUR |
| Planung / Genehmigung | 2.120 EUR |
Kostenüberblick
- Genehmigungsfreier Bau
- Bestehende Genehmigungspflicht #kostenfaktoren
Genehmigungsfreier Bau
Welche Bauvorhaben unter welchen Umständen in Deutschland genehmigungspflichtig sind, ist immer Ländersache. Auskunft gibt die jeweilige Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslands.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Wintergartenbau genehmigungsfrei möglich. In einigen Bundesländern können bestimmte Wintergärten auch genehmigungsfrei errichtet werden. Voraussetzungen dafür sind häufig:
- der Wintergarten ist unbeheizt (ein Wohnwintergarten ist immer genehmigungspflichtig)
- eine bestimmte Größe (Grundfläche und Höhe) des Wintergartenbaus wird nicht überschritten
- die erforderlichen Abstandsflächen (Grenzabstand, Mindestabstand zum Nachbargrundstück) werden eingehalten
Das gilt insbesondere in Thüringen und Brandenburg (Kaltwintergarten mit maximaler Grundfläche von 20 m² / maximal umbauter Raum 75 m³), in Hessen (max. 30 m² Brutto-Grundfläche, Gebäudeklasse 1 bis 3, Mindest-Grenzabstand 3 m) und in Rheinland-Pfalz (ebenerdiger Kaltwintergarten und Terrassenüberdachungen, bis zu 50 m³ umbauter Raum, Gebäudeklasse 1 bis 3).
In allen Bundesländern sind häufig auch Kaltwintergärten ungeachtet ihrer Größe grundsätzlich genehmigungspflichtig. Ausnahmen gelten dann oft nur für ein sogenanntes „Anlehnhaus“ – das sind Kaltwintergärten, die zwar direkt ans Haus gebaut werden, die aber nicht direkt vom Haus aus betreten werden können (Zugang ausschließlich vom Garten aus).
In seltenen Fällen sind Wintergärten genehmigungsfrei
Information bei der Baubehörde einholen. Welche Voraussetzungen im einzelnen gelten, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Eine Information darüber, unter welchen Umständen ein Wintergartenbau auch ohne Baugenehmigung erfolgen darf, erhält man am zuständigen Bauamt.
Dort kann man auch erfragen, welche baulichen Bestimmungen nach der geltenden Landesbauordnung zwingend eingehalten werden müssen (auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen die grundlegenden Bestimmungen erfüllen!).
Im Einzelfall kann auch die jeweilige Gemeinde durch den Bebauungsplan noch weitere einschränkende Bestimmungen erlassen – darüber gibt ebenfalls das zuständige Bauamt vor Ort Auskunft.
Freistehende Wintergärten. Wird ein ungeheizter Wintergarten freistehend ohne Verbindung zum Haus errichtet, gilt er nach dem Baurecht in vielen Bundesländern als Gewächshaus – und kann dann sehr häufig ohne Bauantrag errichtet werden.
Bestehende Genehmigungspflicht
Erfüllt der Wintergarten nicht die Kriterien für ein genehmigungsfreies („verfahrensfreies“) Bauvorhaben oder handelt es sich um einen Wohnwintergarten, muss ein Bauantrag gestellt werden.
Dazu müssen entsprechende Planungsunterlagen und Dokumente beigefügt werden (Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan, gegebenenfalls statischer Nachweis, je nach Bundesland weitere Dokumente).
Das Stellen eines Bauantrags kann nur durch einen sogenannten Bauvorlageberechtigten erfolgen – im Allgemeinen sind das Architekten und Bauingenieure. In einigen Bundesländern erlaubt die Bauordnung auch einigen anderen Berufsgruppen und Handwerksmeistern bestimmter Gewerke mit spezieller Zusatzqualifikation das Stellen von Bauanträgen („kleine Bauvorlageberechtigung“).
Sonderfall Wohnwintergarten. Ist geplant, einen Wintergarten zu beheizen (Innentemperatur während der Heizperiode dauerhaft über 12 °C), muss in jedem Fall eine Baugenehmigung beantragt werden.
In diesem Fall wird der Wintergarten als zusätzlicher Wohnraum betrachtet – damit muss der Wintergartenbau zwingend alle Dämmvorschriften nach EnEV / GEG erfüllen (z. B. geltender Höchst-U-Wert für die Verglasung). Auch andere Vorgaben, etwa zum Brandschutz oder zur Belüftung, werden in diesem Fall strenger ausgelegt.
Die Grundfläche des Wintergartens wird dann als Wohnfläche betrachtet – was auch steuerliche Auswirkungen hat, da sich damit die vorhandene Wohnfläche des Hauptgebäudes um die Wintergartenfläche in m² vergößert.
Kosten für die Baugenehmigung. Welche Gebühren für die Baugenehmigung erhoben werden, ist je nach Kommune unterschiedlich. Bei größeren (teureren) Bauvorhaben ist gewöhnlich mit Gebührenhöhen zwischen 0,5 und 0,7 % der Gesamtbaukosten zu rechnen. Bei geringeren Baukosten gelten in vielen Kommunen bestimmte Mindestgebühren für die Genehmigung.
Planungskosten. Für das Anfertigen der entsprechenden Planzeichnungen und das Beschaffen der benötigten Dokumente sowie das Einreichen des Bauantrags verlangt der Architekt ein Honorar. Bis zu Gesamtbaukosten von 25.000 EUR kann das Honorar frei mit dem Architekten vereinbart werden
(Stundensatz, Pauschalbetrag, etc.), bei Baukosten darüber wird das Architektenhonorar gesetzlich vorgeschrieben nach der bundesweit geltenden HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) berechnet.
Die Höhe des Architektenhonorars richtet sich dann nach den Gesambaukosten, dem Schwierigkeitsgrad der Planung (Honorarzone von I bis V), dem individuellen Aufwand des Architekten (Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz) und dem Umfang der erbrachten Planungsleistungen (Leistungsphasen 1 – 9). Damit ist sichergestellt, dass jeder Architekt für die gleiche Planungsleistung auch vergleichbare Kosten verlangt.
Die Planungs- und Architektenkosten sind nicht zu unterschätzen
Detaillierte Informationen. Ausführliche Informationen zu den Kosten für die Baugenehmigung und die Berechnung des Architektenhonorars erhalten Sie in unseren Artikeln Baugenehmigung: Kosten und Architektenkosten: Einfamilienhaus.
Bauanzeige. In einigen Bundesländern gilt für Wintergärten in bestimmter Ausführung ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren („Bauanzeige“. Für die Baugenehmigung sind dann weniger Dokumente erforderlich, die auch von der Baubehörde nur oberflächlich geprüft werden. Auf das Erteilen einer Baugenehmigung braucht man in diesem Fall auch nicht zu warten, macht die Baubehörde innerhalb von 4 Wochen keine Einwände geltend oder untersagt das Bauvorhaben nicht innerhalb dieser Frist, gilt es automatisch als genehmigt.
Die Kosten für eine Bauanzeige liegen wegen des vereinfachten Genehmigungsverfahrens in den meisten Kommunen deutlich geringer als die Kosten für eine „reguläre“ Baugenehmigung.
Planung und Bauantrag durch Wintergartenanbieter. Einzelne Wintergartenanbieter stellen die gesamten Planungsunterlagen auf Wunsch vollständig zur Verfügung – das verringert den Planungsaufwand für den Architekten bereits erheblich.
Andere Anbieter stellen in Zusammenarbeit mit einem Architekturbüro auch den Bauantrag für den gewünschten Wintergarten direkt. Dabei wird immer Rücksicht auf die lokal geltende Bauordnung genommen, egal ob der Bau nun in Bayern, in Brandenburg oder in Thüringen erfolgt. Die Kosten, die Anbieter für den Bauantrag verlangen, bewegen sich bei einfachen Wintergartenbauten meist zwischen 1.500 und 2.500 EUR.
Bauvoranfrage. Wenn nicht sicher ist, ob der geplante Wintergartenbau am jeweiligen Ort überhaupt genehmigungsfähig ist, kann man eine Bauvoranfrage stellen. Im Zuge einer Bauvoranfrage lassen sich gegebenenfalls auch einzelne Aspekte eines Bauvorhabens klären (z. B. Grenzbebauung). Die Antwort, die eine Baubehörde auf eine Bauvoranfrage erteilt, ist rechtlich bindend.
Die Kosten für eine Bauvoranfrage liegen deutlich geringer als die Kosten für eine Baugenehmigung – damit vermeidet man auch das Risiko, dass eine Baugenehmigung später abgelehnt wird (und gegen neuerliche Gebühren erneut gestellt werden muss). Dabei bedenken sollte man aber immer die Dauer einer Bauvoranfrage (Zeitverzögerung beim Baubeginn) und die zusätzlichen Gebühren, die für eine Bauvoranfrage anfallen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Wohnwintergarten, hohes Ausstattungsniveau
- Wintergartengröße: 20 m²
- Baukosten: 85.500 EUR, Nebenkosten 12.250 EUR siehe Warmer Wintergarten: Kosten
- komplette Planung durch Architekten (alle Leistungsphasen)
| Posten | Preis |
|---|---|
| Gesamtbaukosten | 97.750 EUR |
| Planung / Genehmigung | 17.250 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Anbieter mit Planungsdienstleistung bevorzugen
- Spielräume für genehmigungsfreien Bau ausnutzen
Anbieter mit Planungsdienstleistung bevorzugen
Wenn der Anbieter des Wintergartens einreichfertige Pläne zur Verfügung stellen kann oder direkt die Fertigung des Bauantrags übernimmt, liegen die Kosten meist günstiger als beim Architekten. Bei angebotenen Wintergärten handelt es sich häufig um System-Produkte, der Aufwand für das Ausfertigen von Plänen für die selbst angebotenen Wintergarten-Systeme ist für den Anbieter meist deutlich geringer.
Spielräume für genehmigungsfreien Bau ausnutzen
In manchen Fällen kann man auch mit einem Anlehnhaus noch gut leben oder mit einem Kaltwintergarten in eingeschränkter Größe, der sich noch genehmigungsfrei errichten lässt. In diesen Fällen sollte man das möglichst ausnutzen – allein schon um sich den Aufwand der Genehmigung (neben den Kosten) zu ersparen. Dabei sollte man aber im Einzelfall immer mit dem zuständigen Bauamt abklären, was genau noch genehmigungsfrei möglich ist und welche grundlegenden Bauvorschriften eingehalten werden müssen.
FAQ
Welche Kosten verursacht die Baugenehmigung für einen Wintergarten?
In unserem Beispiel fallen für die Wintergarten Baugenehmigung Kosten von 2.120 EUR an. Die Gesamtkosten für Planung und Genehmigung können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Möglichkeiten gibt es bei den Kosten für eine Wintergarten-Baugenehmigung?
Der Wintergartenbau kann genehmigungsfrei sein (keine Kosten für eine Baugenehmigung), es können Kosten für eine Bauanzeige (vereinfachtes Genehmigungsverfahren) oder Kosten für eine reguläre Baugenehmigung samt Planungskosten anfallen. Mehr zu den Kosten im einzelnen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Als Bauherr kann man die Kosten senken, indem man Anbieter bevorzugt, die auch Planungsdienstleistung oder die Fertigstellung des Bauantrags anbieten. Spielräume, innerhalb derer genehmigungsfreies Errichten des Wintergartens möglich ist, sollte man grundsätzlich ausnutzen. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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